原创刘晓博

近日，央行宣布将设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。这个消息，相信大家都知道了。但很多人不知道的是：这是直接“印钞”给房地产行业，在历史上极其罕见！

很多人对“再贷款”是什么，一头雾水。它是央行投放基础货币的渠道之一，用老百姓的话说，是“印钞”的一种方式。所谓“基础货币”，又被称为货币基数、强力货币、始初货币，是整个商业银行体系的存款得以倍数扩张的源泉。我们常说的广义货币M2，就是“基础货币×货币乘数”，衍生出来的。比如当前人民币的基础货币是36.28万亿，这些钱通过“存入银行—发放贷款—存入银行—再发放贷款”的方式不断衍生，变成了301万亿的广义货币M2。人民币当前的货币乘数是8.3倍。人民币目前的36.28万亿的基础货币，其中22.2万亿是外汇占款，也就是贸易顺差产生的，都有对应的美元（或欧元等）。其他的14万亿，是通过再贷款、中期借贷便利、补充抵押贷款等方式发行的。“再贷款”，是央行对金融机构的贷款，它不仅是央行投放基础货币的渠道，还是保障国家战略意图、引导利率水平的工具。过去这些年，央行先后发放过支农再贷款、支小再贷款、科技创新再贷款、普惠养老专项再贷款、设备更新改造专项再贷款。以此次官宣的“保障性住房再贷款”为例，之所以要设立它，是因为当前新建商品住宅存量太大，造成了大量资金沉淀和三角债，影响了经济运转。新设立的3000亿“保障性住房再贷款”，年利率为1.75%，期限为1年，可以可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。它的运作方式是这样的：上述21家全国性银行，如果面向地方国企发放了用于收储存量商品住宅、并用作保障房的贷款，可以按照1:0.6的比例，向央行申请“保障性住房再贷款”。比如某银行（在上述21家银行名单里）一共发放了符合条件的贷款100亿，则可以向央行申请60亿的再贷款。假设该银行发放的“保障房收储贷款”年利率是3.15%（按照1年期LPR利率下浮30个基点），而它获得的央行再贷款年利息只有1.75%，这其中的利差就是给这家银行的补贴。央行推出的“保障性住房再贷款”总额度是3000亿元，这3000亿元并不是市场里原有的资金，而是凭空创造出来的，所以它是基础货币。按照当前8.3的货币乘数，理论上可以衍生出2.49万亿的广义货币M2。由于这笔钱投放非常精准，所以产生的效果也会很明显。它撬动了5000亿元的增量贷款，再加上国有企业收储的本金，大概可以给房地产行业输血6000亿元。估计收储行动主要在超大、特大城市，以及省会城市进行，假设这些城市平均房价为1.5万元/平方米，打折后1万元/平方米，每套房子平均80平方米，6000亿可以收储75万套。开发商拿到这些钱，可以保交房，给员工发工资，给建材、家装等相关上下游企业回款，从而带动多个行业、领域回暖。从央行发行基础货币的“由头”来看，这是历史上第二次直接给房地产行业印钞。改革开放以来，早期、也是最大宗的印钞是“外汇占款”，用来收购贸易顺差带来的外币，可以看做面向外贸行业、制造业的印钞；后来的降准、中期借贷便利等，则是面向全社会印钞。历史上首次面向房地产印钞，是2016年到2017年的货币棚改，方式是补充抵押贷款（PSL），通过这个渠道把新发行的基础货币，以超低利率方式给几个政策性银行，然后由他们发放给各地政府，实施货币棚改，由此带动了一轮波澜壮阔的房地产牛市。下面是“21世纪经济报道”对那一轮PSL的回顾性报道：

最近两年，货币棚改、房票棚改在各地有新的尝试，但PSL余额增长不显著。或者说，央行没有通过这个渠道，大批量给房地产印钞。最新选定的方式，是“保障性住房再贷款”。跟货币棚改比，收储存量房为保障性住房是相对温和的刺激方式，因为不涉及存量房的减少。货币棚改（或房票棚改），则直接拆除了一大批棚户区或老旧住宅，在创造新需求的同时、减少了存量房，所以力度更大，被坊间称为“楼市核弹”。最近几天，也有一些自媒体把“保障性住房再贷款”称为“楼市核弹”，这显然有点夸张了，它只能算是重武器。未来会不会演变成“楼市核弹”，关键看资金量。如果3000亿最终变成了2万亿、3万亿，称为核弹还是可以的。不管怎么说，人民币历史上第二轮“直接印钞给房地产”拉开了序幕。用3000亿撬动每年10到12万亿的市场，力度相对有限。但“跑道”已经开出来了，不够用是可以拓宽的。未来再贷款的量可能会追加，也可能会搭配货币棚改（PSL），两种手段并用。其实很多央行在印钞的时候，都会直接分一杯羹给房地产，这没有什么不好意思的。比如美联储在量化宽松的时候，一般是三分之二的增量资金用来买国债，三分之一买跟房地产挂钩的MBS（抵押支持债券）。对于中国来说，房地产出现拐点意味着财税制度出现了拐点，需要改革创新了。最近财政部和央行都表态了，未来央行将常态化在二级市场购买国债。也就是说，未来央行印钞的方式将出现重大变化，之前是“外汇占款+降准+MLF+再贷款+PSL”。未来将是“购买国债+MLF+再贷款+PSL”。或许将来会跟美国差不多，“购买国债+购买MBS”。而MBS，就是房地产行业发行的抵押支持债券。美联储印钞的时候，有三分之二给财政部（购买国债），这可以理解；为什么三分之一要购买MBS？原因很简单，美国虽然科技发达、实现了高质量发展，但地方财政主要来自房地产，美联储把三分之一的增量货币用来买MBS、给房地产，其实就是间接印给地方政府。保证了房地产的繁荣，也就能保证地方政府的收入稳定，地方政府的最大收入来自房地产税。看懂了这一点，你就会明白：中国央行3000亿再贷款驰援房地产行业的重要意义了。看起来，这是非常时期非常之举，但未来固定地把一部分新增基础货币给房地产行业，将是大势所趋。房地产+国债，一个支撑地方财政，一个是中央财政的重要补充。另外，最近楼市一个重要的政策突破是：把首套房首付比例降低到了历史最低点15%。有人吐槽说：这意味着楼市跌15%，购房者将血本无归。悲观的人总是从悲观的角度理解世界。我的理解是：这意味着未来房价很难跌15%！想想看，未来通过15%首付比例买房的都是什么人？在城镇化的后半段，还没有买首套房的，基本上是中小城市的低收入阶层和大城市新市民，而这套房子是他们几乎全部的身家性命，堪称国家底线。就在刚刚，大城市落实“517楼市新政”第一枪打响了。武汉率先宣布：首套房首付比例降至15%，商贷房贷利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，房贷利率降至3.35%。武汉的政策非常给力。有了武汉为先例，估计绝大多数二线城市，以及三四五线城市，都会执行首套房和二套房的首付比例下限，并实现房贷定向大幅降息。接下来的关键是，四大一线城市如何落实“517新政”。如果能像武汉一样解放思想，将有利于楼市尽快触底。