目前，在上海想要完成一套二手房的买卖交易，到底需要多长时间呢？

别急，看完下面这张图你就知道啦~

（银行审批及放款时间以实际为准，文中时间仅供参考。）

原来是这样，如果是全款买房，速度快的话8-10天即可交房；如果是贷款买房，从草签合同到银行放款下来，一般也需要2-3个月左右啊。

没错，而且买房交易流程细节多，一不留神就掉坑，还想知道整个买房流程还需要注意哪些吗，赶紧接着往下看~

Part 1 · 购房前期

找房阶段需多听多看，如果房屋现有租客承租，则需要租客签订一份放弃优先购买权的书面承诺；其次，还可以去小区物业处了解供电供水燃气是否正常，房屋质量是否有问题，房屋是否漏水，墙壁有无裂痕，有无物业费欠缴等情况；此外也不要忘了去实地查看小区附近是否有化工厂、垃圾焚烧厂、变电站、高压电线等，以免购房后出现诸多问题，悔之莫及。

Part 2 · 产权调查

付定金前买家可以和卖家、房产经纪人一起去房产交易中心拉取产调信息。产权调查一般包括：

一、产调查询是否完整

所查房屋若无抵押等特殊情况，都会有“房屋状况及产权人信息”以及“土地状况信息”两页信息，上面标注了房屋的面积、类型、权利人、房地产权证号、土地权属性质、土地用途等基本信息。

若房屋有抵押，则会另有一页“房地产抵押状况信息”，显示出该房产的抵押权人、债权数额，债权履行期限等，抵押信息一目了然。

二、房屋状况和产权人信息

此处主要看房屋面积、门牌号、权利人等基础信息是否和房产证上一样，里面的竣工日期需要特别留意，可能会影响到贷款的年限。

此外，还需注意产调上所有权来源项目，目前所有权来源又分如下几种：房改售房、分割、买卖、继承、赠与、变更、析产等。

三、抵押状况

信息抵押权人：此笔贷款的放款机构，也可能是典当行等其他金融机构；

期限：此笔贷款的年限，一般在30年以下；

债权数额：此数额为总的贷款数，此笔贷款的组成，包括纯商业贷款、组合贷款、纯公积金贷款、消费贷款等；

打印日期：不要隔太久，最好一周内。

（此处仅列出一项抵押信息，有的房产会有好几个抵押信息，所有的贷款数额加起来就是该房产总的负债。）

四、限制状况信息

1、司法限制

即法院查封，房东的债务、经济、劳动、合同等官司，都有可能引起经济纠纷。

2、轮候查封

即该房产已经被多次查封，想了解具体查封原因，可以根据限制原因中的案号，到相应法院去咨询。

3、行政限制

即行政机关对房产做出的限制交易，最多的原因是：违章搭建、破坏房屋结构等；除此之外，其他限制还有公安等国家机关对于产权人牵涉犯罪后的财产查封等。

4、限制期限

司法限制一般2年，到期后法院续封为1年，只要案件不结，可以不断续封；不过其他性质的限制都是无期限的，直至违法行为消除，方能解封。

五、租赁登记

二手房交易若是有租赁登记，需征询承租人意见后方可出售。租赁未到期还需要双方共同申请办理撤销登记，如果租客配合就相对比较容易。

六、异议登记

此登记通俗讲：产证上没你的名字，但你又是利害关系人，一旦权利人把房子卖了会损害到你的利益，那就可以做异议登记。但是，异议登记属于临时性的，需要利害关系人尽快向法院发起诉讼，保护自己利益。

