作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

近期，据波哥看楼市观察，有多家广州银行接到一条意想不到的通知：

目前首套房商贷利率，不得低于2.85%的公积金贷款利率。

也就是说，公积金利率成了房贷商贷利率的下限，不能突破；且，这么一来，就直接导致了部分地区出现房贷利率的“反弹”现象。

比如，广州的住房公积金贷款年利率：

1、首套房五年期以下（含五年）贷款利率2.35%，二套房五年期以下（含五年）贷款利率2.775%；

2、首套房五年期以上的贷款利率2.85%，二套房五年期以上的贷款利率3.325%。

按上述说法，公积金利率的2.85%，便是当前房贷利率的下限，那些刚降下去的房贷利率又要回调到2.85%及以上，这可能会让很多购房者郁闷不已。

——好不容易等到自己的房贷利率下降了，如今公积金又出来“搅局”了，你说闹心不咯。

那么，为什么会出现前述的“反弹”现象呢？

这里简单说一下。

大家都知道，公积金在设计时，就是一种偏向保障功能的房贷类金融产品，以前在利率上，一直是低于商贷大约2个百分点的利差，还是很有优势的。

虽然它的申请程序比较繁琐等，但还是有很多人选择了公积金去偿还房贷。

也即，低利率一直是公积金的核心优势，所以哪怕公积金贷款申请难、手续繁琐、放款慢、额度低，部分房企不接受公积金贷款等等诸多原因，上班族还是大体愿意缴纳公积金的。

而，今年以来，随着2024年以来LPR不断下降，使得采取“LPR（贷款市场报价利率）+加点”定价方式的商贷利率，也不断随之下调，

比如，10月21日，央行宣布5年期以上LPR下降25个基点至3.6%，堪称有史以来最大幅度的降息；2024年以来，5年期以上LPR共计下调三次，共调降60个基点，由年初的4.2%降至3.6%。

按照计算，东莞、苏州首套商贷利率调整后已低至2.7%。此外，南京、青岛、杭州和长沙等地，首套商贷利率最低值均为2.9%。

相比之下，目前各地首套个人住房公积金贷款2024年以来仅调整一次，其利率5年以上基本是2.85%。

正是上述不同步的调整，使房贷利率出现了明显的“倒挂”。

另外，出现这一情况，前面稍微讲到了，这也跟商贷和公积金的定位不一样有关系，公积金贷款利率与基准利率相关，采取的调节方式与商贷不一样；因此，相对而言，公积金贷款利率就更容易“稳如老狗”了。

下面，再来思考另外一个问题：

在公积金逐渐散失利率优势的时候，你还会继续缴纳公积金吗？

对此，很多网友表明了自己的态度：

例如

“公积金利率早就应该下调了。

建议取消公积金，退出历史的舞台。

公积金早已偏离了当初设立的初衷。

想把公积金贷款装成商业贷款，因为公积金没有用，快比商贷高了，公积金没用喽。

公积金每个月只能提现3000，一直工作，一直提不完，而且还不够房租用的，账户利息也少的可怜，还不如把这部分钱放在自己手里。另一方面家庭公积金贷款额度100万，在上海根本不够，如果利率也没优势，个人感觉真没必要存在公积金这个东西了。”

归纳起来，其实就是一句话：

如果公积金在贷款利率和贷款额度上没有优势，还要扣等额工资，很多人就会感觉它如同鸡肋了。

未来，如果公积金如果不改变一直四平八稳的姿态，缴纳的人或许会越来越少。

比如，有人说，还不如把公司缴纳的那部分直接发到我的工资上，还能增加点收入，这样更好。

当然，对此变化，另外有一部分工资和缴纳比例高的人群可能不会这样看。

譬如，一个相对普遍的情况是——

对国央企事业单位、公务员和高收入人群来说，一个月缴一点公积金，公司也会补贴同样的额度（单位和个人最高可各交工资12%的公积金，合起来大约是工资的4分之一），这部分缴存额还可以免税，仔细算下账，最高免税收益可以做到3000多元，那是相当的划算。

无论将来将这笔公积金提取出来，还是用于贷款买房，都是稳赚不赔的事情。

提出来用+还当地房贷+抵扣个人所得税，在这三项基本功能外，最近一些城市也在调整公积金的一些适用功能，比如支持缴纳房租和加装电梯、异地还房贷等，其适用范围也在不断改进，还是有众多价值的。

但是，现实的问题是，高工资人群和公积金的严格管控等，能够享受到更多的价值的人群也很有限，特别是中底层收入群体，在当下，不想或不能买房、工资相对比较低不需要抵税、又要让实际工资减少一部分等，很多人都觉得受不了，反而变成了他们的一个负担。

因此，从大数上看，当公积金失去了其核心的以前房贷低利率来加持买房的功能及优势后，大多数不看好，很快就会觉得它“不香了”。

假设，公积金不能在低利率时代，与时俱进的话，放弃公积金和用脚投票的人，肯定会日益增多。

写在最后：

综上，据波哥看楼市观察，在比较广泛性的低利率阶段，国内公积金贷款利率还硬扛在2.85%的位置，确实有点不太合时宜了，最让人感到比较扎心的是——还把商业房贷利率拉回去了，这一点很多人都难以接受。

虽然，是要保证银行等方面的有效净息差，然而，大趋势大环境在急速变化，大家的日子似乎一天比一天难过，并且还要持续一段不短的时间，此情此景之下，难道公积金就不能去重新思考和做出一些有效的改变吗？

毕竟，公积金是需要实打实从人家的每月工资里面扣除的，在当下由于各种原因，大家的收入和钱包非常紧张和干瘪的时刻，还扛在2.85%，实际上，也会直接造成很多人的工资在缩水的时候，还要支出相应高比例的收入去缴纳公积金，也直接导致很多的最后到手的工资更多地减少了，这也与国家所号召的要给大家减负和提振收入的政策及精神有所矛盾。

这，难道不值得公积金去深度思考一下吗？

穷则变，变则通，大家都需要有效改变和优化，和需要更广泛的普适性，不是吗？

你，怎么看？