备受关注的保利天奕，一连迎来三条喜讯！

先是A7、A8栋拿到首张预售证，随时开盘，买家搓手期待。获证当天还传出重磅消息：项目东南侧500米规划的36班九年制学校，官宣五中！加上220千伏赤沙输变电迁改工程一期获得许可证，三箭齐发，项目随时起飞...

｜图源：项目提供

壹

首先来看这次获批预售。

拿证的A7、A8栋位于“琶洲南三兄弟”里面积最大的西侧02地块，属于整个项目的核心位置。

这次共计获批106套住宅，建筑面积两万平。

| 获批楼栋位置示意图

| 广州楼市发布 制

说到琶洲南三兄弟，其初次露面追溯到去年广州土地推介会，当时被官方文件纳入「传世系」。

｜土地推介会文件｜

从土地指标来看，它容积率只有2.5，而2005-2024年海珠出让宅地容积率≤2.5的仅4宗，保利天奕包揽其三。

这是一个含着金钥匙出生的新盘，但保利并没有选择躺赢。

| 保利天奕效果图

拿地后，保利主动造势，与官方共同参与地块周边建设：修路搭桥、造商业、建学校。

| 保利天奕及周边建设实拍图

这块生地刚刚出让时，整体面貌还比较原始，年初输变电站迁改工程提前开工，现在裸露的高压线已经拆除，许可证也顺利发放。

｜图源：项目提供

项目一路之隔的33万方综合体也已封顶，将带来商场、酒店及写字楼等，首期预计今年7月交付招商。

学校方面，项目南侧配建了一所幼儿园，西南侧则配建了一所小学，将建私立国际学校（港澳子弟学校），预计26年完工。东侧的九年制学校，之前就有消息称会引入省级公办名校。结果出炉，五中的强势进驻，为保利天奕“学铁商”配套补齐了最后一块拼图。

贰

从五中这几年的发展路线来看，它和保利天奕等琶洲南高端改善盘还真有点双向奔赴的意思。作为海珠老牌名校，五中创办于1951年，是广州市人民政府创办的第一所公办完全中学，拥有两个校区。其中，校本部位于滨江西，金碧校区在金碧花园三期附近。

｜校本部正门｜图源：广州市第五中学前年底吸纳景中实验中学、聚德中学后，五中教育集团的成员校增加到10家，但大多数位于中轴线以西，呈现东轻西重的格局。这一次官宣，意味着五中建校74年来，首次迈入海珠东兴办新学校！

｜图源：项目海报正所谓“无成绩，不名校”，2016年裘志坚裘校走马上任，八年间把五中发展到全市区属高中第一名。五中2024年高优率达到91.6%，110人被985高校录取，210人被211高校录取。琶洲南九年一贯制学校准家长们更关心的初中阶段，五中的成绩也相当亮眼。例如金碧校区过去两年中考表现突出，不仅在第一档线的名额全部被抢完，而且最低录取分数线也逐年攀升。2024年9月底，广东省教育厅公示了第一批省级优质基础教育集团培育名单，广州五中教育集团成功入选。

｜图源：广东省教育厅

说回保利天奕这个盘，本身客户画像就是珠金琶、海珠中东部改善群体，以80、90后高知新广为主。

他们多数都是教育的受益者，深知没有什么比保障孩子教育更能防止阶层滑落，因此对教育格外用心。而五中首次东进落子，对于新校的生源地自然格外看重。可以说，五中和周边的新盘业主一样，选择相信琶洲的未来。

｜琶洲航拍图|这次官宣特地提到，在满足政策的前提下，符合“人户一致”条件的业主适龄子女，可按地段申请小学部学位。看上五中优质教育资源的家长，可以准备入手了。项目户型图，面积段涵盖约120平、140平、190平，都是新规户型，均为南北对流双阳台四房，专梯入户。

｜图源：项目资料项目外立面大面积使用玻璃幕墙和铝板，妥妥的千万级豪宅标配，符合星级轻奢酒店风的整体格调。

预测吹风价8-10万/平，起步总价约1000万。在遍地10万+的珠金琶，留足了补涨空间。

项目基础信息

【开发商】保利地产【产权年限】70年【占地面积】约52000m²【总建筑面积】约138000m²【容积率】2.5【总栋数】20栋【总户数】预计900户，首开2号地块共10栋楼，500户【首开面积】120-140-190㎡

1、交通：项目西向1.5公里可达琶洲南TOD，正位于广州的人工智能与数字经济试验区内，享有丰富的教育资源和产业集群，可为琶洲南区打造高品质社区注入“强心针”。道路交通，地块北侧为黄埔涌，西侧为赤沙茅园岗大街。

轨道交通，地块距在建地铁10、11号线交汇站赤沙站约800米，邻近地铁8、11、12、19、28号线等。2、商业：地块2公里范围内有六元素·体验天地、南丰汇、万胜广场等购物广场。3、教育：地块周边有广东财经大学、华立学校、赤沙小学等。地块500米左右范围处规划一所36班小学、一所36班九年一贯制学校。

据悉，琶洲南九年制学校已确定由广州市第五中学进行领衔办学！保利天奕项目符合“人户一致”条件的业主适龄子女，可按地段申请配套学校小学部学位！（具体以官宣为准；具体入读政策以当地教育局当年公布为准）

4、医疗：地块3公里范围内有广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院三所三甲综合医院。

小区：天奕将打造保利天字系，大面积玻璃幕墙+铝板的外立面，归家路线5重展示，从入境到跨桥，到密林景观道，再是迎宾区，落客区，总之，从目前所了解的信息，项目定位都很高。

5、产品：保利天奕首开02地块，面积段涵盖约120、140、190㎡，一共约500套货，货量最多的是140㎡，首开有大概280套，其次是190㎡，有124套。上车的120㎡小户型货量少，不到100套。都是新规户型，均为南北对流双阳台四房，专梯入户，低密纯粹，非常值得期待。吹风价：7-9w，预计4月开盘。27年年底/28年初交付。

户型曝光，特点是，专梯专户，每户至少有四开间朝南。

项目优缺点分析

优点

1，120%的使用率，所有户型的层高都在3米以上，部分楼栋高度达到了3.3米；

2，项目几乎所有的户型都有全景舱，符合规范的前提下尽可能减少了实体墙，放大了玻璃采光面，包括120平户型；

3，保利一贯的高实用率，低容积率，全玻璃幕墙面+T2纯板楼设计，尊贵感满满+专梯专户，居住舒适度有保障。

4，一涌之隔，就是琶洲最早开发、发展最为成熟的琶洲中区，完美继承来自西区和会展区的高端客群。

5，项目旁规划有私立国际学校和九年一贯制学校，为子女教育提供便利。

6，项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边环绕大围公园，自然景观资源丰。

缺点

1，对面是展馆，后期商业势能上还是弱于赤沙北。要靠大围公园这边的商业改造，来拉平劣势。

2，目前周边相对来说还是一块生地，周边较为荒芜，成熟度不足，生活配套的完善还需要一定时间。