大家好，我是堂主。

楼市大招频出，政策如洪水，给市场带来了难得的“狂欢”。

什么大招呢？

一个是四个二，一个是王炸。

——这跟明牌已经没啥区别了，就看你要不要得起了。

“四个二”说的是全国保交房的会议。

财经报道称，央行、住建部、国有大行、各地方政府成立了联合工作组，正式宣布地方收购存量房。

至此，“国家队下场收储”的传言，被证实了。

“王炸”指的是、同一天央行宣布了新的首付政策。

1，首套房首付只要15%，二套房首付25%。

2，在全国范围内取消首套和二套房的房贷款利率下限。

3，公积金贷款利率下调，五年以上的调整为2.85%。

概括一下，央行新的首付政策是：低首付+低商贷利率+低公积金利率。

一下子亮出四个二带王炸，这一次的救市组合拳，有一说一，确实是够炸的。

今天咱们就聊聊这两条王炸政策。

先来看国家下场收储房子。

要想收储房子，就得掏钱去收，那么需要多少钱呢？

现在有两种说法。

一种说是需要7万亿。

这个说法来自天风证劵，在《收储存量房是否可行？》一文中称：

在房企手中的待开发土地面积中，若只考虑房企已开工、未销售的住宅、以及空置二手房，对应的去化周期约为 25.4 个月。

如果要把去化周期压降到18个月以内，则需要净压缩 7.4个月的去化周期。

对应需要消化 7.7 亿平方米库存。

那么大约需要约7万亿元的资金。

为什么去化周期是18个月呢？

4月30日，自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。

里面对去化周期有明文规定：

严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长。

7万亿是什么概念？

2023年一整年，中央举债才4万亿出头。

这个数字怎么来的？

财政部数据显示：2023年末，国债余额约30.03万亿元。

而上一年2022年末，中央国债余额是25.87亿元。

两者之差的4万亿，就是2023年全年的举债规模。

按照天风证券的说法，要稳住楼市，得需要7万亿，金额确实让人大吃一惊。

还有一种说法，说去库存需要1万亿至5万亿元。

这个说法是5月17日楼市新政新闻发布会上，彭博提到的。

我看中指研究院，也对去库资金做了预测：

“18到36个月的、以及36个月以上的城市、去掉30%的库存，大概是需要17000亿左右的资金。”

另外，国盛证劵统计，截至2024年3月：

全国狭义库存（商品房待售面积）达7.5亿平方米，达到了2016年的库存高点。

全国广义库存（已开工未销售的商品房面积）达21.4亿平方米。

往小里取，就是现在存量的房子，去到7.5亿平方米。

若从保守点角度出发，很多人都倾向于第二种，原因有两个。

第一个原因是国家队下场，肯定是能拿到骨折优惠的。

大概是五折六折的优惠，而这个价格、正是上一轮涨价前的价格了，相当于抄了楼市的底。

第二个原因，考虑到现在地方债务压力、

是要去库存，也更要防范系统性的金融风险。

去库时间、可不是一个月两个月就能完成的，稳字当先。

你看这次会议，央行表示只有3000亿的收储资金。

目的也是先试水，并没有像市场预期的上万亿的资金。

那么，到底需要多少资金呢？

我个人的观点，不会低于3.6万亿。

给出的依据，是上一轮棚改使用的特别支持性贷款资金。

也就是PSL。

由央行和外汇交易中心主办的中英文财经月刊《中国货币市场》，里面对PSL的金额有做统计：

历史上PSL经历了三轮投放：

第一轮投放发生在2014年至2019年，旨在支持棚户区改造，累计投放规模约3.6万亿元；

第二轮投放发生在2022年四季度，3个月累计投放约6300亿元，用于支持保交楼和基建项目建设；

第三轮投放发生在2023年12月至今，用于为“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持。

也就是说，上一轮棚改的PSL资金是3.6万亿。

按照前面国盛证券统计，截止到2024年3月的狭义库存，是达到了2016年的库存高点。

那时棚改用了3.6万亿，参考同样的数据，大概不会低于3.6万亿。

一来是现在这个库存点和2016年的、还真的不一样。

之前2016年是高点，但现在还不确定是不是库存高点，也有可能继续往上。

二来2016年和2014年，8年的时间，货币购买能力不一样了。

因此，个人觉得大概率是不会低于3.6万亿。

虽然这次央行只说了3000亿的收储资金，

但正如上一次棚改的时间一样，不是说一个月一次性就投放完毕，是需要以年单位进行投放的。

对于怎么去库存，还可以结合央行的首付新政策：

15%的首付+取消商贷利率下限+下调公积金贷款利率。

说白了，解决去库存这个问题：

除了国家队下场，你们也可以进场了。

从这个角度来看，央行的首付新政策，其实是让买房人加大了杠杆。

以前30%的首付，杠杆率是3.3倍。

现在15%的首付，杠杆率是6.6倍。

买房人的杠杆，直接翻了一倍。

不管是设立收储资金，还是首付新政策，从本质上看，都是用更大的债，去覆盖现在的债。

低情商的直白：以债化债。

高情商的说法：重大利好。

毕竟100万的房子，现在15万就可以上车了。

房贷利率也去到了2字头。

中国楼市20多年，这样的购房政策，确实是突破历史了，算得上是“重大利好”。

怎么去看待楼市新政策呢？

站在宏观的角度上，真相其实很简单。

国家队下场收储房子，不仅是稳楼市，也是稳金融、稳经济。

举个例子来说：

金融系统里的银行一侧，其信贷投向结构占比、有30%是跟房贷相关的。

里面既有对个人的住房贷款，也有对公贷款，也就是对房企的贷款。

而四大宇宙行：中工农建，2023年的对公房地产贷款不良率，都超过5%！

国家队下场的真相，是给房企输血。

房企回款了，才不会引发系统性金融风险。

央行的低首付政策，就是让买房人加杠杆买房，这样才能保住新房价格，土拍价格才能托住。

现在托住土拍的是谁？

城投公司！

华创证券数据显示，去年2023年整年，城投拿地占比是一路攀升，单月拿地占比超过60%

进入2024年，虽然有所下滑，可也超过了30%。

现在城投压力大啊，不能只让城投托着，最好大家都来，这样才能真正托住房价。

房价托住了，土拍就托住了。

而土拍收入，正是地方财政的重要收入。

总之，关于楼市政策的真相就是三句话：

保房企要优于保楼市，稳房价要优于稳楼市，救经济要优于救楼市。

自从1997年房地产商品化以来，中国楼市到现在、已经走过20多年了。

这次史无前例的“让利”，不是终点，而是起点。

不过这个起点，不会是房价大涨的起点，而是缓慢平稳的起点。

这是高层的定调，谁都改变不了。

同时，居民部门的负债表就摆在那。

以前负债不高，才敢加杠杆进入楼市。

现在负债高，还要加杠杆，拿什么去支持楼市的大涨？

当然了，不同地区的楼市，要区别对待。

最后多说一句，房地产是一个宏观周期性很强的行业。

经济上行时，自然会看涨。

反之，保持不跌、已经是创造历史了。

我是堂主，这期就聊到这，我们下期再见~