目前商住公寓的痛点：变现难、价值低。

北京商住公寓目前的痛点就是交易无法完成或者转换周期非常长。有很多的朋友问：什么时候北京的商住房、商住公寓能够解禁政策？还像之前一样能够正常的进行市场流通或者流通的范围更广？这个话题以前我也谈过。

我的观点：真正如果使北京公寓恢复之前的政策，还得是北京的房地产市场、住宅市场能够持续的活跃，才能够打开其他的像商住公寓这样的政策。

其实谈到北京的商住公寓还是其他城市的商住公寓，我个人有这样一个看法：这些商住公寓的现在持有者如果想变现变不了或者进行转换，转换不了原因何在？真正的原因在于城市管理者。怎么是城市管理者？是不是你很有疑问？

对任何城市，在中国我的看法是：如果房地产开发，住宅和商住公寓的比例极限是7：3，就是7：3理论或叫三七理论。中国人传统的观念是住宅住宅，居者有其屋，有70年产权。我们把住宅的70年产权看得很重，在脑子里边扎根的很深。所以商住公寓40年也好还是50年也好，就变成了二类公民甚至三等公民了。这个观念真的是根深蒂固。

为何是城市管理者又回来这个核心？其实很多城市管理者就是为了当期的政绩、土地财政才导致了规划那么多商业用的土地。

第二层核心才是开发商，开发商的核心就是把商住公寓的土地性质变成一种投资，这个投资应该准确的讲叫融资了。谁买这个房子、买这个公寓，那不是融资的一种手段吗？真的不是什么居住使用。

后期的第三个核心才是小业主们的投资，叫投机的心理。有了投机，开发商一宣传买一套公寓花20万，可能告诉你10年还回本，白得一套公寓30多平米，你就相信了。这在十几年前甚至二十年前，是不是中国很多城市包括手里面持有这种小型公寓的业主们都是这个心理？

但是后来很多城市是不是发生了政策也好，还是目前为止，市场流通遇到的一些瓶颈。很多小城市不像北京一样，它没有这个政策限制，但是为什么流通起来就很慢？

刚才我讲的第一个核心，就是中国人对于房子、住宅产品的那种根深蒂固的认知，导致商住公寓也好还是商铺也好，这就变成了投机的一种心理了。导致现在像北京市场由于政策的卡着，导致流通很慢，或者成交周期很长，或者变现很困难。要不然原来200万买的，现在可能100万都很难卖掉了。

买房产在中国，住宅产品真的是恒定的，至少比公寓、比商铺、比写字楼还更有持久性。当然我这句话不是绝对，在北上广深很多城市的核心处的写字楼也好，或者核心处的商铺也好，也许可能价值更高。

今天这话题就跟各位聊到这。