来自地产热点观察

都说量变引起质变，上海的租房市场可能正在经历一场“质变”。

随着上海租房市场的供应越来越大，租房也进入深度 “买方市场”。

这绝不是危言耸听。

目前链家平台公开显示的挂牌房源就有6.4万套。

而2年前这个数字大概在2万+套。

在不知不觉中，上海的租赁市场库存和二手房市场一样经历了暴增。

链家体系之外，还有各类长租公寓、中高端服务式公寓、保租房、公租房等，真实的供应量远超想象。

而客户似乎有点不够用了。

这种供需的大幅度调整，带来的是上海租赁市场7个方面的转变。

最后一点是大家最关心的。

砍价难度从地狱到天堂

如果你今年有过换房经历，那一定明白这种感觉。

5年前你去租房子，房东都是一大堆条件，而且还很挑客户。

啥样啥样的条件不满足，人家是不租的。

出来个稍好点的房源，那就是很快被人秒掉。

想要谈价格，那都是建立在房东对你各方面条件很满意的前提下，小刀一点。

还有个很常见的情况就是，你的预算内总是看不到满意的房子。

中介一般都是说，哥你这个预算有点低，在这里实在租不到啥好的。

今年，客户上来就是砍一两千。

不怕你不答应，不答应就换下一家。

我们有个同事，之前一直住古美那边，因为住了好几年，和房东关系很好的。

今年也毫不犹豫换房了，因为价格少500块，面积还能增加20平。

同板块内，直接实现降价租房升级，搬家都很方便。

原来的房东想留也留不住。

房东比你还担心失业

这里可不是说房东担心自己失业。

房东已经在替租客操心了。

就业形势的不稳定，其实是影响租赁市场最底层的因素。

就业市场好，人口吸引力强，收入预期高，自然承担租金能力强。

相反则是租金的下跌。

以前租房，租客最烦的就是突然被房东“赶出去”。

房东总是各种理由，突然就不租了，违约成本也很低。

今年的市场，房东可都天天担心租客哪天就不租了。

有些房东还时不时的关心一下租客的工作情况。

毕竟一旦空置了，可是要比以往空置的时间更久。

今年，但凡你主动和房东提降房租，房东多少是会考虑一点。

比起没租金，少收一点问题不大。

现实一抓一大把的真实案例。

这个房东3年前租个一个B站工作的小姑娘，当时还不是很满意。

如今是咋看咋好，而且希望人家工作越来越好。

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租客开始挑装修了

以前房东怎么挑租客的，今天的租客就开始怎么挑你房子的毛病。

以前的租客是真的会自己装饰房子的。

只要是价格合适，房子破点也没啥，租客自己美化。

更有甚者直接自己装修一下。

你看今天还有租客惯着房东不，你要还是破破烂烂的房子，人家可能一票否决。

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这种包浆的老破小，租客看着都恶心。

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现在可不是租不到房的时候，而是谁的房子好租谁。

真心劝这样的房东适当拾掇一下自己的房子再出租。

房子可以差点，但一定要干净清爽。

如果是重新装修的，千万别搞“甲醛”房。

在这个租金不断下降的时期，老破小的房东尤其要注意。

当租售比不断提升的时候，买代替租的情况会增多。

潜在客户减少的情况会更严重。

当下请房东认真对待每一个租客。

租房的淡旺季越来越模糊

如果你去咨询租房业务，通常会从中介处获知上海租房的淡旺季。

一般情况下有以下几个节点租房会迎来旺季。

一是春节后，返沪的租房潮。

二是6月份的毕业租房潮。

三是8月的陪读租房潮。

其中春节后和毕业季是量最大的时间。

不过今年所谓的旺季并没有展现出应有的成色。

尤其是今年6月前后的毕业季，租房市场没有得到任何正向的反馈。

能租掉的房子还是能租掉，租不掉的房子也并没有等来毕业租房大军。

传统的旺季不灵了，意味着房东需要在任何时候租房都拿出足够的诚意。

无论什么时间段，只要你去网上发个求租的帖子，必然是有大量的房东、中介主动找上门。

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现在是房源不难捞，难的是捞到匹配的租客。

租赁周期越来越短

由于租金的不断下降，以及就业市场的低迷。

不少租客开始缩短租房周期。

一方面房租降了换房子更方便，不会被违约金束缚。

另一方面，万一工作遇到变故，也方便随时走人。

网上有房东吐槽，过去的5个租客，租房周期越来越短。

从最早的一年半，到最后一个不仅只租半年，价格也降了。

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在我印象里，以前租房，一般都是最少一年，甚至签合同的时候，写2-3年的也很正常。

房东和租客也都习以为常，真有事情，也可以友好协商解决。

如今的租房市场，只能说给到各方的空间越来越少了。

大家都在存量的池子里卷。

新兴产业对租金的影响比重提升

如果说上海的租房市场是只跌不涨的，那不准确。

区与区之间就存在较大的差异。

今年市区范围，徐汇和普陀的跌幅要小很多，郊区嘉定、青浦的情况也相对较好。

这种差异化的市场，折射出的是产业增量的变化和价格吸引力。

徐汇区产业、教育的强区，租金相对坚挺也很好理解。

像嘉定这样的地方甚至能涨，是不是很多人都没想到。

像嘉定丰庄、江桥一带一直房价、租金都不高。

又有13、14号线两条高能级线路，沿途有不少CBD和产业区。

价格便宜，出行方便，自然吸引力不少想省租金的人。

至于青浦这样的就更明显了。

华为还没完全搬过来，华为园区周边的租金就开始大幅度上涨。

因为就业市场的不稳定，产业对于租金的稳定性越发重要。

越是新兴产业，吸纳的就业人群越多，收入预期越高，租金表现就越稳定。

说白了，要么你能持续搞来增量产业，要么你能挖别人的“墙角”。

租房市场何时回暖

租房市场何时回暖，这一定是大家最关心的问题。

从目前的情况看，租房市场远没到回暖的时候。

9月底国家层面发布了关于实施就业优先战略的政策。

上海这边优化了毕业生应届身份认定，同时国有企事业单位加大招聘力度。

10月10号，促进民营经济的征集草案发布。

促进就业的动作才刚刚开始。

真正要发挥作用还需要至少半年到1年以上的时间。

楼市、经济也还没有真正实现止跌回稳，租房市场只能是继续低迷。

绝不要小看租赁市场的威力。

租赁是深度反应流动人口对于城市和市场的预期和信心。

这些肉眼可见的变化，正在重塑上海的租赁市场。