作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

10月12日，在国新办发布会上，财政部政府部长们主要提到，在加快落实已确定政策的基础上，围绕稳增长、扩内需、化风险，将在近期陆续推出一揽子有针对性的增量政策举措。

会上，财政部副部长廖岷表示，财政部积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施，包括允许专项债券用于土地储备、支持收购存量房、优化保障性住房供给、及时优化完善相关税收政策等。

翻译过来，主要有四点：

1、允许专项债用于土地储备

2、用好专项债券来收购存量商品房，用作各地的保障性住房

3、适当减少保障房规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源

4、明确取消普通住宅和非普通住宅的税收标准（即豪宅税）

简析：

据波哥看楼市观察，本次财政部在会议上提出的很多政策，必将对国内经济的发展产生强大的推动作用。

具体政策比较多，今天只观察地产方面的一些情况，其他的就不去啰嗦了。

在上述地产类政策的表述中，不知道大家发现没有，这次出现了一个全新的提法：

首次提出“允许专项债用于土地储备和支持存量房收购”。

这，也是一个史上救市政策中的重大突破。

这个说法，在以前从来没有出现过的，过去只是说了“专项资金”，而昨天把这个提法改变和提高到了“专项债”的角度，确实令人深思。

“专项债”和“专项资金”，有很多的区别，一字之差，说明了很多问题：

“债”是可以借的，没有上限，如期偿还就可以了；

“专项资金”，则是政府推出的各类专门性扶持资金，只能在一定的限额中去争取，最后，你能否拿到和拿到多少，都有不确定性。

因而，“专项债”更有想象空间，专款专用即可，没有明确的天花板，其尺度远大于“专项资金”的空间。

实际上，近日业内很多朋友已经发现，这个用“专项债”来强力加持楼市止跌回稳的说法，在历来的救市政策中，当属首次。

是不是太给力了？！

为何，财政部会提出这样一个政策？

众所周知，目前在房地产领域，已经遇到了一个非常严峻的问题，就是房企和民众都在大肆降杠杆，而导致产业链条上的各类主体都捂紧了自己的口袋，生怕一加杠杆就跌倒在时代的风雪里。

同时，过程中推出的3000亿元的收购存量房的专项资金，也是杯水车薪，对7.5万亿的库存来讲，实在不足为道，就连塞一线城市的牙缝都不够。

当然，这里面，原来ZF也是想通过3000亿元的的释放，来刺激市场和社会资本在利好之下相互跟进，然而大势艰难，其他层面基本无动于衷，所以，让先前的政策大打折扣。

最后，造成的问题是，大家依然谨小慎微，资金难以流出来。

另外，本次，财政部推出这个政策，除了这些情况外，还有一个要点——即，总体上看，即为过往的财政政策和货币政策并未达到理想的预期，巨量的货币流出量和流出的速度差强人意，闲置现象严重。

如何把钱赶出去，让它们有效进入楼市和其他产业，就成了一个现实和重要的问题。

也就是讲，撕开“专项债”的口子，借以来托举楼市，让这个巨大的资金池发生效用，对当下来说，已经是首当其冲的要务了。

前段时间，股市虽然火爆了一下，可是，很快有冷下去了。

这是为啥？

简单来说，就是股市的资金容量有限，跟实体经济的相关性也有限，是虚拟的，其价值，难以抗衡楼市资金池的巨大作用，欲通过拉升股市的方法，来提振经济，目前，在中国走不通，这跟老美等国家完全不一样。

其中的本质差别是：

老美等，资产的金融化程度，远高于国内，这点，你不得不承认，或去自欺欺人，也没有这个必要；

而在国内，老百姓，已经对房产的过度金融性，产生了很大的不满或怨气。

很多家庭，至少两代人都快把6个钱包掏空了，加上全球经济的不景气等，导致很多人在购房和消费上，基本都已经能减则减了。

当然，还有其他原因，就不扯了。

统归起来，就是一句话：

期望民众、市场的力量来发力的模式，已经没什么太大效果了，国家的大力量，必须要出来托底了。

看起来，这些政策很高大上，实际上，说白了，其底层逻辑非常的简单，如此而已。

其主要的运作模式就是：

在国家性专项债的驱动下，地方政府可以举债来消化城投和房企等，过去高价拿地下的许多土地，而令其资本有效回笼。

这对地方城投而言，以前为拖市拿了很多地，基本都在晒太阳，但是，由于没有开发等，银行贷款根本偿还不了，而让城投和银行都苦不堪言，如今新模式出台，能有效为其减负。

对房企来讲，市场低迷、过往拿地投入的大量资金及其利息等，也成为压死很多房企的那根稻草，而房企一衰落，必将引发产业链的跌落，比如供应商拿不到材料款、大规模裁员等等，在实际的市场层面，造成了雪崩型的效应。

