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这是熊猫贝贝的第2824篇原创文章

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

这篇文章，借着2024年12月份最新的这场重磅级会议的舆论热度，和大家聊聊对于楼市的几个观察和观点。

2024年12月9日，备受瞩目，关注拉满的年终高级别会议召开了，会议通稿发布以后，引发了国内互联网和舆论环境的热议。

如果要用一个词来形容会议影响，毫不夸张的说，那就是“吹爆”！

会议通稿发布的当天晚上，整个互联网都洋溢着一股亢奋和乐观的情绪。

其实这非常好，从效果层面来看，这次会议，就是一个最佳的预期管理的市场案例。

对于当下国内而言，这样虽然没有多少实质内容和现实影响，但是在情绪和预期上能提供正向鼓舞的信号和表态，绝对是需要的。

当然，虽然从态度到政策有个过程，已经不妨碍很多人开始借势吹捧和自己利益关联的行情了。

这篇文章，就在这样的热度之下，基于对国内楼市的几个当下真实的动向梳理，以及结合政策表态，对后续国内楼市和房价的走向和变化，进行一次有深度，有态度，并且有依有据的专题讨论和分析研究。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

1

不吹不黑，一线楼市从924以后，是否有所转变？

客观来说，刚刚过去的两个月，也就是从926政策组合拳打出来以后的这两个月，对于中国的楼市，至少是一线城市的楼市而言，是难得出现了明显回暖迹象的好月份。

9月26日，中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳。随后，一系列稳楼市政策陆续出台。进入11月，交易税率全面调降、一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准、多地提高公积金贷款额度等利好政策持续加码，“降门槛、降成本、提预期”形成叠加效应，使得即使过了“金九银十”的房地产传统销售旺季，楼市交易热度依旧不减。尤其是一线城市，楼市回暖信号更为明显。

进入11月，交易税率全面调降、一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准、多地提高公积金贷款额度等利好政策持续加码，楼市释放出明显的回暖信号。12月1日，住房契税优惠政策开始实施，这有望带动短期市场持续回温。

政策暖风吹动下，一线城市楼市交易量创下阶段性新高。北京住建委数据显示，11月，北京二手住房网签18763套，创下近20个月新高，同比增长49.6%，环比增长8%；

新房网签4888套，同比上涨12%，环比上涨5%。安居客上海监测显示，11月，上海二手房累计成交27050套，为年内最高。广州、深圳楼市交易量也均有亮眼表现。

从商品住宅的成交数据来看，一线城市新房市场普遍升温。

整个11月份，北上广深的新建商品住宅成交面积，分别达56.4万㎡、68.49万㎡、90.47万㎡和99万㎡。

其中，深圳11月的新建商品住宅成交套数突破1万套，这不仅是2024年鹏城单月的成交量之最，更刷了新鹏城近年新房成交的纪录。

单个项目方面，宝山沙井板块的鸿荣源·珈誉府表现尤为抢眼，11月成交超510套，销售面积近5万㎡。

在广州新房市场，11月份的成绩也是相当亮眼。当月，全市新建商品住宅成交面积超90万㎡，是近20个月的第二高值。

与10月份的成交量相比虽略有减少，广州新房在同比方面的成绩，却是大放异彩。相较于去年同期，今年11月新房成交的涨幅达到57.55%。

与此同时，年底北京的房地产市场，成交表现也不乏吸睛之处。

数据显示，11月1日-11月30日，全市新建商品住宅成交4400余套，签约面积为56.4万㎡。

北京新房的这个成交量，不仅实现了同环比的双涨，也创下了京城近17个月以来销售面积的最高值。

近期，上海的新房市场也有不少闪光点。11月份，申城新建商品住宅成交超68万㎡，同比大涨14%。值得注意的是，全市新房成交量已连续两个月实现同比上涨。

就单个项而言，年底沪上高端改善盘的去化势头依然强劲。中海领邸、融创外滩壹号院等均价超10万元/㎡的项目表现优异。

期内，徐汇龙华的中海领邸，以13.18万元/㎡的均价成交529套，签约面积超6万㎡。当月仅这个销冠项目，就为中海贡献了超80亿元的销售额。

据相关楼市的自媒体信息，中海地产11月份在全国范围内累计新增300亿元的销售金额，中海领邸贡献的业绩占比达27.1%。

除此之外，黄浦董家渡的融创外滩壹号院也有可观的销售成绩。11月份，该项目以17.37万元/㎡的均价成交3.4万㎡，销售金额合超59亿元。

回暖就是回暖，数据说话，有依有据。

要看宏观数据的表达，还是有门道的，不能光看数据，还得看结构。

对于房地产而言，在一系列组合拳下，一线城市的成交量已经开始回暖，但价格上依旧在底部维持，丝毫不见起色，这就是典型的以价换量，赔本赚吆喝，要想价格能够回暖，至少要保持当下的成交量半年以上，但现在已经出现了成交量往下掉的趋势，所以房地产价格要想回暖，带动整个市场止跌，难度也是非常大。

