疫情结束以来北京二手房有多热自然不用多说，至少从现有数据来看，从7月开始，每个月网签量依然保持1.6万以上的高位。哪怕是10月这样的“淡季”，也依然有1.4万套，并没有像过去三年那样，是连9000套都达不到。

一方面，因为10月新房促销力度大，另一个方面，加上节假日休息，所以二手房成交量都相对较低，11月和12月通常会比10月高。所以照此推断，年底两个月北京二手房的成交量依然能够保持在1.5万套以上。

从3·17新政之后，市场之所以关注网签量，那是因为从历史数据来看，当月网签量大于1.5万套的时候，二手房价格通常都在上行。反之，二手房月网签量不及1万套的时候，二手房价格通常下降。在1万-1.5万套中间的时候，价格通常比较稳定（但是也会有波动）。

就比如4年前的10月，当年10月的北京二手房网签量达到惊人的2万套，直接开启了2016年第二波大涨幅。再比如2017年3·17新政前后，3月份网签量高达2.5万套，形成了北京目前历史最高点。而新政出台后，到2017年5月网签量就只剩1万套，后几个月更是长时间低迷在1万套以下。

价格与成交量的关系自然不需要我多说，没有成交量的价格叫做有价无市，而价格与成交量联动更能说明市场的走势。比如最典型的价量齐涨，就是典型的市场火热的象征。价涨量缩，则通常说明市场涨幅已经乏力。

有了这个基础知识再来看北京今年的楼市，就不容易被各种所谓的媒体带骗。不知道为什么，这段时间以来市场上的“假”消息特别多。许多人喜欢说北京这种房价早就进入了“有价无市”的阶段，然而北京这两年每年成交的二手房都在15万套以上。

还有一些其他的说法是我最近看到的，我感觉也特别有意思。比如说，上个月的某一天，我收到了一条推送叫《北京二手房价已经被腰斩》。看到标题我直接都懵了，什么时候还有这种好事？那岂不是我可以准备换房了？结果点进去一看，原来是某个不知名的环北京郊区盘，比2017年3月的最高点腰斩了。

不过知道了网签量和房价之间简单的统计关系就会知道，上半年一直到现在，国家统计局每个月定期公布的70个大中型城市房屋价格指数，上面对于北京的环比和同比涨幅基本上是靠谱的，因为跟网签量是能对应上的。也就是前面所说的，月网签量超过1.5万套，房价涨，月网签量低于1万套，房价跌。数值在这个中间的时候房价有所波动，略有涨跌。

不过光看历史数据预测未来，有借鉴意义，但是完全依赖历史数据，预测的效果不太好。那么今年上半年，可以说是价量齐涨，之后我们怎么看呢？

核心问题就是，这一波上涨是否可以持续。我认为可能性是有的，但是涨幅会比较小，也就是持续微涨的状态会持续一段时间。

因为今年疫情对楼市的影响有二，一个是需求的集中释放形成了需求的挤压，另一个则是比较宽松的信贷政策。前者不需要我多说了，大家都有目共睹。

后者其实最突出的是深圳的小微经营贷违规流入楼市，北京虽然没有报道，但是从我了解的情况看，钻这个空子的不是没有，甚至很多中介私下推过。这种事情虽然拿不到台面上来说，但是利率毕竟比正常房贷能省1个百分点，客观上降低了购房者的成本。降息房价就涨，这个逻辑不需要我多说。只是这次是开了政策的口子，被某些人钻了。

那么这两个因素未来都在持续弱化，所以房价再如上半年涨的那么快，自然是不可能的。

从另一个方面来看，除非出台新的调控政策，否则北京房价将继续保持微涨。因为房价这种东西还是有刚性和惯性的，大家买房子这种大事，多多少少都要看历史成交和历史数据的。所以这一波上涨“确认”了房价是有“市场底”的，这个市场底就在2017年6月至2018年6月这段时间。

并且北京是换房为主体的市场，卖了再买是常态。一般来说卖房会再3-6个月之后再买房，所以只要成交量只要保持在一个正常水平，就不会出现成交量突然萎缩的情况，那么市场价格就有一定的惯性，也算是比较典型的“买涨不买跌”。

不过，没上车的朋友也不用太担心了，毕竟市场还是有“天花板价”的，那就是2017年3月的高点。只要政策没有松动，除非LPR再下一个台阶，否则是不可能突破这个价格的。