近日，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息受到广泛关注，消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地的共有产权住房，首付大约150万，当地一国资公司出资76万，要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如要退房需缴纳20%违约金，国资方面则称“没钱”。

当地房企人士表示，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家出现付款问题，其他三家都没事。”

城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

从以前的案例看，共有产权房业主收不到房，往往跟开发商拿不出钱有关。而这次青岛共有产权房的罪魁祸首，竟然不是开放商，而是有国资坐镇的城投平台一城阳市政投资集团。

该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

2月2日晚间，青岛城阳市政投资集团官方微信发文称，近日下属子公司青岛家安运营管理有限公司共有产权住房工作有关问题引起关注，特将有关情况进行声明。

“青岛家安运营管理有限公司未及时付款导致个别共有产权购房人延迟收房，在此，我们深表歉意。现已经安排资金付款，于今天将48套未拨付房款2571万元全部拨付到位，购房人可以到开发商处办理收房手续。”青岛城阳市政投资集团称。

上述集团还表示，目前公司经营稳健，资产质量优良，从未出现过债务逾期等问题，债务风险可控，经营呈稳健上升态势。

什么是“共有产权住房”？

城阳区这类共有产权房，类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。

具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。

共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。

在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

2023年楼市的第一雷，真的是一声惊雷平地起，这套房子是地方推出的共有产权房，老百姓打款给开发商了，但是后来开发商却不交房，开发商说：你的钱是交了，但是市政公司（就是地方城投公司）应交的那一部分钱还没有到账，所以房子还不是你的。市政公司回复就两字：没钱！

回过头来，老百姓想退房，但开发商说：那得扣60万违约金，这可真是大坑啊。

这可能是中国第一例“烂尾”的共有产权房！

城投平台的优势是有政府背景背书，发债融资相对来说比企业要容易。并不是城投平台项目本身能有多少利润和现金流。

随着房地市场的整体恶化，城投在土拍市场兜底，收并购一些暴雷开发商烂尾的项目，他们需要的现金量真大，随之而来的是债务也越来越巨大。加上中央明里暗里的表示，地方的债务自己解决，不要赖到中央，所以城投债务问题也日趋严峻。这就导致了现在城投不是还不还得起的问题，而是不能再继续发债的问题了。

所以我们看到了前段时间遵义最大城投宣布156 亿债务展期 20 年，前 10 年仅付息不还本，这样的实际暴雷行为。

现在大家可以看到，为啥高层屡次强调房地产的支柱作用，利好政策的箭不断的射向房地产。因为这个行业确实牵一发动全局，影响太大。如果房地产依然死水一潭，可能会有更多的“怪相”呈现。

房价太高，买不起房。我给你降利息。

房价太高，买不起房。我给你降首付。

房价太高，买不起房。我给你共有产权，帮你打折。你出7成就能买到房。

......

这什么降利率、降首付、共有产权，归根结底本质就是一句话：普通人买不起房了。

韭菜榨不出油水了，普通人都买不起房了，拿什么来支撑房价？

青岛城阳区地大、新房子盖的也太多，而且离主城区还有点远，地方城投如果都这样没钱拖欠的话，说明土地财政应该吃到老本了呢。

中国房地产将来更会是无解的难题，开发商、购房者、包括土地操盘者（地方城投啥的），都是巨额的贷款/债务在里头，而且这种让居民透支未来几十年的方式，最终都绑架了银行、绑架了国民经济。

显然这种土地财政的方式今天已经走到了尽头，2022年中国房地产开始下跌趋势已经非常明显，

人们在看中国2022年的经济预测，就像他们在看苏联1960年的经济预测或日本1990年的经济预测一样。