今天福州发布了第三次土拍公告，距离第二场土拍结束仅一周，从土拍规模来说比较小型，正好配合最近的土地规划整体聊聊。
土拍公告时间：2023年9月28日
地块：三幅，其中两幅三远纯商，一幅桂湖
金额：起拍金额合计40.65亿
分析：对于这次土拍，仅上架三幅地块，其中三远的两幅位于第二批土地清单里面，不过做了调整。
对于三远按规划，目前还剩下两幅住宅用地还未出让，面积合计247亩，预计全部都是纯商地块。从此前清单来看，两幅地块都有打算上架。
这次土拍虽然上架两幅住宅用地，不过是K4地块的分割而来。
宗地2023-25号：面积70亩，容积率3.1，起拍楼面价12766元/平，指导价3.3W
宗地2023-25号：面积67亩，容积率3.1，起拍楼面价13363元/平，指导价3.3W
对于土拍公告，这次有两个说明，鼓励建设“立体生态住宅”，商品住房建筑面积超过10万平方米的，全装修比例应达到60%以上。
对于这两幅地块，由于容积率高达3.1，建筑面积都在14万方左右，即便存在商业、配套的建筑面积，不过商品房面积依然超过10万方。
对比此前这条限制是鼓励装修，变相给这两幅地块加压。
从区位来看，这里预计只能做刚需盘，目前第四代住宅都出现在改善盘，存在一定的背驰。
两幅地块容积率高达3.1，也无法做出低容积率的项目吸引刚需。
可以说这样的指标，配合近三环的区位，以及在天量供应的背景下，拿地的开发难度不低。
对于三远的地块，最好的对比就是自身，去年第三场土拍，左侧三幅地块就上架出让，面积合计230亩，最终被三家本土国企分别底价拿下。
这里面两幅地块都是高比例安商房，只有宗地2022-39号定位纯商，被建工拿下，面积49亩，楼面价13468，指导价3.3W。
从对比来说，地块楼面价+指导价，差异不算太大，建工这幅优势在于可以看光明港，这次上架的两幅地铁2号线下洋站较近。
从区域的定位来看，预计也是主打刚需，很明显地铁优势更强。
从目前的上架情况来看，两幅地块被谁拿下，目前难说，不过预计应该有潜在买家。
对于楼面价1.3W左右，对比就是上一场土拍南二环地块，楼面价1.2W，指导价2.75W。
从差价来看，整个东区的指导价都虚高的有点炸裂。
不管是晋安湖边4.5W，还是靠近三环3.3W，可以说偏爱的有恃无恐。
当然面对这种地块，最终谁拿地，预计会是本土国企，毕竟这两幅的金额达到37亿，比前两场土拍合计的35亿还高。
天量供应对于三远片区，去年被国企拿地的项目，截止目前都没有过多动静，如今又有138亩供应，容积率3.1，建筑面积达到28.5万方。
后续的K2地块，面积109亩，容积率2.8，建筑面积20万方。
简单计算：三远纯商的建筑面积（9+28+20），57万方，按套均100平计算，5700套。
这里还有两幅安商地块，建筑面积38万方（安商房33万方，商品房6万方左右）。
安商房按套均90平计算，3666套，商品房600套。
综上，合计会有9866套，一个三远供应了近万套的房源，其中商品房预计6000套。
对于东区来说，三远虽然靠近三环，有一定区位差异，不过一旦价格出现波动，依然会间接影响上游区域。
配合上个月东区的去化，在年初反弹后，持续走低，月均跌破百套。
如果按这个供应，三远即便一个月百套，都要60个月，5年。
目前福州库存和去化，最明显的代表就是南二环的四大金刚。
届时三远如果顺利全部出让，预计会是第二个代表。
土地规划从这样的出让情况来看，后续可能土拍出让次数会增加，以次数多，数量少来推进。
目前最受关注的东大、高工地块，除了在清单出现外，土地规划也已经发布。
从土拍清单以及拆迁规划来看，瞎猜：下一场上架，东大100%安商房，高工纯商。
近期福州征迁也在加速，在二环内南湖旧屋区200多亩后，省直屏西住宅区旧改项目126亩也正式启动，台江雁塔旧改项目53亩同样发布公告。
这些地块预计征收速度，以及上架速度都不会超过一年。
除了这几幅地块外，还有常提及的河南新村、凤凰新村，都是超百亩的巨型旧改，后续要是加速推进，明年的福州市中心的供应，相信会是一大亮点。
届时这些地块会如何影响楼市，可以拭目以待。
综上，这一次土拍对于东区板块影响相对直接，后续的土地供应以及走势，对于整个福州楼市影响更加全面，最终谁拿地，可以做个猜测。
