历经停拍、流拍的华浦·华尔街终于迎来买家，厦门象屿。到目前为止，这应该都是一笔皆大欢喜的买卖。

对于华浦·华尔街来说，两次以约9.58亿的价格上架至阿里法拍平台，但皆“因故”致使拍卖中止或流拍。

我们说直接点，没人要。如果建筑有情绪，代入一下也要尴尬了，如今终得归宿也未免松一口气。

而对于厦门象屿来说，以低于评估价2.4亿的价格入手，简直是淘到“笋”了。一锤定音，成交！

但恕我直言，这笔买卖到底有没有赚头还言之过早，毕竟地产乱世，有的笋看起来是漂亮，一层一层剥下去是越剥越不对劲，到最后一看也可能是个槟榔芋，烫手那种。

华浦·华尔街位于台江区鳌峰街道江滨中大道363号，是金融街CBD区域的一幢高级瞰江写字楼。

项目定位为面向500强企业的一线领江5A顶级写字楼，总投资近10亿。

从位置上来说，项目没啥毛病，甚至是很好的。这两年金融街CBD在福州一众CBD中还算比较有流量，特别是节假日的灯光秀刷足了存在感。而且项目拥有实打实的头排闽江江景资源，好好运营的话，是有地标潜力的。

所以此前项目市场评估价给到了约10.25亿元不足为奇，此前几次法拍起始价也在9.58亿左右。但最终的成交价只有约7.858亿元，折合单价约1.19万/平，从这个角度看象屿是淘到宝了。

不过讲真，虽然是抄底价，但抬手就是7个亿也不是普通房企轻易就做得到的，这里不得不感叹一句，国企牛批。

这是一个抄底也要实力的时代，未来一定还会有更多的机会，或者说具有价值的物业给出更诚恳的价格，而对于大多数房企来说，再好的价格也只能感动不敢动。只有血厚的国企，央企才有资格“捡漏”。

现在的地产格局完全印证了一句古话：凡有的，还要加给他；凡没有的，连他自以为有的，也要夺去。

象屿的实力不可否认，华浦·华尔街的地段价值也值得肯定，不过我们还是想讨论一下这是否真的是一笔赚钱的买卖呢？

真相可能远没有想象的那么香。

因为和光鲜亮丽的玻璃幕墙、无处不散发B-king气质的CBD形成鲜明对照的是：近七成的空置率和远低于福州写字楼市场平均水平的租金。

据管理人公告披露，华浦·华尔街建成运营多年，空置率却近七成。这当然不只是华浦·华尔街的问题，据克而瑞检测的数据显示，现阶段福州全市甲级写字楼存量大约172万㎡，空置率高达26.3%。

华浦·华尔街是福州写字楼的真实写照，而福州写字楼是全国写字楼市场的缩影。

在如此庞大的库存面前，租金自然也就上不去了，供需关系摆在那。据克而瑞测算，2022年第三季度，福州全市甲级写字楼平均租金继续下探，其中华浦·华尔街所处的金融街写字楼市场，平均租金低于福州市场的平均水平。

我们可以简单概括为现在的写字楼租金很低，金融街CBD更低，双重暴击。

这也是象屿能够以如此低的价格“捡漏”的根本原因，大家都不要的东西买进来自然便宜，但是买进来之后呢？我们说玩击鼓传花时，最怕音乐停止，自己就是最后一棒，因为没有人给你接盘了。

象屿低价收购华浦·华尔街对于项目本身来说，其实总归是好事一件。

象屿毕竟是国企，而且在写字楼的打造运营上还是比较有经验的，在大本营厦门，以及天津、昆明都有不错的作品和口碑，我们也希望它能给华浦·华尔街赋能，带来新的变化。

但这事儿也隐隐给市场传递了另一个信号：福州商办的行情差矣！闽江边、金融街的写字楼都得打个膝折，这让其它怎么想？这让金融街9号怎么想？

金融街9号也就是郑和大厦，同样坐落金融街CBD，这个盘都拿地九年了，对于寿命本就有限的商办而言，四分之一就过去了还没等到上市，而现在显然是更不敢上市了。

这会儿上市，除了领教市场冷酷无情什么好处也捞不到，其它商办同理。据克而瑞测算，截止今年9月，福州SOHO去化周期仍高达28.5个月，其中三江口更是高达75.6个月。

这还是狭义库存，按照广义库存算上未取证的，去化周期要远高于现有的时间。

本文更多是站在房企和项目的角度去聊福州商办市场，但结论对于购房者是同样适用的。

商办产品本身就比较鸡肋，除了居住体验差、产权40年、转卖税费高等等固有问题，还有一个最重要的问题就是行情去了。

如果是2017年，行情好的时候，市中心好的商办产品还可以赚到钱，而现在绝对不是商办的好时候，出手一定要谨慎。

我们也关注到现在市场上相关产品促销力度还是蛮大的，比如华润万象城85万/套送车位，招商江悦府的40万/套送10万车位，也会经常看到读者留言可不可以买。

我们只能说，烫手槟榔芋到普通人手里一定是比房企还难受的，当然如果手掌够厚也没人拦你就是了。

上为正文。