01
“奥体重大变盘：壹号院成交创历史！”
这是最近一位网友的发帖主题。看到这句话，估计大家以为成交量或单价创新高了。毕竟，杭州二手房已连续3个月高位运行。
而壹号院作为奥体顶流，又以独立行情、高价成交等标签著称。
更重要的是，履历够硬。2023年壹号院以17.3亿元的二手房单盘网签金额（套均总价1680万元），断崖式领先杭城，大概率还是全国第一。
但该帖实际内容，却截然相反。
“壹号院近30天仅网签了1套住宅（截至5月30日），打破该盘交付后同时间成交历史最低记录。”
二手“成交之王”，热闹行情下居然卖不动了？
02
从数据上看，还真不是夸张。
据手边买房数据，3月壹号院网签5套，4月降到2套，5月仅1套（住宅）。
作为对比，3-5月时代奥城分别网签5套、5套和10套。星翠澜庭，5套、11套和6套。澄品更多，10套、14套和9套。
这些盘偏刚改，与壹号院没可比性？
但事实上，在南岸高端改善领域，壹号院的身位也明显处于落后位置。
纯改善次新房观品，最近3个月分别网签5套、7套和6套。奥体另一顶流奥邸国际，5月也成交了3套，还不包括近期下定的。
滨江区的改善红盘滨江金茂府，3个月卖了17套。
（备注：以上网签数据，截至5月30日22时）
03
曾经风光无限，现在沉寂平淡。
“核心原因，就是房东没有紧跟以价换量的大行情。”周边某中介门店负责人如是说。
不是没有降价，而是调整幅度不够大。据他介绍，壹号院224㎡及以上大户型价格几乎没变，从公开挂牌看，基本12万往上（超12万外网不显示）。
价格有调整的，主要是200㎡以下户型。
比如挂牌量最多的一期134㎡，今年1月底报价1300万以内的12套，现在已有17套（我爱我家平台）。同时，报价1200万内房源也有增加。
但主流挂牌单价，仍要9-10万，没有明显降低。
春节前，134㎡中区曾以总价1290万带车位成交。另有一套低区房源，中介建议1200万带车位，但因买卖双方都不认可而陷入僵持。
中介说，目前对134㎡户型，多数房东能接受的价格，正是1200万带车位。
也就是说，现在的调整幅度，差不多等于春节前的买家预期，节奏上俨然慢了一步。因为现在的买家，预期又降低了。
“最近好不容易等到一个客户，1200万不到带车位下定了。”
在中介看来，壹号院总价单价都比较高，这点调整幅度，在当下市场吸引力不大。“想要流动起来，估计还得往下走。”
04
客观地说，壹号院不缺客户。尤其新政后，不少外地人盯上了它。
但只要奥体一圈看下来，就很难下得了手。原因很简单，其他盘调整幅度大，看起来性价比高多了。
随便举几个例子，星翠澜庭的边套139㎡，成交价5万8上下；天璞的139㎡和澄品的145㎡正常楼层，多数成交不超过7万（满二），即1000万内。
观品大户型卷得更凶，5月中楼层的235㎡成交单价6万9，高楼层的194㎡成交7万出头。
半年时间，从8万+调整到了7万上下。
君品新近下定了一套172方高楼层，带两车位1080万成交，折合单价5万8。
还有奥邸国际，5月之所以卖得好，也是房东主动放低了姿态。近期成交的一套17楼186㎡，总价1766万，折合单价9万5。
滨江金茂府也是同样道理，无论边套144㎡还是186㎡，都下调了不少。
奥邸国际和金茂府这类改善豪宅，品质有保证，需求本就不少。只要价格到位，成交就会很快。
一边随行就市，一边“按兵不动”，价差越来越悬殊。
以壹号院224㎡为例，中区报价2690万。这个总价可以买到滨江金茂府下叠边套，比观品235方直接贵了1000万。
最小的134㎡要价1200万左右，奥体大部分盘都能买到更大户型。
在绝对价差面前，神盘光环吸引力就不大了。
05
行情好时，网红盘确实可卖出更高溢价。行情调整时，虽然也更抗跌，但想成交也得贴近市场。
不仅壹号院，南星几个价格咬牢的豪宅，成交量也挺一般。
究其实，想要走出所谓的独立行情，楼盘定位门槛要足够高。比如，小区起步面积200㎡，主流300㎡以上。加上核心地段、稀缺景观等，才能有极致的纯粹性。
而这样的小区，基本在顶级富人的小众圈中流通，房价涨跌确实跟普通住宅行情关系不大。
换句话说，目前杭州绝大多数盘，都有可替代性。
即便备受推崇的奥邸国际5号楼西边套，和壹号院二期20幢高区，严格意义上讲，只要不执着于住宅，有不少大平层可平替。
甚至获得感更强——更大的面积、更好的精装、更高的层高、更宽阔的视野……
坚守还是顺势而为都没错，毕竟对后市每个人都有自己的判断。
看好后市的，可能觉得现在会卖在低点。尤其新政密集出台，一线城市也加入松绑大军，市场复苏不是没可能。
但如果急用钱想套现，不和市场作对，可能是更务实的选择。
最近中介正主推一套壹号院急售267㎡，中低楼层报价2800万。前段时间，还成交了2套182㎡（未网签）。
一套低区1850万带车位；一套高区1900多万带车位成交（也有说2000万带两车位），折合单价10万出头。而春节前，总价基本要2100万。
价格有诚意，成交还是不难的。
