广州地铁有两个项目在各大平台连续刷屏：

一个是黄埔的珑岄上城，另一个是番禺的珑曜上城。 两者出自同一开发系（广州地铁+招商/越秀系），路线一致——高使用率、高性价比、地铁盘、大体量规划。

而本质上，它们也代表了广州当下两种不同“刚需思路”：

•番禺：“价格打穿底部，把预算压到底线”；

•黄埔：“产品卷到极致，把居住体验拉满”。

一、价格维度：广州地铁打破价格底线

两个项目的面积价格段也出来了：

珑岄上城 ·建面约72平，主流总价约215-230万，折合单价2.9-3.2万/平（2栋稍贵点）；

建面约94平，主流总价290-310万，折合单价3-3.3万/平；

建面约110平，主流总价390-420万，折合单价3.5-3.8元/平；

建面约125平，主流总价450-480万，折合单价3.6-3.8万/平。

珑曜上城 ·建面约73平，均价145-167万/套，折合单价2-2.3万/平；

建面约87平，均价178-212万/套，折合单价2-2.4万/平；

建面约89平，均价191-216万/套，折合单价2.1-2.4万/平；

建面约106平，均价235-259万/套，折合单价2.2-2.4万/平；

建面约130平，均价321-339万/套，折合单价2.4-2.6万/平！

珑曜在价格上极具冲击力，73㎡起价145万，虽然是2楼，但首付20万就能买地铁+学位+三房格局。这是广州主城近三年来性价比最低的新盘之一。

而珑岄的价格虽然略高，但在老黄埔新房普遍3万+/㎡的定价里，已经算得上“主城区价格底线”，直逼黄埔新城的价格。

这两个盘的价值，就是给主城区打工的年青人，提供一个自己的家，地铁学校配上，已经解决了买房子最主要的需求，平时周边外卖，网上买菜都可以凑合。

月供不比租房贵多少，有了房子就有了留下来的底气。至于硬要扯投资，增值保值这些，不是这两个盘的预期。

二、产品维度：使用率极致化、户型空间重塑

两盘均主打“超高得房率”——使用率普遍超130%，极致压榨每一平米的价值：

•✅ 珑曜上城：73㎡做3房1卫，87㎡做4房2卫；•✅ 珑岄上城：72㎡做3房双阳台+主套，94㎡直接拉到4房2卫。

甚至，珑曜上城87㎡的四房客厅开间达到6.3米，体验接近传统110㎡改善型；珑岄上城125㎡面积段甚至设置了四房两厅三卫，尺度与功能并存。

户型的进化，是对家庭结构变化的回应：无论二孩、父母同住、远程办公，都需要更多“功能空间”。从这个维度上看，这两盘不只是卖房，更是售卖一种刚需升级的生活解决方案。

三、配套兑现力：地铁兑现度高，商业/教育在途配套维度珑曜上城（番禺）珑岄上城（黄埔）地铁地铁3号线东延段石碁南站（约500m）地铁5号线双沙站上盖商业自配4000㎡商业，距龙湖天街1站一期自带3层商业，邻31万㎡华润万象城学校广外附属广州新城学校（九年制）配建九年制学校（品牌待公布）社区设计32层高层社区，容积率高小高层+板楼，容积率2.17，低密体验

珑曜胜在价格和地段延展性，是典型的“卷穿底价打爆刚需”；珑岄则胜在舒适度和规划深度，更像“用升级体验压平溢价”。两者的共同点：都强调兑现力、交付力和生活便利性。

四、购房建议：预算决定选择，需求决定适配

购房人群类型推荐项目核心逻辑首次置业刚需（预算≤200万）✅ 珑曜上城低门槛+地铁+学位，解决“上车+实用性”刚改家庭（预算250-400万）✅ 珑岄上城高得房+舒适配套+低密产品线，改善体验更强重视转手流通性✅ 两者都可主流通勤线路+学位支撑，具备基本“接盘保障”

买房归根到底，不是追概念，也不是比噱头，而是解决“我当下最重要的问题”。预算、家庭结构、生活半径、持有周期，决定了你选哪一个。没有绝对的对错，只有哪个更适合解决你的情况。

五、结语：从“刚需绝望”到“理性回归”，这就是市场的拐点

这两次开盘的热度，不是市场反弹的信号，而是说明广州楼市的供应结构终于对刚需做出回应，

•✅ 房价没有起飞，但产品确实在进化；•✅ 投资逻辑退场，自住逻辑回归；•✅ 卖点不再靠“期望”，而靠“兑现”。

•如果你是刚需，把握总价红线，重点看地铁、学位、得房率三件事；•如果你想改善，学会读图纸，配套兑现节奏比品牌更重要；

•如果你还在观望，记住——楼市从来不是“涨了再买”，而是“能选的时候挑对”。