原创 刘博团队

近日，香港楼市除了李嘉诚“7折卖房”以外，还有一则消息相当吸睛：

传统一线地段的北角英皇道，继上月香港“铺王”梁绍鸿在此以1.4亿港元卖出一宗持货19年的252㎡街铺，并获利近亿港元增值之后，又出现了价值2.13亿港元的街铺成交案例。

这是由香港资深投资者杨奋彬于2009年买入的“一篮子”街铺，持货14年，增值空间同样是近亿港元。

这些案例其实正是香港核心地段很多街铺的缩影。从上世纪70年代价值几万港元，涨到如今价值上亿港元的案例比比皆是。

同是疫情复苏后的头一年，在内地买入商铺，是否也存在同样的机会？

商铺还能买吗？

很多人其实对于买入商铺仍然存在疑虑，这源于过去三年疫情带来的影响。今年疫情闯关成功后，实体商铺营业其实已步入正轨。

投资人最关注的商铺收益，包含商铺价值增值收益和商铺租金收益两大部分。

从时间线来看，商铺租金收益可以在短期内更迅速地反映市场真实情况。

今年上半年，全国重点监测的100条商业街商铺、100个典型购物中心商铺的平均租金，分别环比上涨0.02%、0.29%。这意味着今年上半年，商铺租金收益已经止跌回升。

商铺价值增值收益方面，又呈现出怎样的情形呢？

从中指院公布的最新数据看，今年上半年，一线城市中可以建设商铺的商办用地成交楼面均价为12513元/平方米，已经超过2019年疫情前的水平；但二线城市、三四线城市的商办用地成交楼面均价分别为2422元/㎡、1660元/㎡，不仅与2019年差距不大，而且一线城市有着明显差距。

这就意味着，投资商铺带来的收益，其实也仅限于一线城市。

以深圳为例，今年上半年一手商业（即商铺）成交价格已回涨至75446元/㎡，同比上涨45%，并且接近2019年下半年的水平。这意味着深圳的商铺，市场恢复期的正处于上升通道之中。

深圳二手商业（即商铺）方面，今年上半年成交套数、成交面积较前值均有大幅提升，其中成交面积更是创下自 2021 年以来半年度的最高值。

或许，更多投资者会思考一个问题：既然选择一线城市，为何不买住宅，而选择商铺？

当前，一线城市特别是深圳的住宅市场其实已经明显进入“慢牛时代”，而深圳重点片区的商铺带来的收益更为可观。

据美联物业公布的数据显示，深圳住宅的年收益率约为1%，而深圳旺铺的年收益率可以超过5%，其中的差别相当好理解。

比如，深圳湾三湘海尚一套成交价3760万的208㎡房子，租金为3.5万/月，其年收益率为（3.5/3760）x12个月=1.1%。

而宝安中心区的花样年花乡一套市场价为350万的约65㎡商铺，租金为1.62万/月，其年收益率为（1.62/350）x12个月=5.6%。

要知道，起码要10.7套同样的商铺，价值才追得上一套3760万的房子，但这批商铺若全部顺利出租，那么带来的月租金收益则高达17.3万元！

看似不起眼的商铺，不仅入手门槛更低，而且还蕴藏着丰厚的回报。

商铺不可乱买

盯紧这片“蓝海”

即便是在深圳这样的一线城市，商铺也并非可以乱买。

一般而言，商铺可以分为社区街铺、商圈商铺等。但当前深圳一些核心商圈商铺，近年来不仅成交价格疲软，而且也面临难以出租转手的局面。

比如著名的深圳华强北商圈，一宗商铺在2016年最高成交单价曾高达60万/㎡，但随着电商冲击，近年来华强北商圈商铺成交量价齐跌，当前在某中介平台上挂牌价最高者才25万/㎡。

相比之下，社区街铺，特别是大量刚需集中的社区街铺更吃香。

这里强调大量刚需集中的因素，不是没有原因的。比如深圳湾某豪宅社区的街铺，售价一度高达48万/㎡，但因豪宅社区人口密度较低，开业不到3成，社区街铺难做起来。

而居住刚需人口集中的大社区，在运营社区街铺时往往可以“以量取胜”。

今年3月，商务部部长王文涛曾表示，城市居民一半以上的日常消费支出都集中在社区周边一公里之内。攻占社区商业的“蛋糕”，势在必行。

当前，美团（美团优选）、阿里（盒马鲜生）、京东（京东到家）等互联网企业，以及百果园、钱大妈等连锁品牌，纷纷下沉布局人流旺盛的大社区街铺。它们对于社区街铺业主而言，则是重要的租金“金主”。

今年上半年，一手商铺成交TOP5全部都是户数规划超千套的社区街铺，其中还有部分近万套住宅的项目。

这些社区街铺的未来前景会如何？

我们不妨以史为鉴。2008年6月，宝安中心区的深业新岸线项目曾制作了一份临街商业价格与营销报告，其中提到了彼时片区内重点项目的商铺价格基本在3-5万/㎡，而商铺月租金普遍集中在100-150元/㎡，位置优良者租金150-200元/㎡，少数可以达到200元/㎡。

