2024年刚过去了，来看看黄埔区新房的市场成交情况了。

据克而瑞房产数据，2024年，黄埔区新房总成交6372套，同比下降了41.26%，成交均价同比下降了9.09%，套均价同比下降了10.38%。

再看下黄埔区三大片区的成交情况。

其中，科学城总成交2368套，占比37.2%；知识城总成交772套，占比12.1%；海丝城（老黄埔）总成交3232套，占比50.7%，

虽然海丝城（老黄埔）的成交套数最多，但是从套均总价来看，科学城比海丝城（老黄埔）高9.5%，结合套均面积分析，侧面表明，海丝城（老黄埔）客群比科学城的客群更刚需，同时，似乎科学城的高端购买力会更强，特别是冲击高端市场比海丝城更有潜力。知识城在2024年成交并不理想，量价齐降严重，主要是在消化库存，同时二手房不断的下探，导致了新房与二手的价差逐渐扩大，新房去化较慢。再来看下供求关系，知识城严重供过于求，科学城新房已经供应不足，同时目前市面在售新房大多都是在清尾货为主，部分进入卖现楼阶段，海丝城（老黄埔）逐渐开始供过于求，但目前尚且在合理范围。黄埔新房成交排行榜分析

全区成交排行榜

再来细看下，2024年成交排行榜。

第一名是黄埔新城，成交了1222套，同时它也是全黄埔，唯一一个成交量破千的项目。这得益于其本身体量庞大、现楼且规划落地的好，赢得很多购房者的青睐！第二名是中央公馆，成交了512套，开盘8个月，就已经卖了4栋，建房的速度赶不上卖房的速度。这得益于其位于老黄埔的核心地段，且环境舒适，视野开阔。说明大家对其认可度还是不错的。第三名是保利翔龙天汇与星航TOD，均成交了333套。这个成绩也算是不错了。特别是星航TOD，在上半年进行先声夺人的降价清仓，让其快速躲开了下半年的价格战。同时，星樾山畔、保利罗兰四期、万科城市之光、天健天玺、星航TOD高层区，均已售罄或仅剩很少尾货。佳大瑞园 ，嘴上说着嫌弃，背地里竟然也有84套成交，看来应了那句：没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。价格到位了，即使有明显缺点，也还是能接受的。

科学城片区中：

1、保利锦上，比想象中成交多，全年成交了213套，均价差不多2万9 元/㎡，你觉得高吗？说到这，我就挺佩服保利的做事风格，钞能力特别强，钱到位，名校也能蹭。

2、星河湾萝峰，作为科学城的高端改善盘，出货能力也是不错，全年卖了128套，套均610万，算是不错的成绩。

3、大壮名城二期，8月开盘到现在，仅卖了32套，去化率仅12.17%。这个盘占据着核心的地段，但是就错在了开盘策略，价格严重偏高，到时去化极差。一句话总结就是：一鼓作气，再而衰，三而竭。要想重新挽回局面，需要一次重新的诚意满满的，蓄势待发的营销。

4、长岭居四刺客，价格偏高，就犹如姜太公钓鱼，愿者上钩！市场给了他残酷的答案了，成交惨淡。长岭居的配套不断引进与落实，无非就是想用时间换空间策略，随着配套的整体兑现，能夯实整个板块的价值，一是让如今的烫手山芋项目软着陆，不至于造成严重的国资流失，二是，长岭居有大把国有土地收储。

再来看下老黄埔，

老黄埔实际正常在售大概10个盘左右，其余均是尾货，1月11日据说珠江春准备开盘。

1、黄埔新城是一个居住大盘，居住属性偏强，投资的话，要多对比。

2、海丝城西片区在2025年持续发力，中央公馆、未来方洲与中建海丝城将继续领跑，新规改善将会由中鼎书院上城、珠江春、中建海丝城临江地块补上。至于是否好卖，老黄埔市场能不能接受超过800万，这个就等市场验证。要验证的是，购房者对老黄埔江景房、大改善房究竟认不认可？是骡子是马，遛出来看看就知道了。

3、新港鼎峰明轩，这个有些碰瓷科学城的新福港鼎峰。半年前我去实地看了下，没什么特色。

4、鱼珠在很多人眼中是老黄埔最好的地段，给出的理由是更靠近天河。

鱼珠或者是商业最好的地段，但不算是居住的最好地段。最好的验证方式是看那些盘的流通与保值增值能力。所以，再等个三五年，估计就有答案了。

5、我个人更看好的是大沙东的地段。理由也简单，整个海丝城的客群是偏刚需为主，刚需最需要的是以交通为底线，恰恰大沙东-黄埔高铁站形成综合大交通，加之城市面貌不错，所以，该地段板块能拥有更多的客群基础，无论西边的外溢，东边的前移需求，甚至南边的番禺亦有存在潜客。

最后再说下知识城，知识城：1、整个知识城片区库存是较高，同时还有烂尾的，除了科城新世代、翰林湖畔、广开云翰这几个是新开盘有新供应外，其余大多数是在消化库存。

2、山与墅、居山涧成交简直惨不忍睹，全年分别成交3套与1套，从侧面可看出，大改善产品（大平层、叠墅）如果价格不到位，在知识城是完全错配的，无市场的。800万+都能直接上龙湖的别墅了。

3、科城新世代的价格也不高，但去化也很低，我猜原因可能是：一是大众还没认可那个位置，毕竟还没开发好，不像汤村-何棠下站发展成熟，二是缺乏开渠道去协卖。

4、哪些勇士还在买升龙学府上城？给你点个赞