作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市
深圳房票来了！
3月26日，深圳住建局突然扔出一颗“深水炸弹”——正式实施《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，对深圳市城市更新工作的规划指标、用地管理、税收优惠、融资支持等方面进行规范。
其中提到，建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。
据波哥看楼市观察：
至此，因深圳的官宣，北上广深四大一线城市在房票制度上齐活了。
近日，在深圳正式推出房票这个模式后，在业界引来了众多的关注和热议。
事实上，四大一线城市中，深圳是最后一个加入房票联盟的，去年1月广州就成为一线城市中首个推出房票制度的城市，后面上海和北京都快速跟了上来。
整体来看，深圳在房票的思考和推出上，显得有点扭捏。
如上，一是时间拖得最久，二是，在上述政策中，也只是说“要建立房票制度”，而并无具体细则。
这说明，在具体的操作上，深圳还未完全想清楚，只是把方向抛出来了。
三是，深圳本次是在城市更新的大语境中推出的，跟其他城市在房票制度的安排和发力点上，深圳考虑的要素更多，因此，也没有其他城市那样的纯粹。
比较而言，其他兄弟城市的房票，基本就是真正的房票，就是为了去库存和安置拆迁户，指向非常的清晰，没有扯到城市更新这个高大上的领域里面来。
这点，即使跟尽在身边的广州也不一样，据波哥看楼市观察，深圳房票的这个立政的基点，完全不同于其他城市，其所指更加的特立独行——为了城市更新的大计而来。
虽然，在本质上，房票的推行基本都是剑指城中村改造，但深圳和其他城市的说法和用意，已经出现了明显的分化。
深圳模式，要有效破局旧改；
其他城市，要快速去化库存。
这是一个非常鲜明的差异。
因为，深圳的库存目前只有3万套，根本没有去库存的焦虑，反而是怎么对广大面积的城中村快速有效拆迁和把土地释放出来，这才是深圳要重点考虑的问题。
同时，据报道，2024年，深圳只卖了一块地，结合当前的上述库存，就可以判断出，深圳很快就面临供应不足的情况了，但是怎么去快速腾出土地，来相应提高自己区域的有效供应，已迫在眉睫。
然而，即使推出具体的房票制度，众多的拆迁户也将面临一个尴尬的局面——房源不足+拆迁户选无可选、房票闲置和失去价值的情况，这个也跟很多城市的实际情况不一样，房源充足，拆迁户只有选哪里+如何选的问题，而没有没得选的供应空窗期。
青黄不接，深圳也有很多的无奈和幸福中的众多烦恼——别人，因愁卖而出招；自己，由供应匮乏而揪心。
被逼无奈，深圳不得以提出了一个“三年有效”的说法，也即要相对拉长自己的铺排时间，以保证对拆迁户进行合理有效的落地。
而不像某些城市那样，急吼吼地喊出6—18个月必须选定房源达成安置和去化的目标。
各有各有的烦心事。
故而，就造成了深圳的纠结和小步慢跑的房票律动轨迹：
去年三大一线城市都在发力房票，以及60多个其他城市都在风起云涌地推出各自版本的房票新政，彼时深圳无动于衷；
今年初，在深圳政府的工作报告中，事实上已经首次提出“稳妥有序实施房票安置制度”的策略和说法，但是，为何才慢慢地在3月26日只拿出一个不痛不痒的房票新政呢？
上述政策中的那句话，在波哥看楼市看来，只是放出了一个信号，并无实际和具体的支撑。
以上的一切，不就是深圳很纠结和焦虑的明证吗？
三大一线加其余数十个城市，都快速响应了国家的安排，自己再慢慢吞吞地搞下去，似乎不太妥，可是具体怎么搞，手上的方案并不成熟，毕竟，自己跟那些哭着喊着要卖房的兄弟城市很不一样。
苦闷啊，谁知我心忧？
