去年底，《标普信评》在一篇报告中明确提到，2024年仍是房地产销售的筑底之年，预计全年商品房销售额同比下降5%左右；无独有偶，中指研究院常务副院长黄瑜也表示，预计2024年全年商品房销售面积下降5%-6.5%。

基于这些数据，我们不难发现结论出奇的一致。然而让我们不能理解的是长期来看，特别是从今年6月份开始，为什么他们都认为新房均价还会小幅度上涨呢？

讲句实话，一开始我也没搞明白原因，不过后来我才发现其实还是打折的那套理论，有数据显示，截止到2023年12月底，我国百城新房均价为1.62万/平，环比微涨0.1%。

虽然今年开发商还会继续打折卖房，但是力度不会扩大，体现在房价上就是稳定，或者说基本不会有大变动。

如果当下你还没买房，其实影响真不大，完全可以观察一段时间再说。而真正受影响的是去年低价买房的人，真的不知道他们到底该开心还是难过。

我们先来算笔账，就按照均价1.62万/平计算，比如去年你买了套面积百平的房子，七成比例贷款就是110万左右，我们把利率调低些，就按照3.7%计算，平均每个月需要还贷5000元。

实际上，按照业内人士的解读，最近两年买房人基本都是开心的，尤其是去年，当然了有一个前提就是自住，如果你是投资，那当我没说。至于原因，主要是以下两点。

第一、短期内开发商大概率不会收回折扣，甚至还会间接提高折扣。

如果你仔细观察就能发现，现在不只是金三银四、金九银十，就连端午、中秋、春节等传统节日，甚至包括国庆、五一都有特价房，这是为什么？

或许你觉得就是因为房子难卖，但其实我认为还有另一个关键点：提高关注度。而且从某些方面来说，他们是在借中介之手来宣传。

不管是线上还是线下，中介都是很好的宣传渠道。举个例子，就算一家门店只有10个业务员，开发商只要和100家门店合作，就等于多了1000个人帮他们宣传。那么问题来了，怎么才能让中介卖力宣传呢？

方法就是这两个，一是增加佣金，只要卖了房就给钱；二就是提高折扣，其实这点才是关键，我们换个角度理解，假设你现在想买房，是不是哪个楼盘折扣力度越大，就越能吸引你的注意呢？答案当然是肯定的。

那么自然而然，在楼市整体低温运行的背景下，绝大部分开发商当然不会收回折扣，甚至还会以送车位、升级装修包、免物业费、发奖金等等形式来额外提高折扣。

第二、利率下降本身也是变相降房价，尤其是在大中城市中效果更明显。

其实之前我就已经提到过，我始终认为下调首付比例的作用并不大，顶多就是转移了购房压力，但是房贷利率下降的意义就完全不同了。

有数据显示，在最近短短五年里，我国大部分城市的首套房贷利率直接从5.88%骤降到了3.7%，几乎就是腰斩。为了方便你们理解，我直接换算成现金：

按照贷款100万计算，三十年期限还清，注意看这两个数据，一是利息足足相差了近50万，二是月供也少了1300元。

讲句实话，凡是能贷款百万买房的人，你会不在意这么多钱吗？要是我，我肯定在意，特别是在强二线和一线城市的效果更好，差的更多，毕竟房价高，贷款金额也高，肯定就能省更多的钱。

综上所述：

结合上述这些信息，对于未来房价和楼市走势，其实就已经基本清晰了，我们自己心里必须要有结论。

从数据来看，2023年一线城市新房成交面积同比上涨4%，二线和三四线城市累计成交面积却同比下跌4%和12%，这无疑就已经说明了问题。

虽然说未来楼市整体走势是稳定，但是细分来看，城市之间的差距可能会不断拉大，尤其是一线强二线城市和其他城市之间。

因此，我们一定要结合本城市的具体情况来预判，别再误判了。

对此，你怎么看呢？