作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市
在沉寂一段时间后，最近万科的新闻又来业内刷屏了。
一是，不久前，据万科A2024年半年度业绩预告显示，上半年，万科预计录得归母净亏损70亿元至90亿元，同比下滑171%~191%；扣非净亏损50亿元至65亿元，同比下滑157%~175%。
二是，前面几天爆出的信披事件。
9月30日晚间，万科A悄然发布了一则编号为<万>2024-103的《更正公告》，该《公告》中，万科A主动揭开了公司在信息披露方面的一个重大疏忽，同时曝光了现任总裁、首席执行官及非独立董事祝九胜过去曾受到的纪律处分。
三是，10月11日，万科集团内部发文，对地产组织架构进行了重大调整。
简析：
据波哥看楼市观察，上述三个事情看似关联不大，但都发生在万科身上，让众多吃瓜群众看得津津有味。
业绩预告亏损，在当下下跌的大行情中，大家其实已经麻木了，没什么好说的。
而第二点，这个信披更正公告，确实有点耐人寻味，祝九胜身兼三职，妥妥的集团二把手，如今只将其受罚的情况遮掩为一个“重大疏忽”，也确实有点掩耳盗铃之嫌。
一个如此重要岗位的核心高管，这些背景都是要严格调查的，根本掩饰不了，而且还是在今年这个特殊的时刻，“悄然”更正，不得不说，万科果然很“万科”。
估计，是受到了什么压力，才不得不“悄然”更正。
好了，这里，简单提一下，其他暂略，有空再聊哈。
下面，重点来聊一下万科本次组织架构再次大动刀的事情。
其主要动作有：
1、在大区结构上：淘汰两个，七变五
万科集团原来的七大区域公司缩减为五个，原本的东北区域、西北区域调整为总公司，总公司只设置一套管理职能，对片区内各城市项目进行集约管理。
2、在职能梳理上：集团管控加强，大区只负责冲锋打仗
本次调整，万科好像是吸取了其他同行如华润等的经验，在原先的三级架构中，重点强化了集团本部的控制力——一是收权，二是业务管理前置到大区，这跟华润的模式非常类似的，是典型的2.5级“哑铃型”结构。
华润情况，请参考波哥以前的文章——《华润置地组织架构大变阵，其背后价值何在？》，此略。
具体表现为：
●万科集团的开发经营本部进一步下沉到业务前线，直接负责产品的管理和重大项目的操盘。
●重大项目多、产能货值大的上海公司、广佛公司调整为开发经营本部直接管理，以加强对资源盘活、经营提效、交付品质、成本管理等方面的专业管控。
●华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，定位为开发经营派驻的“前方指挥部”，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台保障类职能。
在上述集团集权加强之外，为了将本增效，快速削弱了早先大区可自行配置资源的后台保障类职能，接下来，各个大区的相关资源调度，将统一由集团调配，因而可一砍掉一些富裕的人员和减少许多的支出。
对各大区而言，以前的模式，每个区域都有一套相对完整和雷同的职能，有重复建设之嫌，效率也就那么回事，这点，在大房企干过的同行基本都知道是怎么回事，如今一片阴霾，集团的大佬们都要过“苦日子”，哪还由得下面的大区继续莺歌燕舞的。
实际上，也可以看出，该次万科对大区的手术，不可谓不大，与华润模式比较起来，万科的大区区首们还是稍微好一点，至少还能“指挥”区域作战，保留了一点脸面，不像华润的各位区首那么惨——只能协调集团和区域。
另外，在权限层面，万科的区首们，也有一点比较郁闷的是——区域内重大项目的操盘权，也被集团开经本部收走了，也就是说，每个区域中的大型或优质项目等你，都将由集团直接操盘，区首们只能去攻坚那些没有什么肉或硬骨头较多的中小型项目了，形成一个新的局面——集团吃肉、区域喝汤和啃骨头。
当然，这也怪不得集团这样去“长臂管辖”，终究，集团的开经本部把自己的地位搞得那么高，那就必须要拿出本事和业绩来说话的。
而怎么说话？那就是自己亲自上，以免被区域所误导，同时，也有集团更适时有效掌握各区域重大或优质项目去化情况等的需要在里面，以便在集团更高的层面来进行有效决策和展开相关行动，其效率会好一点。
至少，在资源层面能够快速调配和补给，其优势强于大区级，这点毋庸置疑。
