作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

佛曰：一花开五叶，结果自然成！

今变：楼市去库存，迎来新利好！

今日上午9点，十四届全国人大三次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李强代表国务院向大会作政府工作报告。

本次政府工作报告多次提及房地产相关工作，对于房地产定调多次提到要“稳”，分别是：“稳住楼市股市”、“更大力度促进楼市股市健康发展”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”等。

本次会议，对房地产表述性文字较多，其原文具体摘录如下：

持续用力推动房地产市场止跌回稳。

因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。

盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

拓宽保障性住房再贷款使用范围。

发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。

有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

简析：

据波哥看楼市观察，在这近300个字和八句话中，总体上还是“强化去库存+做好风险控制+新模式引导”这三大问题，而且，上述有一个非常的特点就是，重点在强调“去库存”的重要性和紧迫性。

综合来看，在去库存方面，本次政策在顶层设计上，第一次进行了全新的设计和综合，并形成了一个新的清晰的“握指成拳”的重拳型模式。

其中，有两个新的变化——

一方面是，在存量土地和商业用房的收储上，在城市具体实操方面进行了有效的放权，提高了各城市的能动性，未来收储效率会增强；

另一方面是，就是最新提出了“拓宽保障性住房再贷款使用范围”这一新的模式，我们认为，这点也是最新的一个能看到本质、打通堵点和延展相关价值的最大亮点。

这到底是什么意思？

请接着往下看。

五大去库存之“握指成拳”模式，新鲜出炉：

●一是，因城施策调减限制性政策，这里的意思比较宽泛，包括但不限于限购、降息、契税优惠等，皆可根据自己城市市场的实际需要进行有效的调控，以便快速去激活当地的去化等，仍然是一个综合性的体系，我们判断，接下来会有不少城市会分别推出各自的针对性政策，对则多的购房人会与较大的加持作用。

今天，有不少人将这句话简单理解成了限购的全面解禁，明显有失偏颇了。

事实上，时至今日，剩下的那四个城市的限购放不放开，对楼市的整体提振等，已经没有什么意义了；譬如，难道他们全部放开，就能激活全国楼市吗？

这显然不可能，如果把希望放在这里，也是非常可笑的观点了。

因为，限制性政策，是全国和地方的相互叠加的结果，不是一两个区域及其几个政策就能概括的，广度和深度都比较多，所以，要因城施策去优化调整和相应削减。

●二是，再次强调城中村和危旧房改造不可替代的价值，并将之单独拎出来作为促进刚改需求有效实现的硬核型手段和策略，在今年将会继续强力推动和“加力实施”，毕竟房票或货币安置，带来的都是实打实的客户和购买力。

●三是，在土地供应端的控制、存量用地和商业存量房的收储、以及保障房再贷款功能扩围这三点，前二者就是一个明面上的去库存的表现，无需多言；而后面那个保障房再贷款功能扩围，也是一个新的去库存的新手段。

但是，业内都似乎忽视了后面这一点，其背后，应该是或许一些人不知道这是什么意思（下文将单独分析）。

因为，在收储存量房方面，从政策方向上可以看出，2025年的力度会不断加大和提速，那么就会出现一个现实的困境——政策性资金加持各地的收储后，如果这些房屋只用来配售或出租，其资金使用效率和循环等都很有限，就不能有效满足存量房的收储的推进，以及驱动资金进入相关的其他领域，所以，有必须要去完善这一模式。

因此，我们有必要去思考一个新的问题：

为何，国家要把保障房再贷款，拿出来单独成文和强调呢？

转换过来，就是这样一个疑问：

“拓宽保障性住房再贷款使用范围”，这到底是啥意思，有何新价值？

众所周知，以前，保障房这一载体就是纯粹的保障功能，基本没有涉及资金运作、价值再延展等方面的事情，是一个非常简单的载体，国家和政府并为对其寄予其他层面的某些期望，如同一张白纸。

简单而清澈。

为什么，今年开始，要将其摆在一个这么高和重要的位置呢？

不就是，为了扩大内需、提振楼市等，一度以来相对“休闲”或闲置的则多保障房及相关资产等，仿佛在沉睡，其价值有限。

如今，在则多大压力下，某些一直躺平和闲置的资产，也需要参与到新一轮的经济和国家发展的进程中来。

不能只花钱而沉底，要到了重新看待保障房价值的时刻了。

以上为背景类思考，下面继续。

波哥觉得，上面这句话至少有两层意思——

一个是，保障房可以“再贷款”，到底能贷几次，要根据自己的实际情况来；

另一个是，这些因“再贷款”而获得的资金，各地可以打开思路，不要仅仅局限于存量房收储这单一的视角和载体，其使用范围可以拓宽。

比如，你也可以拿去座城中村改造、或者是拿去回收存量闲置土地等。

此外，这里在逻辑上，还有一个需要思考的问题：

为啥，在此要单独对保障房再贷款做了全新的设计？而不对存量土地如此做呢？

据波哥看楼市分析，主要有三点：

◢其一，存量性住房的收储，能快速去库存上产生直接的效用，土地和商业用房等没那么直接，效率不高；

◢其二，如果放开存量土地和商业用房的再贷款，由于他们不能有效转化为实际的开发和租赁等，在贷款的本息偿付上达不到再次运转的需要，因此，再贷款不成立，做不了。

例如，假设存量土地可以这样干，就会造成土地多次或无限抵押贷款的情况出现，因为缺乏有效的最终出口，必将会快速累积新的金融风险等，不利于楼市股市的有效回稳。

而，收储存量住房变为保障房，虽然在收益上有所欠缺，但至少能有效满足贷款和收益之间的基本和大部分的需要，也即再贷款才有了足够合理的支撑。

◢其三，这样做了后，实际上，也是给存量房收储的利益平衡上设计了一个新的出路，亦即将其回报的短板从单纯的保障房的租金收益上解放出来了，可以还更有价值的载体来有效填补和化解其中的财务压力，这不仅能耐提高地方收储的积极性，也能推动相关资金去做更多的事情，对地方政府而言，是一个在资金聚合和扩展业务等方面的很大的隐藏型利好。

如果理解了这些弯弯绕绕，就能看到未来在收储上的大变化大速率的出现，跑不了了。

写在最后：

综上，据波哥看楼市观察，在本次的政府工作报告中，关于楼市，其中的第一句话“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，就坚定有力对房地产的发展态势做了总体的重磅定调。

2025年，仍然是围绕“止跌回稳”这四个字展开。

其难点依然是7.3万亿左右巨量库存所带来的压力。

因此，在上述文字中，用了较大的篇幅来重新构画了新一轮去库存的策略和模式，上述5大手段聚合，如同握指成拳一般，今年要重拳出击了。

整体上观察，2025年，国内楼市在去库存上，核心宗旨、重点策略、模式手段，日益清晰完善和有效，形成了一个“1个核心指引+5大载体支撑+国家及城市类众多其他政策及时加持”的新打法，高库存的洪峰和浪涛，必然会被有效疏导、宽解和削减。

比如，开年后众多省份和直辖市，争先恐后提出，要把城中村和危旧房改造作为自己2025—2027年的重点工作任务，实际上也是一个典型的剑指楼市库存的“沛公之剑”而已。

上述“1+5”为国家级政策和方略，指明了各城市的大方向和大道路，接下来到底如何运用、能做到哪个层面、能实际达成哪些有效的结果等，对各省份和城市，就是一个大考验了。

毕竟，方向、尺度、空间，在今年的去库存试卷中已经框定了，最后能考多少分，跟平时的功底、努力和聪明程度都有关系。

对此，大家拭目以待吧。