今年两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹表示，“2000年前建成的老旧小区将全面纳入改造范围，鼓励居民自主参与更新”，让“城市更新”一词再度成为热议焦点。

“城市更新”不是一个新词，这些年，在老旧小区提质升级上，各级政府、社区和居民花了不少心思，如改造下水管道、修补路面、加装电梯等，取得了不错的成效，甚至许多地方都因地制宜借鉴学习了各种诸如“城市微改造”等先进经验，但仍存在许多问题。

“新”城市更新在即，根据以往旧改的一系列经验，有5个“坑”，或许仍是许多地方不容易迈过的坎。

资金缺口问题

旧改是自上而下的要求，也是自下而上的需求，要改且必须改。

但，钱将安出？

据统计，旧改平均一个小区的改造成本就要接近500万，且财政需要承担60-80%，这就让许多财政捉襟见肘的地区难以有效施行，许多城市财政配套资金到位率不足50%，经常性出现“半拉子”工程。

旧改于政府、于民众是民生工程，但对企业而言，是买卖，赔钱是做不了的。

旧改项目由于小区占地广但楼层相对较低，人口密布率低，商业配套利用率严重不足，企业投资回报周期长，缺乏有效的盈利模式，导致企业参与热情不高，社会资本参与率极低。

同时，旧改社区中，老年人口占比普遍偏高，他们支付能力较弱且支持旧改的意愿较低，在以往加装电梯等专项旧改项目中，旧改小区居民出资比例不足30%。

政府没钱、社会资本不愿参与、居民也不想掏钱，旧改执行起来第一步就是难题。

利益冲突问题

一样米养百样人，百样人则众口难调。

在以往的旧改案例中，各方利益诉求分化严重，各户利益冲突难以调和。

几组数据：

1，停车位改造支持率82%

2，绿化改造支持率63%

3，管网改造引发道路开挖争议，投诉率高达75%

4，在安装电梯中，高层住户支持率超90%，低层反对率达67%

5，电梯安装后，采光补偿标准缺失，噪音纠纷调解成功率不足40%

6，租户与业主改造意愿差异超50个百分点......

改造内容就那么多，但需求各异、需求的紧迫度也不同，旧改在内容选择上也面临难题。

改造危险问题

在当前旧改的所有小区中，30年以上房龄的小区占比约75%，墙体开裂检出率60%，存在几大施工隐患；同时老旧小区存在地下地上管线错综复杂问题，水电网气等错综复杂，也频出过旧改事故。

改造后的二次衰败问题

旧改，并不是改造完了就结束了，而是要形成一个相较原先更加健康有序的生活环境。

那再看一组数据：

1，旧改小区健身器材3年损坏率42%

2，智能门禁系统故障率31%

3，二次供水设备维护缺失，水质恶化投诉年增15%

4，物业费收缴率不足50%，专业物管覆盖率仅28%

5，专项维修资金归集率不足40%

6，38%改造项目未明确设施权属，社区居委会承担超60%运维工作，专业能力不足......

城市记忆存留问题

许多老旧小区，承载了许多城市记忆、人群记忆，贸然旧改，不失为一种城市历史文化的破坏，就如当年济南火车站的贸然拆除一样，被诟病到现在。

燃鹅，当前旧改项目中，风貌保护失守、保护技术滞后、活化利用受阻等现实问题极为普遍。

40%历史建筑在改造中丧失原有特色，仿古改造的同质化率达75%，地方特色湮灭；旧改中可逆性改造技术应用率不足8%，传统工艺传承断代，修复合格率仅52%等问题，一直是悬在旧改问题上的达摩克利斯之剑。

尤其是，以往为各自为政、根据自身具体需求做出的旧改，一旦上升为全国统一行动，可能将导致更加不可控的后果产生。

老旧小区改造不仅是物理空间的更新，更是城市治理能力的试金石。从资金筹措到利益协调，从技术攻坚到文化传承，每个痛点都折射出城市更新深层次的制度性挑战。

而至于后期如何解决这5个问题，我们只有拭目以待了！