原创 刘晓博

今天（8月1日）晚上，央行在官网公布了“中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议”的新闻通稿。

这份通稿最大的看点，是确认了将下调存量房贷利率！

下面是央行关于房地产和存量房贷利率的最新表态：

三是支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

央行在这里一口气宣布了几个利好：

1、继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行；

2、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率；

3、延长保交楼贷款支持计划实施期限；

4、加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，就是下调存量房贷利率。

央行最早透露“存量房贷利率”即将下调，是在7月14日国务院新闻办举行的新闻发布会上。

当时的表态是：支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

很多人看不懂央行为什么这样表态，吐槽说，我是一个渺小的个体，去跟银行商量修改贷款合同、降低存量房贷，银行怎么会同意？

他们没有看懂，央行这样说，其实暗含着几个意思：

第一，央行支持下调存量房贷利率；第二，存量房贷利率是当年合同约定的（加点部分），央行不能直接干预、逼银行降息，所以只能建议大家跟银行去谈判。

仅仅去谈判，是解决不了问题的。所以央行还有后半句——“或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

这才是杀招，也是让银行服服帖帖给你降低存量房贷利率的根本。这意味着，央行将允许转按揭，你可以按照当前的利率申请新的房贷，归还原来的贷款。如果原先你贷款的甲银行拒绝给你降息，你可以去乙银行新贷款，置换原来的贷款。

允许开展转按揭，是央行、金融监管局职权范围内的。有了同业竞争，原来发放贷款的银行为了留住客户，自然会同意降低存贷房贷利率，而且避免了央行对各银行的行政干预。

2009年初的那次“存量房贷利率额外打折”，就是这样做的。所谓“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定”是体面的说法，是“敬酒”，后面准备的有“罚酒”。

其目的，就是让老百姓受益，减轻按揭负担，让大家有钱去消费！

如果说7月14日央行的表态，还只是一位司长在发布会上说的，今天则是中国人民银行“2023年下半年工作会议”提出的。

所以，这件事确定下来了！祝贺各位正在辛苦供楼的，房贷利率比较高的朋友，你们终于看到曙光了！

自7月14日至今，已经过去了半个月，相信这个新政的细节已经基本完善，就等央行发文、公布执行了。

我之前曾预测，最快8月1日执行，也可能是9月1日起执行。现在看起来，似乎不用等到9月1日了。

上图是2015年初以来，每个季度的全国加权平均房贷利率，是央行公布的。

其中2017年末到2021年末的房贷利率，是比较高的，比现在的4.1%左右高了140个基点左右。

如果100万的房贷，按照等额本息方式还款20年，则4.1%的利率和5.5%的利率，每月按揭费用差距在766元左右，总利息差距超过18万元。这对于一个普通家庭来说，是非常可观的。

值得注意的是，央行还表示要“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行”。这也是之前住建部表态过的，现在由央行确认，才算敲定。

这一方面意味着，将有更多城市实施首套房20%的首付比例，2套房30%的首付比例。

至于北上广深等一线城市，首套房、二套房贷首付比例也将有所降低。目前在北京和上海，首套房首付比例是35%，由于很多房子“被豪宅”，首套房贷款往往要40%；在北上广深，卖一买一的首套房业主，动辄被要求首付比例50%或者60%。二套房首付比例，则动辄60%到80%。

一线城市房贷利率普遍较高，也有降息的空间（下图）。

央行的会议通稿，在提及货币政策的时候还有如下表示：

1、下半年，中国人民银行、国家外汇管理局……，精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备，扎实推动经济高质量发展。

2、继续精准有力实施稳健的货币政策，持续改善和稳定市场预期，为实体经济稳定增长营造良好的货币金融环境。综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，发挥总量和结构性货币政策工具作用，大力支持科技创新、绿色发展和中小微企业发展，着力增强新增长动能。继续深化利率市场化改革，促进企业综合融资成本和居民信贷利率稳中有降。

我的预判是：下半年至少会有1次降准和1次降息，其中降准可能在1个月内落地，最快可能在本周。

关于外汇，央行的表态是：

加强和改善外汇政策供给，维护外汇市场稳健运行。密切关注跨境资金波动情况，加强宏观审慎管理和预期引导，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。……维护外汇市场健康秩序，高压打击地下钱庄、跨境赌博等违法违规活动。完善中国特色外汇储备经营管理。

下半年人民币汇率走势，我的预判是：会围绕7.2这个轴线波动（很难突破7.3），暂时不会回到7以内。等出口形势好转，经济有所回暖之后，大约会在明年一季度末，人民币对美元汇率可能重返7以内。