Part 3 · 居间协议

居间协议一般是在房产经纪公司签订，此处需要注意：

A.核实上家身份证，房产证，户口本

B.税费问题（增值税、个税等）及违约处理办法，如不能按时过户、交房、房屋质量出现问题等该如何处理

C.商量好付款批次和数额，以及各批次付款日期，另外每付一次款，上家都要打一次收条（定金，首付，贷款，尾款）

D.要注意，在二手房买卖合同中对卖家户口条款的约定很重要：

1、留下卖家其他房产信息或实际居住地信息

2、明确约定迁出户口的期限，逾期后按照每天xx金额收取挂户费，费用的性质可以不是违约金

3、或者和卖家商量好押一定的尾款，户口迁出后尾款再付给卖家

E.付定金

Part 4 · 网签

买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》：

1、买方购房资质认定

2、买方提交材料

上海户籍：身份证、户口簿、结婚证

非上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（单身限购）、纳税或社保证明

3、卖方提交材料

《不动产权证书》

注意事项：

☆ 签定合同时，必须所有产权人到场，家庭成员及权利相关人员也要到场并同意卖房；

☆ 核实好对方身份证、房产证；

☆ 若房屋存在正常银行抵押，需及时预约还款并注销。

另外，网签不要求当天必须付首付款，现在比较多的是1-2个月内首付，大家可以按照自己的需求，约定时间进行付款。

Part 5 · 资金监管

无论是二手房交易中的首付款，还是银行贷款或者尾款，都可以进行资金监管。交易双方在签订完二手房交易合同后，可直接前往区房产交易中心资金监管窗口签订资金监管协议。

之后买方需要把资金打入在银行开设的经过登记备案的资金监管专户，待交易双方办理过户手续登记核准后（即买方取得房产所有权），再通过监管专户，将监管的购房资金支付给卖方。

在资金监管模式下，买卖双方只需在交易中心完成过户手续，银行即可凭借交易中心出具的收件收据将购房者申请的贷款打入资金监管账户，由资金监管账户在交易中心核准登记后，打入卖方账户。

资金监管不仅缩短了贷款放款的流程，还保证了买家的资金安全，确保不会出现卖家私下抵押造成房子被法院查封无法过户，首付款都无法拿回来等类似情况。

Part 6 · 办理贷款

办贷款的时候卖家夫妻双方必须到场签字，买家是已婚的也需要夫妻双方到场签字。

办理贷款所需材料：

卖家身份证，户口本，买卖合同原件，婚姻证明材料（若有），收款银行卡；

买家身份证，户口本，买卖合同原件，婚姻证明材料(若有)，收入证明原件，近一年工资流水全部明细原件（若需），个人所得税单，首付款转账凭证及收款收据，与父母共有房产的不动产权证（若有），还款银行卡；

注意事项：纯公积金贷款支付首付款时，买家必须通过柜面直接支付给卖家，并保留转账凭证。

另外，在正常流程下，需要先支付一定比例的首付款后才能申请办理贷款。

Part 7 · 过户和缴税

无核查文书类案源，过户后5-7个工作日可缴税领证；若有待核查文书（如公正委托书），则自过户后顺延15-20自然日可以领证。

2021年，不动产登记服务改革再出发，基于“一网通办”提供“线上+线下”的个人房屋买卖过户集成服务，线上申请不动产登记和缴纳税费，线下办理不动产登记、缴纳税费和获得产权证，登记缴税合二为一，进一步提升企业和群众办事体验、办事效率。

更多详情一起来看图解吧~

备注：卖家需在过户前或最晚过户当日将房屋抵押办理注销；若有未缴纳的房产税，也需要卖家在过户前结清。

Part 8 · 交房

1. 根据合同附件中装修情况，制作清单，至现场一一核对，检查是否有缺损或损坏；

2.交房时卖家最好能出具近三个月的水电煤支付账单，防止有遗留，欠费；

3.查水电煤表，结清上家该付的水电煤费用及物业管理费；

4.交房日期及户口迁出以尾款作制约。

综上所述，买房、卖房这类大型资金交易可能会面临不同种类的交易风险，如果个人的风险把控能力不强，最好选对一个大型、可靠的房产经纪服务公司，由专业的房产经纪人及交易服务中心专员根据实际情况来为您保驾护航。