截图为2008年6月价格

如今，在房天下、贝壳上搜寻这些楼盘的街铺挂牌价，仅金城时代、天悦龙庭二期（尚都）有挂牌，共计6宗，其中6-10万/㎡、10-20万+/㎡的街铺各有3宗，价格起码翻了一倍，而且街铺面积越大，单价越高。

月租金方面，天悦龙庭二期、御景湾等楼盘的街铺月租金普遍基本在200元/㎡以上，最高租金收益几乎也翻了一番。

放眼深圳，哪里还将浮现这样的机遇？

近日，位于深圳西部中心会展商圈的万人社区——华发新城，即将推出建面约30-124㎡金街商铺，值得重点关注。

承载文旅+会展的社区街铺

想象空间更大

从地段上看，华发新城既立足于城市未来规划指向，也占据了超级流量入口。

深圳多年来一路向西发展，当前宝安区正在接棒南山，成为深圳开发建设的战略重地。而宝安区的发展重心，又从“单核”发展成为“双中心”。继宝安中心区之后，西部中心也迎来崛起高光：国际会展中心城、海洋新城、海上田园城、华发冰雪世界、宝安国际机场等五大规划环聚于此。

建面约30万㎡居住用地的华发新城，恰巧是131万㎡华发冰雪世界的人才房社区组团，其推出的街铺，天然享受这五大规划带来的城市界面更新、产业人才涌入等诸多利好。

这意味着，华发新城的街铺不仅有社区稳定客流带来的收益预期，还占据了“文旅+会展”带来的更庞大的客流效益。

1、会展+文旅加持，犹如下一个新加坡滨海湾

自从今年会展业重启后，华发新城的临街商铺，恰好紧挨着深圳国际会展中心北侧，天然承接参展人员的消费需求。仅今年8-12月，深圳国际会展中心就有362万人次的客流量。这意味着，每年将有超千万的客流量涌入，他们产生的消费也将进一步激活华发新城街铺的商业活力。

按照规划，未来3大国际文旅项目（华发冰雪世界、海上田园、金蚝小镇），每年将吸引上亿访客。华发新城街铺，将率先承接这波庞大客流带来的利好。

这样的发展前景，类似于新加坡滨海湾金沙片区，这里既有闻名世界的“滨海湾花园”景区，也有金沙会展中心（Sands Expo & Convention Centre）等“超级流量入口”，年均参展和游客量均超500-600万人次。

在2023年一季度新加坡9宗最贵的商铺成交中，就有5宗位于该片区及其附近。珠玉在前，华发新城临街商铺依靠更庞大的客流量，大概率将踏出相同的路径。

2、万人社区+学校旁，消费客流稳定

目前，华发新城推出的街铺，位于项目人才房04-01、04-02两大地块组成的3160套住宅社区中。以一家三口计算，整个项目堪称万人社区，而且人才房家庭购买超80%。由于不可出租的属性，以及要求人才房90%以上入住率，这将直接让临街商铺无需经历培育期，直接承载万人社区的消费需求。

项目推出社区底部的临街商铺仅87套，比例36：1，相当于36个家庭养一间商铺。

项目自带72班幼儿园，南侧的72班九年一贯制学校（暂定名：会展中心九年一贯制学校），已被列入深圳2023年第二季度新开工清单，预计2025年完工。这将会带来庞大的教育消费人群，成为街铺的稳定客源。

3、地铁旁的街铺，未来潜力更大

华发新城临街商铺距离地铁12号线海上田园南站A口仅150米（来源：百度测距），而地铁12号线（近期最高客流量突破44.6万人次，平均每站1.35万人次）以及地铁20号线、11号线，未来片区内将汇聚大量高端白领、科技码农等置业群体。

他们来自11号线和12号线沿途经过的空港新城、前海-宝安中心、蛇口-太子湾-赤湾、后海总部基地等诸多核心板块。周边未来还有地铁18、30号线（规划中），未来通达性更强。这也将给商铺带来巨大的流量。

开篇的香港“铺王”梁绍鸿认为，地铁线路、站点固定，使得临近地铁口的商铺供应少，投资潜质更佳。华发新城周边多条地铁线路环绕，但临近地铁口的商铺供应却相对比较少，这也意味着项目街铺未来升值想象空间更大。

华发新城临街商铺有着不少户型优点，比如100%具备餐饮功能，可选业态丰富，满足衣食住行等不同业态需求，堪称万能业态铺。

这些街铺还拥有相当宽敞和实用的营业空间：其层高约5.4米，远超市场大部分5.1米，平均实用率高达97%。

项目所推售的街铺产品还是70年产权，比一般40-50年产权的商铺多了20-30年的产权，这意味着业主可以拥有多20-30年的稳定现金流收益。

最后提醒一句，华发新城即将推出的建面约30-124㎡临街商铺，不限购不限贷不限售，是深圳西部中心会展商圈中稀缺的70年产权商铺，对于持币的高端投资者而言也是非常不错的资产选择！