作为国内城中村最多、拆迁量最大的城市之一的深圳，如何拆迁、如何安置、如何发展各类产业等等，身上的枷锁众多，而不仅仅为简单的去库存的问题了。
因此，对深圳而言，其中要深度思考的问题更多、更加复杂。
另，据波哥看楼市观察：
深圳房票官宣后，许多媒体和业内朋友，基本都在大谈特谈房票模式，在去库存和加持楼市的价值，个别媒体看到了深圳房票模式在城市更新和旧改上的问题，可是，基本都是从2005年开始的棚改下的房票模式的主要价值——拆迁安置+楼市去化这两大底层角度来观察的，当然，这点没毛病。
但是，在波哥看楼市的视角里面，在今年春节前后，深圳在房票上的思考，有了一些特殊的变化和不同。
过去和现在，房票的主流价值依然是拆安、腾地和去化，这个基础并没有变，然而，由于各区域城市历史和当下的实际情况有众多差异，即便是在大湾区的广州和深圳，在旧改方面，也有很多的不同，更别说和其他区域城市的差别了。
比如，广深两大城市，以前在旧改和城市更新上，两者的发展历史和模式不太一样，经济和城市运营理念差异甚大，等等，于四大一线的房票制度推出的先后，广州为先，深圳收尾，不也是其中众多差异的客观表现吗？
不然，近在咫尺的一奶同胞的两个城市，按理说应该大差不离的，可是却走出了不同的路线、出现了别样的境况，这又是为什么，大家可以去思考一下。
有鉴于此，深圳房票后知后觉和犹抱琵琶半遮面，其中的问题和纠结情态不少：
难道是深圳，不知道房票模式的主流价值吗？
难道是深圳，不知道房票模式对城市更新的作用吗？
难道是深圳，不知道房票模式对民生和产业的加持效应吗？
显然不是。
因此，较之于其他城市，深圳更在乎城中村改造上前端的合理推进，更侧重于如何拆迁安置和有效腾地，而其他城市目前中偏重于去库存及激活本底的楼市等，亦即为侧重后端，两者的的操盘思路和取舍标准依然分化，核心诉求不同。
再叠加深圳是城中村存量覆盖范围最广的城市，它的打法自然就不一样了。
而慢慢形成了独立于其他城市和传统思维的另外一种拳法——依据趋势、洞察变化，参照实际、独立思考，走出自己的独特舞步，而再次复盘传承和完善提升大湾区的旧改、城更等，基于更远的未来布局当下的模式，这不是装13，而是在人产城三元架构中要有更多更深的智慧。
特区，要有独特的思考和心法，不能简单为区域所限，未来才会有更广阔的未来，而不损伤特区之核心价值和高大形象。
写在最后：
据波哥看楼市观察，自去年10月份开始，以住建部为代表的城中村改造等众多的强力新政策出台后，时至今日，国内已经开启了新一轮的城改、城市更新和提振楼市等方面的热潮。
此间，各城市纷纷推出了各自的城改和拆安等政策，全国60多个城市快速策马奔腾，将城中村和危旧房改造、老旧小区提质焕新等，推向了另一个新的高潮，与2016—18年那一波棚改热浪，形成了许多新的反差。
现今，快速通过城改和拆安等手段，来强势助推去库存的大趋势，大浪之中，有别于其他城市，深圳对房票制度在龟速推进，充分折射出国内唯一城市的不同观察和思考。
房票，起源已久，看似是一张标有面值轻飘飘的安置凭证和财富载体，对深圳来说，过欧内当前大行其道的房票，并不能有效匹配现今深圳的实际情况，难以有效解决自己区域中大量城中村的存量问题。
非常的纠结——不跟进吧，会被批不能与时俱进，而将孤单影只，“傲慢”；前行吧，其他城市那些表面直接的房票模式，与自己的核心诉求相左，如果抄作业，就会流于下乘。
故而，观而察之、合而群之、行而思之、宣而进之、谋而动之，中国知名特区、大湾区核心等，深圳的大咖位及其身上的约束很多等，故此，不能简单去看待深圳房票政策的推出。
很多媒体或朋友等人的直观类解读，看似洋洋洒洒，一不小心就会变成盲人摸象般的自我YY：
——似乎抓住了房票的本质，可是，就全国和深圳而言，很有可能会进入“以全概偏”的误区。