但是，具体的效果还不好，谁也说不好，因为外部的大环境束缚了大家的手脚，个体的某些努力，在大势面前都有点力不从心。
这里也看以看出，万科的集团层，确实很焦虑了，现在是特别忐忑。
毕竟，总司令冲锋在前，就一定会打胜仗吗？
大家，且行且观察吧。
3、在商办变化上：继续拆分，化一为二，新推出办公事业部
在万科的宣传稿中是这样说的：
为了进一步提高商业、办公资产的经营效益，万科的开发经营本部将组建办公事业部，聚焦办公类资产的经营提效，同时深化商业事业部组织建设，事业部本部未来将聚焦大型购物中心、社区商业以及历史文化街区的三大核心产品线开发，一线项目则合并为七大地区公司，以更加贴近当地市场和客户，聚焦项目深耕细作。
而，在今年1月份的那次架构调整中，万科当时官宣成立了商业事业部(简称商业BG)，7区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部。
也即，彼时，在商业类业务的思考上，万科是想全面收拢来运作的，现在，又将商业类业务进行拆分，这又是为什么呢？
据波哥看楼市独家观察，万科本次的调整力度比较大，表现在三个方面：
其一，集团的开经本部进一步集权，延续了上面的相关说法，与年初的商业事业部达成了分庭抗礼的新局面，其触角继续在深化和延展。
充分说明，开经本部的权力、资源在得以强化。
同此，在商业体系内的层级和职能上，对区域也进行了相关的剥离和降级。
其二，办公类商业资产的单独分块，也昭示，其商业BG，在写字楼产品的运作上，其业绩表现并未得到集团和股东的认可。
客观来看，在众多的房企中，万科的商业是比较弱的，即使在收购印力集团后，由于其根深蒂固的以住宅开发为核心思维的影响，万科的商业在全国来比较的话，除了一些优质城市的项目外，很多区域的商业也没什么太多的亮点。
比如，在购物中心的运营上，好的项目基本都在印力集团体系内，诸如上海项目、杭州项目等等。
这次调整后，事实上，万科在商业资产上的管控上，更加复杂了。
而形成了一个新的结构：
商业BG+印力集团+办公事业部，三者共存，越来越复杂了
商业BG管理印力集团，但印力也有其他一些小心思，譬如，集团甩过来的购物中心项目，他们看不上的，他们不接，一直以来让万科集团大伤脑筋。
在业内，这也不是什么秘密了。
现今，再切割出一个办公事业部，实际上可以看出，万科在商业领域的运作上，犹如热锅上的蚂蚁，似乎更加焦虑了。
因为，这其中有一个细节，不像其他同行那样，一般而言，在业内，商业，在集团上面基本都是一个核心出口，最多是按产品线来进行二三级类的区隔，不会在集团又搞出一些同级别的平行架构，而万科这样的动作，在业内也有点奇葩——商业BG与办公事业部，基本是平行结构，再者印力集团没太把商业BG当回事，这相当于三个儿子在打架。
故而，波哥个人认为，未来，万科的商业经营，还会走很多弯路。
4、在高管换防上：涉及12人，动作不大
对此，就不去拾人牙慧了，一图示之，如下
写在最后：
如上所述，据波哥看楼市独家观察，万科本次对组织架构的调整，还是比较狠的，毕竟，时不我待，等不起了。
也可视之为本年度最大的内外科手术了，在大区结构、业务管控、职能划分、商办裂变等方面，与以前完全不一样了。
可以预见的是——未来，万科在整体的发展战略和架构的总体布局上，不会有太大的变化了，最多是人员和商办范畴进行修补和矫正。
通过本次的大变化，似乎透露了一个比较隐晦的细节——波哥个人发现，郁亮、祝九胜、孙嘉和张海四人之间，会有较大的调整和出现权力的最新更迭。
比如，郁祝两人，故事颇多，也快到退休年龄了；
比如，孙嘉已沦落为开经事业集团中的一员了，与李嵬、王蕴、吴镐、郑伟、周轶群等成员慢慢靠近，其中张海为开发经营事业集团经营管理团队（ EMT） 召集人。
这里的召集人，就是上层领导的意思。
这些变化，你能读出什么信号？难道还不明显吗？
波哥看楼市认为：
万科此次组织架构的调整，表面上是一次同通行的变化，实则，在其内里已经暗潮涌动了，很多人只看到了一些枝枝丫丫，和大河奔流中的些许浪花。
我们觉得，某些人的时代，将快速被万科翻篇；新人物也将逐步走向前台，而把某些老人拍死在新周期的沙滩上。
这个变化，或许并不远了。
大家拭目以待吧。
