这两天北京土拍市场又有一个小看点，土拍的溢价率又达到了这几年的一个新高，2021年北京集中土拍以来基本上控制溢价率的红线是不超过15%，7月3号北京土拍市场拍出一块小地溢价率达到了25%，这就是位于北京东城区金鱼池的一个小型地块，占地面积很小只有3000多平，出房也不会太多，因为住宅的面积只有1700平米，总的建筑面积是5500多平米，要求开发商要自持20年，地上地下要自持剩余的3000多平米20年，所以住宅的套数估计就十几套。 这个小地块位于北京市东城区的金鱼池片区之内，南侧大概直线距离400米就能达到天南公园北门的界线了，往北就是地铁7号线的桥湾站，也很近，往西离地铁8号线珠市口站也有几百米，这就是一个非常传统的叫北京二环之内的项目了，当然这个项目的预售指导价也创了这几年的一个新高了，预售指导价是每平米15.1万元，上下有8%的浮动，因为这个地块也是今年来讲北京在土拍市场变化的第二个地块，就是在溢价率方面进行了一个调整，溢价率在15%以下的预售指导价是每平米13.9万元，溢价率在15%~20%之间的预售指导价每平米在14.3万元，当溢价率超过20%的时候，预售指导价给到了每平米15.1万元。 上个月北京土拍市场酒仙桥的三个地块打包也创了一个新高，超过了百亿，112亿成交。东城区金鱼池这个地块溢价率达到了25%，摇号竞得这个项目的是河北的一家房企，如果从纸面上算总的土拍的价格大概是3.4个亿，如果按照住宅单价15.1万再上浮8%的话，将近每平米是16万元，如果按照总的销售额其实也就在2.7个亿，剩下就是自持部分，再加上一些税费和一些其他成本，开发商如果说简单靠住宅部分1700平米想要回款的话就很难了，至少差一个多亿才能回本，再加上各种成本小两个亿，所以只能靠那3000多平米的自持商业部分来维持，当然20年以后这个商业部分的价值也会大增，这就看一个开发商长线运营的能力了。 如果有感兴趣的朋友，当然这个感兴趣的朋友可能屏蔽了一大部分人，因为这个项目的住宅只有十几套房，肯定都是改善型，绝对不会出现100平米以下的户型，按照单价来讲每套房的总价都是2000万以上了，这个门槛也不是每个消费者都能够得上的。