截止2022年底，许家印老板的恒大负债已经达到了近2.44万亿，是“三桶油”2023年利润之和的近7倍，“四大行”2023年利润之和的4倍多。

有个地狱笑话：说中国居民总负债超200万亿，其中53万亿是房贷，也难怪啊，毕竟房子都卖这么贵了，普通老百姓掏空六个钱包也买不起房。

照这么算法，房产公司应该赚翻了吧？结果上网一查，房地产企业总负债超过40万亿，除掉恒大，碧桂园、万科、融创、华润置地四家头部房产企业负债总额也超过了4万亿。

不过这倒也情有可原啊，毕竟面包贵了主要是面粉贵的原因，土地出让的价格水涨船高，开发商贷款拿地是正常操作。

结果又一查，截至2023年6月底，全国地方政府债务余额为37.8万亿元，各种城投债总额超60万亿，光一个重庆市的城投债总额就超过了8900亿。

好家伙搞了一圈下来大家谁都没赚钱，全是负债累累，很多人由此把矛头指向了银行：都是银行的高利息把钱赚走了！

银行无利不起早

毕竟在普通人的理解中，银行的贷款利息是很高的，买套房子交30年的房贷，利息金额比贷款本金还高。

而且，前面都说了房产公司没那么多资金，是找银行贷款拿地再开发的，那种贷款的利息肯定更高。

但离奇的是，恒大的2.44万亿负债中，只有很少一部分是欠银行的钱，总共才2300多亿，其中最主要的是欠了民生银行293亿元、农业银行242亿元。

虽然银行债权的金额看起来很大，但也就占了债务总额10%的比例，其他90%是些什么债务呢？

其实，恒大的2万多亿巨债中，还有3800多亿是向非银行类金融机构的借款以及债券，以上三笔加在一起是6100多亿。

当然，就算把这6100亿加在一起，也还不到恒大总债务的四分之一，接下来该轮到重头戏了。

恒大烂尾楼令多少人欲哭无泪

第一，恒大的负债中有7200多亿是合约债务，简单来说就是恒大公司应该交付的房子，假设一套房子300万，7200亿就是240000套房子。

普通老百姓辛辛苦苦一辈子，掏空“六个钱包”又背了一屁股债买了一套房子，到后来你却跟我说：开发商没钱，房子盖不起来？

这怎么说得过去呢？毕竟我（或者银行）可是付了全款给房产商的！得到这个消息的买房者百分百要拿起菜刀找开发商算账，或者到住建局门口请愿示威，要求退房。

本来房产公司就只剩下一口气了，如果成千上万的购房人全都退房的话估计开发商连急救都免了，这我们也就不难理解，为什么政府要把“保交楼”放在当前工作的重要位置。

真正的问题不是那24万人，而是成百上千万的购房者群体，如果他们都对房地产市场失去了信心，那将导致无法收拾的局面。

第二，除掉7200亿合约债务，恒大的应付款债务这比还高，总额超过了1万亿，这才是问题的关键。

当初有多风光，如今就有多狼狈

恒大万亿应付款债务的形成过程可能很复杂，但归根到底，本质上就两个原因：第一，开发商心太黑；第二，房产项目施工过程太坑。

一般来说，房产项目的回款周期还是比较短的，等到地下室完成之后项目就可以预售，如果销售情况理想，用不了几天就可以收回三成的资金，等到房子卖掉七成的时候，基本上前期成本都已经收回来了。

为了尽快启动预售，有些地方的开发商甚至都不等到地下室完工，在地上搭起几层脚手架，安全网一铺就敢报预售，真是“人有多大胆，地有多大产”。

问题在于，房产企业是不可能老老实实地把买房的钱投在项目上的，他们巴不得把售房款拿走用于开发新的项目，资金周转越快，产生盈利的越高。

因此房产项目的合同永远不可能做到同步给施工单位付款，往往都是按月支付七成到七成五，有些条件差的可能低至六成到六成五。

可恶的是就这六成五的工程款开发商有时候还不支付现金，而是采用诸如商票、链票、保理等一些乱七八糟的票据衍生品转嫁自己的资金成本，给应付的工程款进一步打折。

说多了都是泪

另一个问题在于，房产企业在项目开工前期很可能一分钱都不投，要求施工单位垫资，那么现场临时设施的费用、打桩的费用、采购材料的费用全部要施工单位自掏腰包解决。

一个2亿的项目，最后拖欠施工单位的款项可能达到7000万，问题是施工单位也没有那么多钱啊！于是只能继续向上游拖欠。

这样一来，那些钢材、混凝土、水泥、黄沙、石子、模板……的供应商们，以及精装修、智能化、水电、市政、门窗……等等分包单位，也被动地统统成了房产商的债权人。

最后，恒大债务爆雷了，一大批地方上承接了恒大项目的建筑企业遭了殃，其中还有不少甚至是当地的龙头建筑企业。

一旦房产开发商倒下，施工单位就跟着倒下，随后分包单位倒下，再然后材料供应商倒下……可能唯一能够幸免的就是劳务班组，因为他们现在有民工工资专户保障，一般还能拿到点钱。

