原创 刘晓博

今天（7月21日）晚上，楼市传来一个重要消息：国务院常务会议，审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

央视披露的新闻通稿里，有如下具体表述：

在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。

要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

这里涉及到两个概念：超大城市和特大城市。

按照国务院于2014年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。

这里说的城区，不包含代管市县的城区，也不包括边缘、孤立的建成片区。

2020年第七次人口普查结束之后，国家统计局公布了超大、特大城市的名单：

当时的超大城市一共有7个，分别是：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津。其中深圳的城区人口，跃居到了全国第三，跟北京的差距极小。

特大城市有武汉、东莞、西安等14个。

七普已经过去了3年，上述名单发生了一些变化。首先是武汉城区人口突破了1000万，已经晋升为第八个超大城市。

此外，苏州也被认定为特大城市。

第七次人口普查后，统计局公布最新的21个超大、特大城市的时候，没有计入苏州。原因竟然是：苏州工业园区的110多万人没有被计入城区人口。纠正了这个错误之后，苏州的城区人口达到了510多万，妥妥的特大城市。

所以，目前中国（内地）实际有8个超大城市，14个特大城市，一共22个城市符合国家“积极稳步推进城中村改造”的条件。

“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的提法，最早出现在2023年4月28日召开的政治局会议新闻通稿里，当时的表述是：在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

也就是说，上述22个符合条件的城市要干两件事：第一，积极稳步推进城中村改造；第二，推进“平急两用”公共基础设施建设。

所谓“平急两用”公共基础设施，跟刚刚结束的疫情有关。超大、特大城市人口多、密度大，一旦发生疫情、天灾或者战争，缺少疏散、隔离、救治伤员的场所。提前建设这种设施，又可能造成浪费，所以提出了“平急两用”公共基础设施的概念。

所谓“平急两用”公共基础设施，就是平时有平时的用途，特殊情况的时候有特殊的用途。比如可以修建一些度假村，平时搞旅游休闲，疫情、灾难的时候用来疏散、隔离、救治。

另外就是推动特大、超大城市城中村改造。

这两项内容，可以理解为“新时期的大基建”。在经济下行周期，需要搞大基建、新基建来拉动经济，创造就业岗位。

以前，我们的做法是天女散花，大中小城市都有份。现在情况变了，人口红利终结，不是每个城市都有增量人口，都有持续增加的居住需求。

继续在人口流失的中西部、东北三四五线城市搞城中村改造、棚改，空间不大了。在上述地区搞更多的高速公路、机场、高铁、地铁，也可能浪费。

所以，这一轮经济下行周期，各种大基建、新基建，势必向大城市及其都市圈集中，这样才不会浪费投资。

22个超大、特大城市的城中村改造，一个重要目的是拉动经济、刺激内需。

这是否意味着，超大特大城市的城中村，都要推倒重来，类似棚改一样？

未必！

超大、特大城市城中村里的居民，基本上不是原住民了，而是外来务工人员，刚毕业的大学生。城中村的房子，就是天然的廉租房，它们的存在降低了居住成本，增加了城市的竞争力。

所以，城中村改造应该是三个选项：

第一，相当一部分长期维持现状，保留其天然廉租房的性质，给中低收入阶层服务。

第二，部分城中村进行升级改造，在不推倒重来的前提下，改善居住条件、增加必备设施、消除安全隐患，让新市民住得更舒心。

第三，部分城中村推倒重来，进行比较彻底的城市更新，变成新的商品住宅或者城市综合体。

后两种选择都需要投入资金，也就会拉动消费。从国务院常务会议的要求看，“优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造”。不少城中村有建筑质量问题，或者有消防隐患问题，如果不消除，可能出现群死群伤的重大安全事故。

在城中村改造过程中，中央要求“积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态”。

改造的结果，是增加城市中高品质住宅的供应量，减少低品质住宅的存量。

据不完全统计，中国有大约5万多个城中村。其中最典型的，当属深圳。

据第三方研究机构的数据，深圳一共有1746个城中村，城中村的建筑超过32万栋，建筑面积超过2亿平方米，按照人均20平方米计算，深圳的城中村可以居住1000万人。

深圳曾于2019年发布了《深圳城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》，思路由由“拆”变“治”，提出：“不急功近利”“不大拆大建”“高度重视城中村保留”；“由拆除重建转向综合整治，满足青年人群居住需求”。

拆除重建城中村过程中，会增加保障房的数量，也会增加商品住宅的数量。整体而言，会带来上述22个城市住宅供应量的增加，但这个量的释放将是中长期的，不会在短期内集中涌出。

另外，这也意味着，超大、特大城市将更注重内涵式发展，土地开发将逐步转向存量开发，这将提升中心城区的吸引力，对新区、郊区或许构成一些利空。

中国的城市“快速长大”的阶段结束了，未来买房要回归中心，对所有的新区都要画一个问号。尤其是距离传统中心城区比较远的新区，可能需要更加漫长的时间，才能成熟起来。

中心城区会因为城中村改造的提速，而更有魅力。