作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

近期，在楼市去库存上，国家队通过收储手段已展开了密集行动。

●在土地收储上：

比如，2月份以来，广东省内多地密集发布拟回购存量闲置土地的公示，涉及15 个城市、161宗土地、用地面积684.4万平方米、收储金额353.7亿元，收购规模和执行速度均超市场预期。其中，收储资金规模最大的城市是惠州（127 亿元），其次是珠海（66亿元）。

比如，2月18日，北京发行了一批地方政府债券，包括101亿元一般债券和462.9亿元专项债券，均为新增债券。其中，462.9亿元新增专项债券募集资金主要用于棚户区改造、城中村改造、土地储备等领域。这意味着，北京按下土储专项债发行重启键。

●在存量房收购上：

2月1日，央视新闻报道：自2024年5月17日中央提出收购存量商品房用作保障房以来，相关工作已经取得阶段性成效。全国已有超过60个城市表态支持“收储”工作，超32个城市发布存量房收储细则。贵阳、长春、保定等10多个城市收购商品房项目落地，筹集保障性住房超过15万套。

目前，贵阳全市已经收购存量商品房5162套，改造后投用的超过3500套，解决了4100多位居民的住房需求。长春已收购存量商品房用作保障性住房6837套，改造后可以增加1.13万套（间）保障性住房供给。合肥目前已经收购存量商品房5733套、58.9万平方米。

郑州作为最早探索收购存量商品房用作保障房的城市之一，截至目前，累计收购存量商品房项目96个，12万间以上的房源，总建筑面积超过500万平方米，目前已有8.6万间作为人才公寓投入市场。

简析：

据波哥看楼市观察，总体上看，各地政府在加力推进城中村改造的时候，也在不断在土地端和存量房两大领域发力施为，以便借助三大手段来有效达到去库存的效果。

●土地收储，直接从源头解决供应的问题，减轻房企资金沉淀和压力，调整供应结构；

●房屋收储，将滞销的房屋转为保障房等，可直接减少楼市的库存量和补足保障房的供应等；

●城中村改造，通过拆改及房票安置等，能迅速为楼市消化库存创造出众多的新客户。

三大动作，各有侧重，又能合成一盘棋，前端和后端，首尾呼应，皆剑指库存高压这个难题。

但是，实际上，在政策释放和资金问题解决后，收储和城中村改造两者比较起来，前者的效率没有后者那么高，这也是客观事实。

毕竟，上面广州那样的大手笔重金收储闲置土地，有几个城市能够做得到呢——

一是没钱，虽然可以通过专项债解决自觉资产问题，但是这些钱也要还和考虑利息等偿付的，不是向收就能收的；

二是，收回来，怎么办？这也是很多城市在土地收储上必须要考虑的一个问题。

广州为何这么有底气？

因为它的人口多，产业发达，不搞房地产，可以直接转型为产业用地等，因此，很多城市也没有广州这么多的实际支撑，收回来以后，要么是继续晒太阳、要么是未来还是搞开发等，转型加持的难度都很大。

其次，就是广州的特殊情况所致，近年来，广州库存太高，压力太大，不得不第一个吃螃蟹，虽然难以下咽，也必须要出手了。

再次，在城中村改造上，广州，由于过去多年在旧改上留下了很多烂摊子，历史遗留问题很多，要想在城中村改造上重点发力，有许许多多的掣肘，难以于他人说，相比于上海等，在城中村改造的力度上没有太多的优势。

据有关报道，去年广州在旧改的固定投资的产值只有1000亿多，这完全匹配不了国内旧改大省的咖位，显得非常的尴尬。

说明了什么？不就是城中村改造，对广州而言，其中的牵绊众多，相关价值展现有限吗？

最后，从房屋收储的角度来分析，为什么进展非常的不理想？

按上述央视新闻，很多城市只是“表态”，而落地的数量实在太有限了，跟市场的预期差的太远了。

因此，各个城市基本都在遮遮掩掩的，积极性不高，据不高看楼市观察，在土地、存量房和城中村改造这三点上思考，房屋收储，将成为各地最不想干的事情了。

为啥这样讲？

存量房，即现房，收回来，就面临着处置和价值合理实现的拷问，除了贷款和租金等问题外，事实上在各地，以前当地国企拿了很多的保障房用地，很多项目都在逐步开发中，以前的指标都将都没完成，如今，为了去库存，又要掏出真金白银来收购存量房来做保障房，实际上就产生了一个冲突：

原来保障房的土地和开发量的涉及，就基本都将考虑了城市的可承受上限，如果在继续加码，投资收益比很快就会被打破，而且国企还要问责，同时，在人口急剧衰减和新市民有限进入城市的档当口，你觉得会有多少城市会积极去收购存量房呢？

所以，收购存量房这个设计，回过头去看，是有一定问题的，当然，当时可能没有考虑得那么充分，如今不上不下的，也是醉了。

故而，国家也不怎么催了，能消化多少是多少吧，自己看着办。

最近，业内不少朋友，对房屋收储提出了一些质疑，主要认为，此类收储行为，目前畸形的租售比和引导居民去加杠杠等，皆与当下趋势背道而驰，问题很多。

有一定道理。

但是，据波哥看楼市观察，也只看到了局部型问题，不甚尽然。

何以见得？

譬如，在表层上看，收储存量房，有一定的效果，然，并未改变楼市的整体库存格局，是一个相对简单的腾挪和类似于“扬汤止沸”的行为，仅为一个简单的转移动作，实际的库存并没消失。

