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2023年山东地产年报

土拍向来都是楼市的风向标，作为房地产最重要的生产资料，土拍与楼市息息相关。2023年，在整体大环境遇冷的状态下，土地市场也没能幸免，纵观整年，土地成交整体热度提升有限，土地成交宗数环比下降4.59%，土地楼面均价环比上升7.3%。

这一年，土地市场仍处底部修复阶段，流拍率延续降势（较去年同期下降6.9%，今年全国流拍率为22.9%）；

这一年，国央企延续“拿地主力”身份（全国22城国央企占比50%、地方国资占比23%），民企积极性稍显平淡；

这一年，土地重回“价高者得”时代，济南、青岛也随之“取消地价上限”。

2023年倏忽而逝，那么山东的土地市场究竟表现如何呢？

本文数据来源：中国土地市场网

2023年全年山东土拍数据汇总

（土地用途：涉宅用地&商业用地）

（土地用途：涉宅用地）

2023年山东全省商住土地成交共计2726宗，成交总用地面积7114.98万㎡，成交金额达2937.82亿元。1-12月成交楼面均价为2578元/㎡，同比上涨7.3%。

整体来看，土地市场全年成交宗数（去年为2857宗）和出让金（去年为3350亿元）同比下滑，上半年处于低位，下半年供地量逐渐回升，“前低后高”现象明显。具体来看，四季度成交规模明显大于前三季度，成交量较前三季度大幅回升，但同比仍下滑。

（土地用途：商住及涉宅用地）

宅地方面，菏泽、济宁、济南分别位列2023年山东省各地市涉宅用地面积出让排行榜前三。排在首位的是菏泽市，1-12月涉宅用地出让面积577.15万㎡；排名第二的是济宁市，560.32万㎡；济南市位居第三，成交553.57万㎡。

当前房地产市场预期不足现象严重，受此影响，房企拿地也越发谨慎保守，整体成交宗数与成交金额都略有下滑，国央企仍旧是拿地主力。

但值得一提的是，自然资源部发文提议取消地价上限，为房企打开了利润空间，有助于调动拿地积极性，促使土拍市场向市场化过度。政策放开后，广州、杭州、成都、福州、东莞、合肥等城市热门地块已刷新所在城市地价天花板，山东济南、青岛两所城市也已随之跟进，但具体成效如何，仍有待观望。

2023年山东各地市拿地TOP10企业

1

济南

2023年济南市商住土地成交共计234宗，总成交用地面积为709.72万㎡，成交金额达457.47亿元，成交楼面地价3802元/㎡，同比上涨3%，整体供需趋于维稳。溢价率方面，2023年全市成交土地平均溢价率为2.87%，超九成土地为底价成交，房企谨慎拿地，仅少量优质地块能实现公开市场溢价成交。

2

青岛

2023年青岛市商住土地成交共计165宗，总成交用地面积为435.74万㎡，成交金额达342亿元，供地规模持续收缩，原四方区（成交70万㎡）、城阳区（成交70万㎡）、崂山区（成交57万㎡）分列成交面积前三。崂山区株洲路多地块成交及沙子口新地王带动楼面地价居全市首位，整体成交楼面价达17320元/㎡。

此外，集中供地规则持续优化，全部采用拟出让地块清单公布制度，且自第三批次开始全面取消土拍限价，整体供地节奏放缓，出让条件宽松化，但资金压力下，房企拿地谨慎，补仓意愿弱，土地成交持续弱势。

3

淄博

2023年淄博市商住土地成交共计128宗，总成交用地面积为235.51万㎡，成交金额达90.59亿元。与2022年相比，2023年淄博土地成交宗数与成交金额均有所缩减，市场降温，仅3宗宅地溢价成交，底价成交地块占据绝大多数。从拿地企业来看，国企仍旧是拿地主力军，民企以美达等本土房企为代表持续拿地。

4

枣庄

2023年枣庄市商住土地成交共计109宗，总成交用地面积为324.36万㎡，成交金额达221.06亿元。从拍地走势来看，土地供应主要集中于下半年，占比82.8%，尤其以9月和11月为主，薛城区和高新区等热门区域土地较受欢迎。

5

东营

2023年东营市商住土地成交共计73宗，总成交用地面积为233.74万㎡，成交金额达65.21亿元。相比2022年，成交面积环比回升8.68%，住宅地价有所上涨，涨幅11.96%，这主要是由于一方面地块容积率较低，使得地价提升；另一方面，地块多位于市中心或县区中心区域，地价本就较高。

从拍地走势来看，拍地数量呈现阶段性增长现象，三季度略显平淡，3月、6月、12月拍地数量增加明显，单月推出超过全年十分之一的供应量（占比分别为10.62%、14.98%、36.27%），12月更是有了井喷式爆发。值得一提的是，拿地TOP10企业中，东营国企、民企拿地相对均衡，民营房企中众成等房企拿地积极。

6

烟台

2023年烟台市商住土地成交共计91宗，总成交用地面积为326.23万㎡，成交金额达113.68亿元。涉宅地方面，总建筑面积140.65万㎡，同比减少31.86%；平均楼面地价3640元/㎡，同比上涨52.84%，整体呈现量跌价涨现象，表明地方政府为应对房企投资收缩，推出了更多优质地块。