当然就有看官要问了：一般房产项目销售的款项都会放在监管账户里作为项目建设的专项资金，没有监管部门、银行、施工单位的同意不得擅自动用，怎么还会没钱呢？

如图

其实这个问题问得很好，但理想很丰满，现实很骨感，因为账户里的钱是人管的，只要是人在管，就有操作的空间。

首先最容易搞定的就是施工单位，毕竟他们有求于自己，只要开发商发个通知，施工单位虽然不情愿，也得乖乖配合开发商以“工程款”的名义把钱从监管账户套出来，再打到开发商账上。

什么，你不配合？那后面的工程款你还想不想按期拿了？我找个理由，分分钟把你的付款比例打到五成你信不信。

监管部门和银行是比较不容易搞定的，但永远记得一句话“有人的地方就有江湖”，如果说有什么事情没办成的话，那是好处没给到位，或者托的人没到位。

在当今的中国社会，只要给的好处足够多，就算是泥菩萨也会开口的，这种明显是违法的事情偏偏套了个合法的外衣，只要你主管单位眼开眼闭就能办成。

要是追查起来，开发商则一脸无辜：这钱我是付施工单位工程款的，而且真的打到施工单位账上了啊。

群众的血汗成就了许老板的爱马仕金皮带

监管部门、银行、开发商，各方你好我也好皆大欢喜，只不过苦了买房的老百姓。

简单谈完第一个开发商黑心、监管失灵的问题，再谈第二个问题：房产项目的施工过程要多坑有多坑。

一般来说，总包单位的施工单位拿到的是个土建的骨架子，真正赚钱的那些项目，例如桩基、精装修、门窗、市政附属等全都是分包出去的，把个总包单位架空成了名义总包。

而项目公司的负责人、大大小小的头头脑脑们从这些分包工程里几乎就没有不拿好处的，反正天高皇帝远，你总部的制度体系再严格也监管不到我。

对他们来说，反正现在房地产行情不好，项目能不能交付也不关我的事，拿了回扣赚到了钱才是头等大事。

于是乎分包招标的逻辑就成了谁给开发商项目公司送的钱多谁就能拿项目，而不是谁真正有施工能力谁来承接项目。

无题

一大批在社会上整天捣糨糊，送礼请客吃饭唱K的人拿到了项目，偷工减料还算是好的，最麻烦是有的人根本就不懂施工。

于是他们拿了点业务费之后继续把工程转包出去，二包三包工程的质量可想而知，更有甚者，层层转包的人干了一半因为发现项目可能亏损就撂挑子不干，把个烂尾的项目甩给开发商和施工单位。

实际上一个分包工程就是一个地雷，十个分包工程是十个地雷，随便炸了哪一颗都会导致后面的工程没法继续下去。

项目做到精装修或者附属阶段烂尾，总包单位管不了（因为钱早都被总公司抽走了），开发商又没法管（因为没钱），分包单位捞了好处之后拍拍屁股走人，如果购房人知道自己的血汗钱被一帮兔崽子这样糟蹋，真不知道心里会作何感想。

如果有人去全国范围内的恒大项目调查一下，看看到底多少项目存在业主违法分包的问题，一定会是个非常有意思、有意义的事情。

现在摆在全国人民面前的问题是：项目可以烂尾，开发商可以躺平，房子却不能不交，并且恒大的负债还得还上，光利息每个月就有上百亿。

一声叹息

最离谱的是，你说恒大是个私营公司吧，他的债却要全国人民来还，企业可以破产，债务是不会消除的，如果恒大破产了，差不多所有的人都要为它买单。

你可以不买恒大的房，也不买恒大的债券，但保不齐你工作的企业和恒大有债权债务关系，或者你开的店就有提供给恒大的材料。

还有更直接的，债务所产生的利息通过各种渠道，最终还是会转嫁到消费者头上，由老百姓来消化，要么就是贷款利率高了，要么就是理财收益低了。

恒大的2.44万亿负债平摊到每个中国人头上，相当于每人负债1740多元，这也还罢了，无非是大家半个月白干，给恒大打工。

最怕的是还有第二个，第三个恒大，把几十万亿的负债统统转嫁给消费者，那样的话情况才真正危险。

如果说这段时间的台风，大水，地震都是天灾的话，那么某些房地产企业动不动上万亿，几万亿的债务危机只能说是人祸，纯纯的人祸。