忽如一夜春风来，大家发现，新房的物业都涨价了。

其实，次新二手房都有雷，以前都集中在2.8的物业费。十多年过去了，物业费不能上涨，但人工成本、设施老化，一定会导致未来物业的利润会极度压缩，很难提供好服务。

一些5年前的好次新的物业面貌，已经开始出现下滑的态势。比如龙体学区的保利蔷薇。物业费仍停留不动，即便是品牌物业也难堪。

我相信这种情况会逐渐蔓延。这是是为什么，大家要着急从二手换新房。

那好，现在上涨服务费，让上千户的社区投票上涨，我相信同意上涨的不超过30%。

所以，新房的好处就是按照2025年以后的利润和标准，直接收取，保证再有十年，物业水平不会大规模下滑。

大家看到，以昌平新盘为例，物业费区间，主要在4.0~4.5元/每平米/月之间，比如昌平梧桐星宸：4.29元，建发观堂府：4.1元，嘉境里：4.0元。

还有一个规律，户数越少，对应物业费的单价越高！因为成本要均摊。

作为第四代住宅，龙湖·观萃冲到6以上，达6.38元/平方米/月.（参见文章：2024首现海淀北的“第四代住宅”，开盘在即！）

北京5大平原新城的“好房子”，物业费一定会水涨船高。因为赠送的面积变多了，4.9米层高以内的架空层不计入销售面积，而管理成本是上浮的！

顺义的建发观云，是6.08元，而丰台的中海丰和叁号院、中建·云境都在8.8元以上。

很多人之前买房根本不关心物业费，现在开口就问物业费多少钱——为什么？因为现在大家赚钱变难了。

拆哥的结论是，北京新房，如果是刚需盘，4.5块是一条水平线。

主力户型130-160平米的改善盘，物业费通常高于5块——低于5块很难维持未来的档次。

5到6.5元之间，要看是否配置一定的会所功能。高于7块，要看服务包增项了，比如是否按栋配管家、是否上门收垃圾等。

有大面积水系的市区改善盘，低于7块也是难以维持品质的。