Q&A | 壹 关键词：建平地杰、挂户口、前滩华二 █ 问： 建平地杰这几届中考分数很好，想请教下将军这是偶然现象吗，这边也没啥好的小学，为什么中考成绩那么好呢，考虑挂户口的话，建议买入吗？ ​〔暗黑大将军〕： ​地杰的成绩好不能说是偶然，而是资源分配不均导致的必然结果。 整个浦东南片虽然也有一些好的学区板块，但多只针对小学，优质的公办初中数量很少，在张江集团转公办，前滩华二投入之前，仅建平实验地杰校区这一所公办初中还算得上有头有脸。因此那些优质小学比如明珠C、昌邑、以及张江北蔡三林区域内，其他小学里注重教育的家庭，都会在小升初的阶段，选择购置地杰学区房。 即便前滩华二投入和张集转公之后，也无法完全取代地杰，因为毕竟这两个学区只对口商品房，价格实在很贵，小户型价格门槛差不多是地杰的翻倍。很多家庭无法负担，退而求其次，依旧会选择地杰。 至于同门师弟的建平张江，更为尴尬，若用作学区挂户口，门槛甚至比张集和前滩更高。而学校本身离张集又太近，生源必然抢不过。 所以这个大背景不改变，地杰的生源和成绩，就能保持稳定。 Q&A | 贰 关键词：臻如府、真如、长征越秀 █ 问： 手里有套臻如府的小三房，现在卖掉去置换长征越秀大三房，将军觉得怎么样，还是等真如彻底成熟后再换，到时候收益会更多呢？ ​〔暗黑大将军〕： 真如其实目前只剩下光明地块尚未开发，20号线也正在建设，预期基本都已经落地。仅一个地块的开发不会对板块整体带来本质上的提升，除非招商引资和教育资源有一个突破，不然真如在全市范围内的价格地位，就已经被市场所决定。不过越秀这个产品，从地段角度，并没有比真如好，周边配套和资源更是全方面的变弱。只有产品品质，区里给到了标准，因此大概率是会优于臻如府的。 如果你是自住冲品质，有想要面积大一点，也不是不行，能改善居住舒适度，100平三房确实住不开。 如果你是冲收益去的话，基本也就是平换，谈不上有什么收益。 Q&A | 叁 关键词：800万、唐镇、江苏路 █ 问： 夫妻两人都是在静安寺上班，800万左右预算的两房，想尽量买在地铁2号线沿线，不超过外环，将军建议看看什么区域呢？ ​​〔暗黑大将军〕： 800左右在2号线买两房，其实从虹桥到唐镇，几乎整条线路，都是可以买到的。无非看你的需求，更注重小区品质，还是更注重地段通勤。 如果以地段为优先，江苏路附近，塔楼类外销产品，或者板楼的中低区，配套快要摸到上海的天花板，但是户型或小区多少会有点膈应。 如果以产品本身优先，品质最好的自然是最远的，比如唐镇新房浦发唐城，以及唐镇标杆绿城，都在预算内。唐镇还有新兴的教育资源。 如果想要折中一点，产品和地段取一个平衡，那西中环威宁路和北新泾、东内环龙阳路附近，可以买到房龄十五到二十五年间的商品板楼。 Q&A | 肆 关键词：租售比、动迁、流动性 █ 问： 手里三套市中心老破小在收租，将军觉得归并成一套1000万左右的新房标的，是一个好的选择吗，还是应该保留多套，保持流动性呢？ ​〔暗黑大将军〕： 不知道你这三套房子分别在什么位置，某些区域的老公房有比较大的动迁预期，以目前大部分新房的价格，是不可能比得上动迁收益的。 ​先不论新房的位置板块，至少从预期和租售比这两方面看，三套老公房更有优势。 ​至于流动性和房价本身的预期，那就要看你买哪个新房了，确实也有不错的，未来各方面会比三套老公房更好的产品，就是不能无脑入，要好好挑一挑。