这些现象，已经发生，大家都应该感知到了。

也是，过去，在通行的贷款模式下，被大趋势重创的客观表现；

尔后，为了救市，推出了专项资金的模式，然而大势不稳，在资金量和政策层面都有其相关掣肘等，其效果诘屈聱牙，基本皆沦为了一时的高兴和喧嚣。

但，市场的坚冰雪峰，依然耸立在那里。

上面，说了这么多，实际上，波哥看楼市想表达的是：

专项债用于土地储备，在新市场趋势下，对于缓解城投公司和房企等的资金压力，具有非常强的现实意义，前者代表政府、后者代表市场，让这两大主体焕发出新的活力，楼市才有希望。

如此，能快速激活中间层面的动力，进而能够带动就业、购房等，而逐步宽解终端市场的预期和推动他们向前走。

其价值不言而喻。

下面，再来，说一下专项债支持地方政府收购存量房的事情。

整体上看，专项债发力于土地和存量房，其核心目的都是为了降低楼市的库存。

也就是，减少和分流供应。

因为，有一个现实问题是，许多城投或开发商，在多年拿地之后，可能会通过多种方式去开发地块，以便逐步支付和清偿银行贷款等，就会增大市场的供应量，而让本来就焦灼的市场去化变得更加难看，这里，至少，有一个可能性存在——比如，城投公司的项目正式开发以后，做在建工程抵押和出让金贷款置换这种情况，还是比较多见的。

如果，再加上品牌代建等，必然会增大市场的供应量。

其中，特别是那些带有浓烈ZZ色彩的保障房之类的项目，很多地方都在严格执行。

因此，就出现了一个新的问题——本来，市场化的库存已经居高不下，很多地方政府推出的保障房（很多是以前拿的特殊性地块等），势必会分流市场上有限的购房客群，进而直接会较少商品房市场购房群体的数量，这对新房等，是一个较大的打击。

同时，叠加，今年以来的政府收储商品房化作保障房这一方式还在徘徊和观望的情况等，本次政策也击中了地方政府的心思——资金匮乏+收益不足以有效平衡银行利息，大家都不敢动。

这一症结，在当下最新的专项债驱动模式下，其核心功能是：

有资金和不再单纯局限于银行利率的约束等，基本打通了地方政府收储商品房的核心堵点，并且从政府自建改变为收储来策动保障房目标的达成，在波哥看来，这是一个一石三鸟的聪明策略——房企可去化和回笼资金+地方政府可放开手脚干事+市场实有库存会快速得以减少，最终，会在市场角度把供需的平衡扭转过来，而让市场感受到真实的变化，唯此，方可逐步刺激新的购买力的释放。

比较起来，专项债支持存量房收储和去化的举措，对于有效破解市场的高库存，也能有效激活上述两大类主体的信心，对提振楼市和策动全国经济方面，其意义重大。

具有很强的历史价值。

故而，说其为历史性的重大突破，亦不为过。

写在最后：

据波哥看楼市观察，如上，在救楼市方面，财政部虽然提了好几点，相比较起来，我们认为，本次，导入“专项债”的方式，确实是一个有着划时代意义的有效举措，一举解决了救市资金从哪里来的问题，而且非常有效，不再像过去那样杯水车薪去挤牙膏救市了，充分解放了地方政府和房企等核心主体心中的主要困惑，必能极大推动楼市库存的有效去化。

这并不是夸大其词。

因为，一旦楼市库存快速下降，不讲其他的，即使在现有有效购买客群数量下，供需结构很快就会发生逆转，想买房子或想买好房子的人就会有所焦虑，叠加量价趋势的总体渐渐回暖等，市场的信心和预期，也必将发生转折性的改变。

当然，这一切都基于该政策的真实落地和产生切实的效果后，才能发生。

其最终效果，也必将肉眼可见，身体可感。

另外，上述相关的税收政策，也是一个有效的补充和支持，对实现前面的专项债的总体效用，在政策层面，是一个相关和有效的推动力；可是，总体权衡起来，后者的影响力有限，因为没有针对当下核心问题、主力客群进行针对性发力，故而比不上“专项债”的价值。

所以，今天本文，对税收这点，就不去费舌了。

综上，波哥看楼市认为：

从核心症结来发力和破局，直击楼市要穴，地产再度雄起，并非不可能！