7

潍坊

2023年潍坊市商住土地成交共计343宗，总成交用地面积为757.82万㎡，成交金额达268.81亿元，环比2022年成交宗数（2022年为365宗）与成交金额（2022年为 387.14亿元）下降趋势明显，整体较为平淡。从拿地企业性质来看，2023年依旧是国企撑起大半边天，市/区/县各级国企平台大量拿地，鲜少民企身影。TOP10企业中县域企业占据大半江山。

8

济宁

2023年济宁市商住土地成交共计282宗，总成交用地面积为795.18万㎡，成交金额达270.47亿元。受市场下行影响，土地成交量同比下降32.5%，年底成为济宁土地市场爆发期，并于12月达到峰值；楼面价方面，全年波动明显，8月达到年度最高，随后回稳，整体相较去年略涨4%。

9

泰安

2023年泰安市商住土地成交共计54宗，总成交用地面积为150.18万㎡，成交金额达42.25亿元。无论是出让宗数还是成交金额，相较2022年均降幅明显，几近腰斩（去年分别为111宗、82.08亿元）。

从成交节奏来看，土地供应集中于下半年，尤其以四季度居多，占成交总量的84.39%。从各区域土地成交来看，泰城东部是泰城土地成交热点板块，占比42%。涉宅用地拿地TOP10企业中，国民企分布相对均衡。

10

威海

2023年威海市商住土地成交共计176宗，总成交用地面积为457.43万㎡，成交金额达123.44亿元。与2022年相比，威海市土地成交宗数与成交金额都呈下滑趋势（2022年分别为214宗，184.96亿元），缩量明显。从拿地企业榜单来看，民企越发谨慎，涉宅用地TOP10企业从2022年的6家缩减为2家。

11

日照

2023年日照市商住土地成交共计107宗，总成交用地面积为237.14万㎡，成交金额达87.59亿元。整体而言，2023年日照土拍市场整体表现较为冷静平稳，下半年进入密集土拍阶段，年终冲刺意味明显。从拿地企业性质来看，国企已成日照土拍市场常客，民企持续谨慎，整体成交相对较少。

12

临沂

2023年临沂市商住土地成交共计155宗，总成交用地面积为391.89万㎡，成交金额达130.71亿元。相较2022年，土地供应及成交规模持续缩减，成交楼面价略有上涨。2023全年土地供应集中于上半年，尤其以2-5月份居多。

13

德州

2023年德州市商住土地成交共计224宗，总成交用地面积为537.34万㎡，成交金额达187.38亿元。涉宅地方面，无论是成交面积、成交总额，还是成交楼面价，环比2022年均有所上涨，涨幅分别为36%、7.2%、3.6%，整体处于量价齐升状态。

临近年尾之时，12月成功出让的农机局地块以12841元/㎡的成交楼面价刷新了德州土拍历史，溢价率高达51%，可见核心区域优质配套地块依旧是房企争夺的对象。

14

聊城

2023年聊城市商住土地成交共计201宗，总成交用地面积为383.96万㎡，成交金额达154.52亿元。整体来看，聊城整年土拍较为冷淡，全年平均溢价率1.10%，临清市平均溢价率最高，达9.81%，东昌府区、茌平区、临清市是涉宅用地出让热门区域，分列土地出让面积前三甲。

15

滨州

2023年滨州市商住土地成交共计140宗，总成交用地面积为352.44万㎡，成交金额达108.02亿元。环比2022年，2023年滨州土地成交金额有显著增长（2022年为83.14亿元），成交宗数基本持平。从拿地企业来看，无论是拿地数量还是拿地面积都是国企平台占据大半江山，仅有少量民企在土拍市场上崭露头角。

16

菏泽

2023年菏泽市商住土地成交共计244宗，总成交用地面积为786.30万㎡，成交金额达274.61亿元。与去年相比，成交宗数与成交金额均有小幅增长（2022年分别为234宗、244.22亿元），县域土地活跃度较高，12月成功出让的曹县C2023-16地块以单价320万/亩的价格刷新曹县地价天花板。从拿地企业来看，国企逐渐成为土拍市场常客。

2023年山东企业拿地总榜

2023年山东民企拿地总榜

2023年山东各城市土地市场热度分化仍旧有扩大化趋势，热门区域优质地块仍旧获得追捧，甚至部分城市还出现了“新地价天花板地块”。政府也更加注重地块质量，多城频繁推出优质地块来应对房企投资缩量现状，保障本地房地产市场平稳发展。

与此同时，“国进民退”现象仍旧持续，国企仍旧牢牢把控着拿地主力地位，彰显雄厚的资金实力与托底意愿。在国企发光发热之余，我们也能看到美达、众成、东方佳园等区域深耕型本土民企的身影。

在外来品牌房企退潮之后，本土房企有了更广阔的空间和更充裕的选择，对于这一结构性优势，他们有节奏有计划地保持一定土储规模，更为理性地聚焦优势城市、优势地块，同步加强精细化管理，更有经验地应对当前市场形势，以便实现企业的长期稳健发展。

优质地块热度仍在，本土房企深耕发力，这也折射出房企对山东楼市依然充满信心。凡是过往，皆为序章，接下来2024年的土拍市场又将向何处发展，仍值得我们一同期待。

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