广州旧改继续啃“硬骨头”。
最近，广州电视台播出一则重磅新闻，曝光了珠城对面天河石牌村接下来的旧改动作。
与过去的大拆大建不同，接下来石牌村将采取“拆整结合”改造。
首拆涉及352栋建筑，约占全村房屋的1/10。
壹
从新闻内容来看，此次调研会议，透露了不少关于石牌村旧改的重要内容。
一方面，是“拆整结合”的改造提升思路总体可行，要尽早动工。
特别是，考虑到广州11月要集中精力办全运会，相关任务要尽量往前安排。
另一方面，首拆区域和复建区域第一次曝光，将在村内打造“两横三纵”路网。
官方资料显示，石牌村用地面积29.5万平，现状总建筑量111.6万平。
其中，首拆物业总量约11.1万平，包含323栋住宅，29栋村集体物业。
可以看到，拆迁部分涉及的，都是目前城中村中心位置的房屋。
另外，复建区域就在黄埔大道边，对面就是珠江新城东区。
算下来，首拆区域只有全村的1/10，主要目的并非大拆大建，而是打通道路。
整个城中村也会分散成多个组团，为后续分批改造做准备。
目前石牌村内部分餐饮铺到期就不再续约。
接下来可能也会参考三元里等旧村操作，限制电动车进入，为正式拆迁做铺垫。
可以说，现在的石牌村，是广州核心区“握手楼”最集中的地方。
很多地方甚至大白天也很昏暗潮湿，就像是“地下城”。
对很多广漂来说，石牌村周边高楼林立非常繁华，也是留给来广州闯荡的人一个落脚地。
但与此同时，因为建筑密度过高，存在明显的安全隐患。
最典型的现象，就是现在村子里遍地都是电鸡。
去年7月，村内一处电动车换电棚凌晨起火，甚至还传出爆炸声。
如果拆迁改造能把主干道“拆”出来，不仅方便通勤和管理，也能减少一些不必要的风险。
贰
其实，石牌村的改造思路调整为“拆整结合”，早在去年就有一些“剧透”过。
根据2024年广州规自局公布计划，石牌村没有明确改造节点，需要“结合实际安排”。
同时，其改造方式也不是做地和全面改造，而是“微改造”。
之所以这样调整，关键原因还是石牌村全面改造太棘手，短期内很难全部拆掉。
作为广州旧改公认的“难题”，关于石牌村改造的动作，最早可以追溯到2002年，当时它已经被纳入城中村改造范围。
此后十多年，天河猎德、海珠琶洲成为旧改范本，石牌村也多次被纳入全面改造名单，最后还是不了了之。
时间来到2021年5月，石牌村开展基础数据调研工作，被外界视为重启旧改。
但谁也没想到，两个月后，住建部发文“禁止大拆大建”，相关计划也被搁置。
现如今，连马路对面的冼村都已经全面清拆，拔掉了钉子户，石牌村却还是“只闻楼梯响，不见人下来”。
石牌村之所以很难拆得动，有三个关键原因不得不提。
首先，整个城中村建筑太密集，毛容积率太高。
单论土地面积，石牌村旧改远小于金融城的员村、海珠的康鹭旧改。
但根据官方数据，整个城中村的毛容积率高达3.78，远高于大多数旧改。
简单来说就是，石牌村地少房多，如果扣除村民补偿安置面积，改造后的利润空间并不大。
其次，石牌村对面就是珠江新东区，绝对是寸土寸金。
村隔壁的二手挂牌均价5-5.6万/平，一路之隔的南国公馆均价高达11万+/平。
这么好的地段，房价这么贵，意味着改造成本也高，确实很难说拆就拆。
最后，站在村民的角度，产权、租赁权等错综复杂，涉及各方面利益太多。
整个村内常住人口5.56万，超85%的人口是广漂。
换算下来，1个村民能对应6个租客，日常收益很稳定。
更有调查数据显示，早在2015年，石牌村年租金就有3.96亿。放到现在，早就破4亿了，比大A很多上市公司还赚。
对村民来说，与其追求拆迁带来的不确定性，还不如稳稳收租。
叄
坦白讲，现在的石牌村，既要改善环境，又因为客观条件所限，暂时没办法全部推倒重来。
这种情况下，“拆整结合”的确是可行办法。
可以看到，首次拆除建面11.1万平，复建面积约9.4万平，改造体量并不大。
把空间留出来建设主干道，其他改造再慢慢推进，对整个石牌村而言意义重大。
值得一提的是，这种从小范围开始拆迁的做法，目前已在海珠新中轴、白云三元里、越秀瑶台村等项目推进。
上周，白云三元里宣布先拆900多栋国有住宅，签约者不少。
同样是近期，海珠新中轴片区为鼓励签约，最高补偿涨至6万/平。
这些地方过去也是出了名的“拆不动”，但今年陆续都取得实质进展。
核心区旧改接连刷新进度，一定程度有利于推动石牌村的改造。
特别是第一波拆迁的村民，可以选择就近复建回迁，也是不错的选择。
对于石牌村这波拆迁，你怎么看？
