昨天（2月20日），上海2025年第一批集中土拍结束，拍出的结果很火热，从中能看出一些市场现在的逻辑。

开头亮明观点——上海土拍就是一场解套大战和博傻游戏。

先来说解套。

众所周知，去年开始上海市区楼市迎来一波独立牛市行情，新房市场异常火爆，可以说是一房难求，但是四季度开始，市区新房也开始分化，部分楼盘也遭遇去化压力。此时如何才能解套？或许把市区地价抬上去是一条出路。

涨价，才能去库存。

所以，我们看到了昨天虹口宅地的高溢价，拍卖前市场的普遍预期是溢价率20-30%，最终成交溢价率达到了38.2%，险些触发竞品质，楼板价更是达到了11.7万每平。

细看竞拍房企，中海、保利发展、招商&绿城、华润&越秀、金茂&庆隆，最终竞得者是金茂联合体，但其他4家在市区也都有项目，这次参与能拿到地当然最好，如果拿不到去抬价也是不错的选择。

比如华润，去年11月27日其拿下了虹口内环的一幅宅地，楼板价为9.3万每平，远低于这次的11.7万每平，未来入市压力将大为减轻。

昨天的浦东新杨思宅地同样是这个逻辑。

招商与华润越秀联合体一路竞价，直到楼板价超过7.44万每平后，招商选择放弃，最终华润联合体拿地楼板价为7.47万每平。

为什么会这样？因为同样是去年11月27日，华润越秀中能建联合体以7.44万每平的楼板价拿下了周边一幅宅地，溢价率达到40.4%，是土拍恢复价高者得后溢价率最高的宅地。

所以，华润本次参拍一部分原因也是为了抬价。而且两幅地块相比之下，去年的容积率更低、更优质一些，因此华润底气十足，能拿下当然最好，不能拿下也要把价格顶到7.44万每平以上。

这就是目前上海市区土拍的底层逻辑，虹口内环地价都冲上11万每平了，其他内环区域房价只有12-13万的新房是不是就很划算了？郊区目前热度还刚刚恢复，暂时无法进行这种操作。

再来说下博傻。

资本市场有个博傻理论，意思就是在资产炒作中，不怕接力，只怕成为最后的接盘侠。在目前的土拍市场也有类似味道，因为地价不可能永远上涨。

比如上一轮地价快速上涨时期是2015-2016年，最终的顶峰出现在2016年夏天，融信楼板价超10万每平拿下静安中兴路宅地，此后被套牢多年。

中国内地历史上有5幅宅地楼板价超过10万每平，除了上面说的融信静安地块之外，另外4幅均出现在2024年至今，徐汇2幅、静安1幅、虹口1幅，拿地企业分别是绿城、宸嘉、招商、华润&越秀。

这一轮地价顶峰出现在何时尚不可知，谁会成为最后的那个“傻瓜”呢？