而保障房，也不是一个有效的泄洪口，最后必将对保障房市场和租赁市场造成直接的冲击，此外，租金水平会直接影响新房售价，低迷的租金，必然带来新房价格的下行，也会直接损伤新客户入局的效率和徘徊。

引文，对去库存，是一个治标不治本的策略，反而会给新房市场的去化添乱不少。

所以，各地城市，都在深度观望和“口头表态”，而缺乏有效的实际行动。

这是一个死循环，看起来很美，但实际上很难受。

如同某些医美项目一样，把屁股上的肉割到脸上去，似乎好看了，而自己心里总觉得很膈应，加上他人对整容脸的指指点点等，而会在身心方面造成新的问题，得不偿失。

其他的，就不去啰嗦了。

写在最后：

以上，对国家推出的三大楼市去库存手段及其策略，做了一点分析和比较，大家应该可以感受到，前面土地收储和房屋收购，这两个方式，有其现实意义和价值，也有各自不同的众多限制和制约。

例如，在土地收储上，价值很明显，制约也很多，很多城市很难做得到，收回来后，主要i因为缺乏足够的人口和有效产业等支撑，基本都会继续闲置和等待，其效果不会好到哪里去；

而存量房收购，上面已经讲了很多，不再赘述了。

城中村改造，以相对更加完善的市场化模式来解决楼市去库存的核心症结，在其内部，有生生不息的强大动能，在外部，也能合理加持土地和房屋的收储。

打个比方，通过拆迁改造，进行货币化或房票安置等，把老居民变成楼市的新客户，可直接作用于楼市去库存和拉动固投和资金的流动等，完全没有后遗症；

在财务价值是实现上，由于各地的城中村基本都处于城市众多优质地段，其价值的循环更有强大的保障，对政府、企业和居民等，结尾一个正向型的驱动器。

另外，随着国家产业急速向新质生产力和科创等方面的转型的强大推动，广大的城中村在拆改之后，释放出的优质和高价值空间，能有效匹配接下来新型产业的发展需要，比如，研发中心的落地、实验室的布局、运营中心的构建、无污染类产业园的排兵布阵等，而逐步实现全国各地新型产业的有效落子和生根发芽，而与城市相对外围产业的布局，形成有效区隔和互补，这完全不同于广州那种产业众多那么的难以匹敌，这种基于城市中心+新型产业要素的搭配模式，有更强的生命力和可落地性。

可以超越过去那种简单的借助制造类产业园的架构模式，研发、生产和销售，三大环节可以充分打散，不再倚重于生产去组织相关的产业链和人才等资源了，据波哥看楼市观察，伴随科创产业的逐步深化，以价值链为核心纽带的产业进化，其结构、环节和空间，在新的世界性的大趋势下，过去的短距离模式、紧缩型模式等，都将快速被肢解，相对的离散型模式，将更加会成为新的周期型特征。

比如，一个厉害的AI工程师，假设他在贵州的一个小县城，为了照顾家里，他不愿意去深圳，你会简单放弃他吗？

并不见得。

这些牛逼的人，都是大爷，来不来总部上班，也没有那么重要了，只要吧把分配的任务做好和及时参与远程工作会议等就行了，谁还会强烈要求你去不去深圳？

等等

甚至，老板觉得，你干脆在贵阳租或买一层办公楼，就在当地搭建一个区域性的研发或推广等类团队，就一门心思去做当地的开枝散叶的事情得了。

按每月的KPI做到位，并不是不能接受。

说这么多，实际上想表明一点：

在新质生产力等趋势的加持下，由于各地城中村得天独厚的地位和价值等，在这一轮产业的大变迁之中，城中村的价值就不仅仅是楼市层面的问题了，会快速在产业转型上，得到更多更重大的托举。

当前，纵观全国，波哥看楼市认为，上海案例，非常有代表性，近年为啥如此积极？

难道，只是简单的楼市去库存吗？

城市核心，寸土寸金，对魔都而言，国际金融中心的定位及其相关资源等的坚实加持，上海绝对不会只考虑了楼市的问题，更需要在新一轮产业律动中找到自己的合理位置。

如果只卖房子，其格局就经不起推敲了。

毕竟，土地特别是优质只有那么多，卖一平米就有一平米，而产业的的发展是无穷的，如何取舍，不言自明。

最后，讲一点：

在城中村改造的相关国家政策出台后，很多人都认为，拆、改、整，会按实际需要来综合进行，这点没有毛病，是政策的一贯要求。

可是，据波哥看楼市独家观察，2025年起，这个固有模式，必将更快速被打破，虽然，过程之中，政府和官媒等会遮掩一二，但，你去实际走访一下，肯定会感觉不一样。

新质生产力，洪波涌起，充分向产业的上游发起了巨大的攻势，在各个产业链上已经不断趋向前端，众多精英，不可能再像普通牛马一样化好几个小时的通勤去产业园上班，对老板也是一个巨大的损失。

在家门口和城市中心，解决问题，更有现实意义。

城中村，在腾笼换鸟之后，有而必将得到这些人的垂青。

同时，对政府等而言，如果只把城中村改造成住宅和基础型的写字楼等，讲得不好听，那就是一个傻缺了。

没看到大趋势的变化，在思维和产业模式上，会和别人差距越来越大。

由此观之，对于很大优势城市的城中村而言，还只是简单的城中村改造吗？

有鉴于此，波哥看楼市认为：

2025年的城中村的改造，通过大规模的拆迁来构画出新的蓝图，将成为众多优势城市的必然选择。

至少，会从21个超特大城市，向35个大城市等进行逐步演变。

毕竟，这些城市，才是中国城市的脊梁，也是国内产业和经济等方面的风向标。

只有它们做到了，其他的区域和城市，才能跟上去。