X科益达四季花城南区的物业管理公司向全体业主传达了一个令人震惊的消息：自2003年运营以来，该公司已累计亏损高达2180余万元。为了弥补这一巨大的财务缺口，物业公司计划要求所有业主按比例分摊这一损失。

根据该公司提供的财务信息，物业公司采用的是酬金制运营方式，每年会从业主缴纳的物业费中提取10%作为公司的运营酬金。然而，即使是这样的运营模式，似乎也难以支撑公司的正常运营，导致了如今的巨额亏损。

X科四季花城南区目前共有2006户业主。如果按照物业公司的计划，每户业主将需要分摊约1万多元的亏损额。这对于许多业主来说无疑是一个沉重的经济负担。

酬金制物业服务模式在一定程度上确实能够保障公共收益和财务的透明度，因为它要求物业公司定期公布财务报告，并接受业主委员会的监督和审计。然而，这一制度也依赖于业委会的有效运作和业主的积极参与。

此次事件引发了广泛的关注和讨论。许多业主表示了对物业公司财务状况的担忧，并对未来可能承担的额外费用感到不安。同时，也有业主对业委会在监督物业公司财务方面的作用提出了质疑。

面对这一困境，业主们呼吁物业公司提供更详细的财务报告，并希望业委会能够加强对物业公司的监督和审计，确保公共收益的合理分配和财务的透明度。同时，业主们也在考虑通过法律途径来维护自己的权益。

本案中折射一个问题，当前众多物业服务企业偏离了物业服务本质，手伸的过长、过深。大部分物业服务企业倾向于包干制，对于本案中的物业服务企业，系行业内排名较前列的物业服务企业，采用了这种所谓合法外衣包装的“违酬金制合同”，来变相要求全体业主承担物业公司的亏损，是否会被法院支持，我们可以拭目以待！！！再者，这些亏损是否是真的亏损，是否经得起司法审计的检验？也是一个大大的问号。

一、引言

近日，张贴在南昌市高新区××××小区的一张公告，顿时让小区业主“炸了锅”。原来是××××物业服务有限公司张贴的《致××××小区业主的一封信》，按照上面的说法，2003年至今，该物业公司已累计亏损超过2186万元，根据小区业委会与物业服务合同约定，这些亏损将由全体业主承担。“难道要业主卖房给物业还债？” 本案的起因是酬金制物业计费方式。

二、法律规定

第一，《民法典》第943条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”因此，收费项目、收费标准应当向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第二，国务院《物业管理条例》没有相关规定。

第三，国家发展改革委、原建设部发改价格〔2003〕1864号《物业服务收费管理办法》：

第9条第三款规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”

此条是关于酬金制定义，解释如下：

1. 酬金制资金来源：“预收的物业服务资金”；

2. 酬金制资金组成：酬金（给物业公司）、合同约定的支出、结余或不足；

3. 酬金制资金使用主体：物业管理企业和业主；

4. 酬金制资金分配方向：提取酬金+其余支出+结余或不足享有或承担；

第11条第二款规定：“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。”

此处，“预收的物业服务资金”由“物业服务支出”和“物业管理企业的酬金”组成。

第12条：“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。”

预收“物业服务支出”：

1. 性质：“代管”；

2. 所有权：所交纳的业主所有；

3. 限制性要求：“不得将其用于物业服务合同约定以外的支出”；

4. 公示要求：公布物业服务资金年度预决算；每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；

5. 质询：业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询；

6. 此条是否为强制性规定，作者认为这一条应属于强制性规定。

第13条：“物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”

这是关于审计的要求：即对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计，但不是应当，而是可以。

第四，《江西省物业管理条例》没有相关的规定。参考《江苏省物业管理条例》第50条“实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。”

此条是地方性法规还规定了建立台账的要求。

三、合同约定

合同第12条约定：

1. 物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管；

2. 主要用于以下开支，共计包括12项：

（1）~（9）项系“物业服务支出”无疑；（10）、（11）是否为“物业服务支出”有待商榷；（12）为兜底性约定。

3. 关于酬金的比例：

乙方每月按应收物业服务资金总额的10%提取酬金。

4. 结余与不足

物业服务资金年度结算后结余部分转入下一年度继续使用；年度结算后不足部分由业主按当年应交物业服务资金占本物业管理区域内当年应交物业服务资金总额的比例分摊，并在下年一季度补足。

5. 合同到期不足的处理

本合同到期时，如物业服务资金存在不足，由业主在本合同到期前一次性按合同期内应交物业服务资金占本物业管理区域内累计应交物业服务资金总额的比例补足。

四、本案争议

2003年至今，物业公司已累计亏损超过2186万元，是否应该由全体业主承担？

第一，收费项目、收费标准是否进行了公示？这个是《民法典》的要求。

第二，上述收费的内容决定了酬金制“预收的物业服务资金”的计算依据和标准，也就决定了预收的可能金额。

第三，“预收的物业服务资金”中酬金以外，全部用于物业服务合同约定的支出：

首先，是上述合同中的第12条中的（1）~（9）项；

其次，关于第（10）项，特约服务成本：

一般来说，特约服务是少量业主特殊需求，我国大型物业企业均有类似特殊服务，这种特殊服务适合包干制下约定，并不适合酬金制；且不符合“不得将其用于物业服务合同约定以外的支出”，这里的服务合同约定应严格限制解释为全体业主，并不包括少量业主特殊需求。因此，作者推测，第（10）项应是制作合同是复制于包干制物业服务合同的条款。

第（11）项“社区文化活动费用”，此费用一般是社区居民委员会承担，物业公司承担此项费用既无事实依据，更无法律依据。

第（12）项属兜底性条款，不作讨论。

第四，关于年度预决算。

案件中并未披露“年度预决算”的信息：

如果2003年至今，每年均存在“年度预决算”，那这2186万元应该由全体业主买单，因为预决算即意味着，这些亏损，是全体业主决定和认可，符合《物业服务收费管理办法》第12条关于酬金制“年度预决算”的强制性规定；

如果2003年至今，全部、或某一年、或某几年并不存在“年度预决算”，那这2186万元应该并非由全体业主买单，因为不存在预决算即意味着，这些亏损，并非全体业主决定和认可，违反了《物业服务收费管理办法》第12条关于酬金制“年度预决算”的强制性规定。

第五，关于“每年不少于一次公布物业服务资金”。

案件中并未披露“公布物业服务资金”的信息：

如果2003年至今，每年均“公布物业服务资金”，即意味着，这些亏损，是全体业主知情的，是符合《物业服务收费管理办法》第12条关于酬金制公示的强制性规定；

如果2003年至今，全部、或某一年、或某几年未“公布物业服务资金”，即意味着，这些亏损，存在全体业主不知情的，违反《物业服务收费管理办法》第12条关于酬金制公示的强制性规定；

第六，关于审计。审计并非强制性规定，但2186万元是否能通过审计，这也是一个问号？如果物业服务企业，就本案提交给法院，业主大会、业主委员会可以向法院提出审计的申请，如果2168万元不符合审计的要求，从会计学角度，这笔钱也不应该由业主买单。

五、结束语

本案中折射一个问题，当前，众多物业服务企业偏离了物业服务本质，手伸的过长、过深。大部分物业服务企业倾向于包干制，对于本案中的物业服务企业，系行业内排名较前列的物业服务企业，采用了这种所谓合法外衣包装的“违酬金制合同”，来变相要求全体业主承担物业公司的亏损，是否会被法院支持，我们可以拭目以待！再者，这些亏损是否是真的亏损，是否经得起司法审计的检验？也是一个大大的问号。