原创 UCANMAX 宜凯门 2023-11-06 17:29 发表于河南

2023年余额不足？您又到交物业费的时候了！

每当此时，业主：跟本不知道物业费花哪去了？物业：根本不够花！

作为一种特殊存在，物业协议在买房时就盲签了，业主对价格和服务几乎没有议价能力，甚至不签不交房，后期想更换还要成立业主委员会。操作确实麻烦~反正“业主”是我见过最弱势的甲方了！

物业费，当然该交。但物业公司不该暴利！

北龙湖的物业费

根据郑州大多数的物业费情况来看，基本上可以分为4个价位：

1、低于1元，老旧小区。低于1元的，跟没有差不多，最多就是倾倒垃圾+看门的作用。

2、1-2元的，2005年到2013年之间的较新楼盘。可以保障业主们的基本生活需要，安保、清洁等各项服务。

3、2-3元的，在售的普通新盘。

4、3元以上的，高端项目。最高的是融创中原壹号院7元/㎡/月。

要问郑州哪里的小区物业费最贵，当然北龙湖，6块的物业费，比郑州其他区域要贵上2倍甚至3倍。

并且一般小区的物业的收入，除了物业费之外，还有车位管理费、小区电梯等区域的广告费、物业用房租赁费等等，这些额外收入。零零总总加起来，每年也是一笔不菲的收入。

物业到底暴不暴利？

拿北龙湖来说。北龙湖多数物业的收入来自三大方面：基础物业费+停管理车费+其他附加服务费。

北龙湖小区大多在四百户左右，我们以400户为例，洋房物业费基本在6.5-7元/㎡/月，套均面积200㎡的小区为例测算物业年收入：

物业费收费面积：400户*200㎡=80000㎡

物业费月收入：80000㎡*6.8元/㎡/月=约54万/月

物业费年收入：约650万/年

而在支出方面。

物业支出大头为四项：员工工资占比约50%，能源消耗约10%，清洁费用约10%，运营维护约5%。

如果物业公司将收费全部用于小区的各项支出，那小区的各项费用是十分充裕的。

但是目前北龙湖20多个交付项目，整体入驻率低于30%。

很显然，每年各类费用根本用不了这么多。

小区管家、保安、维修、保洁等有多少人？这些人每个月的工资和福利，加起来需要30多万吗？

现在这些人员的工资在4000元/人，按照这个工作可以雇佣近70人的团队...

而且现在很多物业为了节省开支，都把一些工作外包，这进一步的压缩了支出。更何况每月还有近10万的支出算在清洁费上。

仅人员费用一项，我们回想小区有多少工作人员，就可以推算物业省了多少钱？

当然，我们也不知道某些小区的日本黑松和西班牙橄榄树，需不需要专门的保养。

物业费该交，但物业公司不应该暴利

“物业的暴利”一直是物业行业摘不掉的标签，物业行业真的如大家所讲利润惊人吗？物业公司又应不应该“暴利”呢？

首先亮明观点：物业公司组织方没有投入资本，且是先收费后服务。收入总额固定，又主要成本是人力，高利润就意味压低一线工人的辛苦钱！所以我认为，物业公司不该在基础物业费上盈利。

物业的钱都来自业主，每一名业主都应该知道自己钱花哪去了。每年结余的钱，或者次年再用、或者分给业主，而不应该算作物业公司的盈利。

现在很多好的物业，提供更多多样的付费服务：比如上门水电维修、回收家具家电、旧衣物回收、房屋租赁买卖、宠物寄养等。

未来好的物业应该是，基础物业保本，增值服务创收。

肖远丨文

宜凯门图片库丨图

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