小区道路属于业主共有,业主依法享有通行的权利

张海涛看房产 2024-06-12 09:08:14

明彬毕业于武汉大学法学院

本案中的核心问题看似是小区停车问题,实则是小区治理方方面的问题。

作为业主,本应该是此次事件的主角和权利者(业主的建筑物区分所有权);但为何权利者成为了被宰的羔羊?作为权力者的衙门,小区治理究竟应该是“堵”还是“疏”?“万年”物业管理委员会显然是傀儡、是摆设,并且没有办法解决小区业主相关问题,导致小区引发矛盾和冲突。建设单位是否有地库“不动产证”?或如何神通广大办理地库“不动产证”?均不得而知。但即使是建设单位有地库“不动产证”,张贴《景山名门小区车位管理方案》也是违法的,这其中绝大部分内容应属于全体业主共同决定的事项。因此,本案的核心关键,在于当地的衙门如何依法行政,对违法行为依法处理,而不是一味打压业主,侵犯业主的建筑物区分所有权(《民法典》第二编 物权 ➟第二分编 所有权 ➟第六章 业主的建筑物区分所有权)。

一、引言

近日,盐城市景山名门雅居小区因小区停车问题,众多业主与物业发生了冲突。核心问题在于物业服务“质价不符”、相关车位产权存在疑问、收费存在问题、以及不让小区业主车辆进入小区造成的矛盾。为此,该小区业主提供了相关资料。现就目前已经掌握的情况予以评论。

二、物业阻止车辆进入小区——物业公司绝对违法

第一,公民的通行权受法律保护。

《民法典》第273条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务......”

第274条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外......”

第1167条规定:“侵权行为危及他人人身、财产安全的,被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。”

第二,作为景山名门雅居小区的业主,小区建筑区划内的道路属于业主共有,业主依法享有通行的权利。

物业公司因业主未交停车费而拒绝业主车辆出入,不符合法律规定,有违公序良俗,侵犯了业主通行权,依法应当承担侵权责任。

第三,物业公司混淆了物权法律关系和合同法律关系。

物业公司拒绝业主车辆出入系因业主未交停车费所致,但业主是否交纳停车费、交纳多少停车费属物业服务范围,属于合同法律关系,物业公司混淆了物权法律关系和合同法律关系,物业公司可就停车收费问题另行主张权利。

三、关于停车费收费标准

第一,根据其中一份,日期为2019年5月、盖章为盐城泛美房地产开发有限公司的《业主手册》第24条约定:“物业服务费:1.4元/平方米·月(含公共设备设施维修、养护、运行费)

非住宅物业服务费:2.2元/平方米·月

车位服务费:地下车位:50元/辆·月 地上车位:60元/辆·月”

第二,根据2020年1月1日生效的《盐城市景山名门雅居前期物业服务合同》第6条约定:“物业服务费用按业主房屋的建筑面积缴纳,具体标准如下:

高层住宅:1.4元/月·平方米(含电梯运行等费用);

商业用房:2.2 元/月·平方米;”

因此,《前期物业服务合同》中并无车位服务费约定。

第三,结合盐市价发〔2018〕33号《关于进一步明确盐城市区住宅小区汽车停放收费管理问题的通知》,附件1,业主共有车位,地面不超过60(元/月);地下不超过50(元/月)。《业主手册》中的约定是符合该文件精神的,即全部为主共有车位。

四、车位权属与交易——开发商违法

2023年6月16日张贴在小区的《景山名门小区车位管理方案》,署名(盖章)为:“景山名门雅居物业管理委员会”、“盐城市仲源物业管理有限公司”、“盐城泛美房地产开发有限公司”。

问题一:主体违法

根据《民法典》第278条规定,所谓的“车位管理方案”实为“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,应由全体业主决定,并非“景山名门雅居物业管理委员会”决定,更不可能由物业公司和建设单位(开发商)决定。

问题二:权属问题

根据《管理方案》披露的车位类型及权属界定:

1. 小区内部地面停车位,所有权绝对是全体业主。

地面停车位,并无建筑物,不能办理产权登记,其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后,建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。该附属设施归属于全体业主,其性质与其他公共附属设施性质并无不同。规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务,开发商有义务按照规划修建小区附属设施,但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此,地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,属于业主共有的土地使用权的范畴,其权益归属于全体业主。

