原创 刘晓博

中国最大房企碧桂园，似乎走到了爆雷的边缘。

今天（8月8日）下午两点多，上海报业集团旗下的澎湃新闻和财联社，推送了如下的财经短讯：

随后，又传出了碧桂园旗下境内债大跌的消息，多个品种的跌幅一度超过了20%，个别品种跌幅超过了30%！

在香港上市的碧桂园股票，到收盘时跌了超过14%：

以物业管理业务为主的“碧桂园服务”，则大跌了接近10%。

受碧桂园旗下股票、债券大跌的影响，在香港上市的内房股普遍出现了大跌。比如融创中国跌了8.46%、融创服务跌了6.17%，恒大物业跌了17%。

A股的房地产板块，今天也整体下跌了1.57%，位居行业板块跌幅榜第三名。

碧桂园真的要爆雷了吗？

最新的消息是：这两笔美元债利息虽然未能到期支付，但仍然处于“30天付息宽限期内”，碧桂园正在积极优化资金安排，努力保障债权人的合法权益。

也就是说，实质性的违约尚未发生，还有挽救的余地。

上图是2022年全国房企几个核心指标的排名，碧桂园都是第一。所以，我们把碧桂园称为“中国第一房企”是没错的。

在恒大为代表的房企第一波爆雷后，碧桂园虽然股价下跌，但在相当长的时间里被认为“比较安全”。2021年9月，碧桂园还一度逆势大收购，斥资100亿收购了富力富力物业旗下富良环球，并在2022年实现了营业收入4303.7亿元。

不过值得注意的是，2022年碧桂园出现了亏损，金额为60.52亿元。这是碧桂园自上市以来首次出现亏损。

坊间对碧桂园的担忧，始终没有消散。毕竟，碧桂园的主要土地储备和重点项目集中在三四线城市。

上图是碧桂园年报披露的，合同销售按城市分布情况。三四线城市占比非常高。

根据年报，截至2022年12月31日碧桂园已经签约或者摘牌的土地，可以建设的房屋面积为2.015亿平方米，79%分布在广东以外，高度分散在各地：

由于人口拐点已经出现，绝大多数三四线城市人口增长乏力，部分甚至出现了下跌。在这种情况下，碧桂园的前景让不少人担心。

根据年报，截至2022年末碧桂园现金余额为1475.5亿元，总有息债务为2713.1亿元，具体如下：

去年12月末，碧桂园账上还有1470多亿现金，现在连数亿元的美元债利息都无法及时支付，碧桂园这半年多到底发生了什么？目前尚不清楚。

不过最近关于碧桂园的传闻很多，比如：

最近发生的捐赠碧桂园服务股权的事情，也在网上被各种解读、猜测。

最近两天，网上还流传着佛山市自然资源局向碧桂园催缴地价款的“提醒函”。

上述函件的真实性有待进一步证实。

种种迹象显示：碧桂园应该是遇到了流动性问题，是否能过关尚有待观察。

下面谈谈我的看法：

碧桂园如果跟随恒大一起倒下，负面影响将非常大。毕竟，碧桂园的规模摆在那里：

虽然2022年裁员了3万人，到2022年末碧桂园还有员工将近7万人，年度福利总开支125.8亿元，人均年收入18万元。

如果碧桂园倒下，将直接给社会带来7万新增失业，间接的就更多。有很多建筑公司、装修公司、建材公司、家居公司，非常依赖碧桂园的订单。

2021年四季度，房地产政策逆转之后，碧桂园是获得银行授信最多的企业之一，根据年报，碧桂园一共获得了超过3000亿元的银行授信。

如果这些授信落到实处，应该可以让碧桂园渡过难关。反之，这些授信如果半途而废，可能会让银行产生不少烂账。

既然已经开始拯救这家企业了，就不妨救到底，根据碧桂园实际资产状况，尽快确定救援方案，避免事情继续恶化，外溢到其他房企或者其他行业。

对于碧桂园来说，也需要重新审视自己的发展策略，坚决收缩战线，从住房过剩的三四五线城市逐步撤离，向有人口增量的大城市及其都市圈转移。

希望碧桂园遭遇的困难，可以妥善解决。

但有一点我们也要明白：随着城镇化率达到高位，人口红利终结，中国房地产行业产能严重过剩了，适当压缩产能、减少行业从业人员，是大势所趋。未来，只有管理精细、财务稳健的房企，才能维持原来的规模。粗放型企业，难逃越做越小或者退出市场的命运。

对于普通投资者来说，早日把投资从中小城市转移到大城市核心区，才是最明智的。在抄底房地产股的时候，要非常小心，宁可买确定性比较高的龙头股，也不要刀口舔血去炒作房地产的“仙股”。