大家好，我是堂主。

谁能想到，个人养老还没解决，房子养老却先来了。

8月23日，住建部在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，特别提到了房屋养老金的问题。

说要构建全房屋生命周期管理机制，目前已经有上海等22个城市正在试点。

那上海是怎么试点的呢？

8月20日，上海提出实施三项制度：一是房屋定期体检制度，二是房屋安全保险制度，三是房屋养老金制度。

具体的做法：今年先在浦东等区开展试点；在试点基础上，明年全市推广。

那么问题来了，要建立这个房屋养老金制度，这钱谁来出呢？

我看了下官媒的报道，综合起来，主要有三个资金来源:

第一，划拨公维基金。

公维基金，是公共维修基金，正式名称是“住宅专项维修资金”。

1998年，建设部、财政部联合发布《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，初衷是给物业更新和维修提供资金保障。

2007年之后，缴纳公维基金成为办理房产证的必要条件。

换句话说，你不交公维基金，拿不了房产证。

因此，公维基金和物业费是不一样的。

公维基金是在你买房的时候、一次性缴纳购房款的2%-3%，一般是交给房管部门开设的专户。

物业费则是你交给小区物业管理公司的。

目前我们的公维基金有多少钱？

住建部的数据显示，2020年末，全国公维基金总额结余超过1万亿。

公维基金还有另外一个名称，叫“沉睡的小金库”。

我们第一轮楼市上涨，是从2008年开始的；第二轮是在棚改的1516年。

满打满算，还不到20年，可公维基金基本是在房子建成20年后，才需要投入使用。

于是，公维基金一直在银行里“沉睡”。

比如北京，截止2020年9月，北京商品房公维资金共517.9亿元，但只使用了 60.03亿元，使用率约为11.6%。

而广州，截止2019年年底，公维资金账户结余约280亿元，但从2015年至2019年，共支出也就2.86亿元，使用率只有1%。

重庆的使用率是2%，深圳的使用率是5%。

所以这个使用率其实还是挺低的。

适当划拨这个沉睡小金库，是可以作为这个房屋养老的资金来源。

再退一步来讲，哪怕你就是拿这个沉睡小金库的资金收益，也能多多少少补上一点。

公维基金的收益率是多少呢？大概和银行存款差不多

按照规定，公维基金是不可以购买理财产品的，所以都拿去做了银行的组合存款，以获得一定的收益率。

比如广州2019年公维基金年收益是11.94亿元，收益率为4.76%。

不过随着这几年银行存款利率的不断下行，公维基金的收益也在下降，

2023年两会的时候，全国人大代表佘才高提及“目前我国住宅专项维修资金的平均年收益率约为2%。

按照1万亿的余额结存，那么每年可获得资金收益为200亿元。

第二个资金来源，业主缴存。

维修基金是只交一次的，交了之后就不用再交了。

而业主缴存，说白了就是续交。

你看那些20年以上的老旧小区，大部分都是二手房交易，因此也不存在交维修基金一说。

住建部数据显示，截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，也就是房屋进入了中老年阶段。

这些房子，是特别需要房屋养老金的。

而且，预计2040年前后，近80%的房屋将进入这个房屋中老年阶段。。

所以接下来这些房子，将会是房屋养老金支出的大头。

给大家说一个关键信息，以前那种大拆大建，现在几乎是不大可能了。

不知道你们有没有关注过所在城市的旧改项目，以堂主所在的广州为例，虽然政策上也表态了要支持、还拿出房票购房置换券这类的措施，但是现在的广州的旧改项目，已经很难提速了。

其实想想也能理解。

既然旧改难度大，还不如维护更新，反正又不是全部由财政出钱，这才是房屋养老金出来的直接原因。

那业主缴存，要怎么交呢？有没有例子？

2023年4月1日，宁波新版“房屋养老金”管理办法出台

里面就对老旧小区提出了补交物业专项维修资金的说明。

具体缴存办法为：按新建项目的60%交，剩下40%为政府补贴。

接下来就是第三个资金来源，财政补贴。

但是，我个人觉得财政补贴是这三个资金来源中，当下比较难实现的。

别看上面我说到了宁波拿出40%的财政补贴，但是，宁波是谁啊？

那可是吊打很多省会城市的地级市。

去年宁波GDP干到了1.65万亿，可湖南省会长沙2023年的GDP，只有1.43万亿

宁波既是长江三角洲南翼经济中心，也是中国制造2025首个试点示范城市。

可其他地方呢？大部分都口袋空空，两手一掏，毛都没有。

你看住建部新闻发布会的原话是什么？

——“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来”。

这话说得很明白了，说的是“建立起来”，又没有说“财政拨款”。

所以算来算去，最后这笔钱，还得居民部门自食其力。

除了以上三个途径之外，还有没有其他资金来源？

我个人做个补充：物业的资金。

房屋养老金，我觉得最应该先让物业掏出一部分钱来。

问大家一个灵魂拷问问题，物业是什么？

很多人说干啥啥不行、收钱第一名

一身傲气，自由散漫，业主见了怕三分，毕竟怕被断水断电。

物业服务行不行没关系，但业主必须得交物业费。

以至于给人一种感觉：小区不是居民的，是物业的。

但是很多人忽视了一个问题，业主才是物业的付费人啊。

买房的时候，公摊是业主掏了钱的，这部分占比可不低，公摊面积去到了20%-30%。

等到业主住进去了，每个月也得交物业费。

那现在房子要维修，难道物业不应该也出一部分钱吗？

况且，物业的收入来源，除了业主交的物业费外，还有停车费收入、广告位收入、快递柜、贩卖机等收入

《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有“

所以这些停车位、广告位等“”公共部分“的营收，也得分一部分给小区业主。

当然，这里面涉及的问题比较复杂。

比如如何监管物业公司，比如最关键一环：业委会，要怎么搞。

因此要物业掏钱，在现实世界里是比较难的。

加上现在大部分的物业，都是集中在房企手里。

2023年营收过20亿的物业管理公司，

国企有华润万家、保利、金茂、越秀等7家；

民企有碧桂园、绿城、恒大、金科、远洋等17家。

你要让房企掏出钱来，估计比登天还难。

不过，个人一直觉得：“难与不难”的问题，不应成为“该与不该”的问题。

文末多提一嘴，房屋养老金最先掀翻的，可能是老破小的房源。

毫无疑问，未来老破小的持有成本会变得更高。

所以建议大家，尽量不要碰老破小。

上半年旁听一个gf背景的大佬聊广州的楼市（负责城市更新项目），对方直接说千万不要碰老破小。

你想想，这可是广州的老破小啊。

我是堂主，希望内容对你有所帮助，我们下期再见~