2. 地下人防工程

作者认为:所有权归国家所有;使用权则是“谁投资、谁收益”。但有不同的观点认为,并非归国家所有。例如湖南省地方规定,谁投资,谁所有。

但是否必然归开发所有或受益,则开发商需证明人防工程系其投资。

3. 产权车位

“小区地下共计756个,其中人防车位279个、产权车位477个”。

根据《业主手册》第24条披露的收费价格标准,理论上,至少2019年5月这个时间节点,盐城市景山名门雅居小区的车位为全体业主共有车位,不存在开发商所有的车位。

建设单位(开发商)是否能提供产权车位的“不动产证”,如果不可以提供,违反了《民法典》第116条物权法定,以及第209条的登记主义。如果可以提供,则另当别论。

4. 小区外(含社区)车位

如果是小区红线范围内的地面车位,权属同“小区内部地面停车位”,所有权绝对是全体业主。

如果是小区红线范围外的,则另当别论,但绝对不存在社区的车位。

社区在法律上的全称为“居民委员会”例如“亭湖区东亭湖街道北林社区居民委员会”,另一块牌牌为“社区党组织”,其在任何小区不享有一片瓦或一块砖的物权,更不可能享有国有土地使用权或所有权,因此绝对不存在社区车位这样的说法。

问题三:使用权转让违法

“建设单位产权车位长期使用权转让,均价45000元/个,一次性收取;车辆管理费300元/年,每年收取;”既然建设单位系“长期使用权”转让,如果不享有车位所有权,如何转让给业主?此行为违反了《民法典》第116条物权法定:“物权的种类和内容,由法律规定。”

问题四:关于只售不租——绝对违法

根据《民法典》第276条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

第一,出售的前提是有车位的“所有权”,既然未登记为物权,则不得出售。先不论所有权是谁,物业公司作为管理者可以利用,即出租;

第二,只售不租的行为,显然违背了民法典“业主首先使用权”的规定。

五、“物业服务问题”会议记录——傀儡物管会

第一,2023年1月9日,包括街道、社区、物管会、物业公司、网格员,唯独没有业主代表参加的联席会议,讨论了物业服质量问题。第三方测评公司欲对物业服务质量进行测评,且第三方提出了具体的测评工期;物业公司与会人员表示:“根据目前小区管理情况,如果测评的话,物业公司估计要换。”

第二,物业服务“质价不符”是当今社会一个普遍现象。业主可以通过聘请第三方对物业服质量进行测评,并出具《物业服务测评报告》。但该报告的目的不仅仅决定物业公司的去留,更不需要通过联席会议来商议如何测评,以及测评之后如何处理!

只要第三方出具了公平、公正、公开的《物业服务测评报告》,物业管理委员会可以据此向亭湖区市场监督管理局提出《行政处罚申请书》,要求就物业公司提供的服务“质价不符”违反《价格法》的违法行为,予以行政处罚。

此次会议记录凸显了物业管理委员会是彻彻底底的傀儡物管会。

第三,物业公司提供物业服务,并不是“万年合同”。根据《前期物业服务合同》约定:“本合同期限自2020年1月1日起至业主委员会成立之日止”,应该说物业管理委员会代行业委会职责,只要物业管理委员会成立了,该物业服务合同,在没有重新签订的情况下,即为不定期合同,任何一方均可随时解除合同。因此,物业公司表示“物业公司估计要换”,是正常的。

六、物管会公示违法

第一,一张曾经在业主群流传的《景山名门雅居物业管理委员会成员工作分工表》显示:包括副主任、执行秘书和三位委员的姓名和联系电话,唯独“主任”同志是神龙见首不见尾。

第二,根据《江苏省物业管理条例》第27条第二款规定:“物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内显著位置公示。”难道“主任”不是物业管理委员会的组成人员?

第三,据了解,该小区物业管理委员会“主任”系北林社区居民委员会或东亭湖街道办相关工作人员,难道该主任有特权,不公布自己的姓名和联系电话?

七、结束语

本案中的核心问题看似是小区停车问题,实则是小区治理方方面的问题。作为业主,本应该是此次事件的主角和权利者(业主的建筑物区分所有权);但为何权利者成为了被宰的羔羊?作为权力者的衙门,小区治理究竟应该是“堵”还是“疏”?“万年”物业管理委员会显然是傀儡、是摆设,并且没有办法解决小区业主相关问题,导致小区引发矛盾和冲突。建设单位是否有地库“不动产证”?或如何神通广大办理地库“不动产证”?均不得而知。但即使是建设单位有地库“不动产证”,张贴《景山名门小区车位管理方案》也是违法的,这其中绝大部分内容应属于全体业主共同决定的事项。

因此,本案的核心关键,在于当地的衙门如何依法行政,对违法行为依法处理,而不是一味打压业主,侵犯业主的建筑物区分所有权(《民法典》第二编 物权 ➟第二分编 所有权 ➟第六章 业主的建筑物区分所有权)。

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