回过头去看过去两个月的楼市热度，是不是只谈“量”，不说价格啊？

促销，甩卖，还有供不应求，随便表现都很像，也都挺热闹，但是对于行业和市场来说，本质是完全不一样的。

2

市场表现背后的“老破小成交量大涨”现象，说明了什么关键问题？

在二手房市场，上海、北京、深圳等地反馈的成交数据，也很是喜人。

这里就不搞枯燥数据了，直接给两张图大家感受一下：

从上述的数据来看，一线城市房地产回暖的趋势是明显的，信心提振的效果也是良好的。

但是这里面有一个细节不得不说，那就是成交的产品情况，大有门道。

以上海为例：数据显示，上海11月二手房成交量创下近44个月以来的新高，总计成交27050套上，市场迅速放量，突破10000套所花费的时间仅为12天。

看似好消息，实则大噩耗。

成交的27050套二手房中，绝大多数都是总价在300万左右的老破小。

并且老破小的成交价，已经从先前的个别跳空变成了集体跳空。

卖房的心理预期大幅下降，卖方成为价格中的主导因素。

同样的情况在北京，广州，深圳也存在。

更令人吃惊的是，购买老破小的主力，几乎都是一线城市的高收入年轻人。

这部分人群，放在过去几年，都要砸锅卖铁上车近郊新房，或者买好地段的次新房。

这些人，其实就是炒房投机群体和资金，最为重视的接盘群体了。

如今，人还是那波人，买的却不是同类型的房子了。

不少高收入人群，放弃了以往高杠杆上车新房的模式，转而瞄向总价低、地段好、价格下跌幅度大的老破小。

主打一个经济实用，够用就好，而且，对于价格高度敏感，杀价谈判也理性务实。

这个细节说明了什么现实问题？

其实很清晰：当下的一线楼市，主力买盘的心理预期极低，对后市房价大涨不抱期望，拒绝上杠杆和高负债，不会把手里的资金打光，也不敢把自己逼到现金流极限，在买房这件事上，更看重租售比以及实用性。

这个现实，对于过去炒房囤房，还有近年来主打改善的新房楼盘开发商群体，包括依靠土地市场吃饭的政府而言，简直就是晴天霹雳。

在卖房一侧，手里的老破小必须打骨折才能出售。由于市场低预期基本落实，卖房的心态逐渐崩溃，不少小区都出现了抛售房产的迹象。

双方的预期到位后，成交量自然上涨。

于是，整个楼市呈现出放量下跌的状态。

老破小的天量成交，击碎了新房市场的幻想。

一方面，总量客户就那么多，高收入年轻人都去买老破小了，新房的客群自然被抢走，开发商的日子更加难过。

另一方面，新盘的价格非市场决定，有政策限制降价。在买房预期极低的今天，很少有人会看好新房的价格。

而且，这还是一线城市和头部二线才有，绝大多数，或者说其他所有中小城市的楼市是个什么情况，恐怕不用多说。

说有价无市都是客气的，直接一点，就是流动性枯竭，房价只是个摆设。

结论，一目了然：

目前，楼市市场的信号是非常清晰的。放量下跌意味着熊市底部开始出现，只有存量挂单消耗殆尽后，房价才有可能看到转机。

对于一线城市来说，只要高质量人口持续流入，同时限制土地供应，房价当然有可能得到流转。

但对于那些人口持续流出，二手房存量永远消耗不完的中小城市来说。

房价的春天，可能永远都看不到了。

3

趋势研判：从理性角度，结合12月份高级别会议的表态，接下来的楼市该怎么看？

回到12月份这场重磅会议的表态来看，“稳楼市”的提法，让很多人又开始躁动，似乎觉得配合会议通稿中，货币政策从“稳健”改“适度宽松”传递积极信号，认为国内楼市马上就能从ICU出来，马上就能载歌载舞了？

这里从经济逻辑和规律的角度切入，一起研究一下现在的背景和2016年房价上涨前的背景，看看到底从“只欠东风”的角度能不能发现什么。

这一对比，确实还挺像的。

2016年，“去库存”是最大的任务项之一，与之配套的有棚户区改造、货币化安置政策等等。而当下，其实大家也很清楚，去库存又成为了非常硬性的要求之一，甚至与之配套的手段都非常类似。

2016年前半年实施了降准降息。这和今年的优惠政策也几无二致。首套房商业贷款最低首付比例降低到了20%。

住房公积金政策松绑、鼓励农民工进城买房、限购限贷政策放松、允许集体经营建设用地入市，一眼望去，恍惚间以为到了2024年。

当时的货币政策名义上是稳健，但大家都经历过，都知道实际上非常宽松。

2016年前后，大量的信贷流入房地产，当年的购房贷款占新增贷款的比重的44.8%。

这个节骨眼上，全国都在喊着通货紧缩，后续货币宽松也是早晚的事。

经济压力方面，2016年全球经济不太稳定、负利率、资产荒等原因，导致保值压力非常大。当时资金纷纷流入一线和热点城市避险。

2016年，房地产用地供应同比下降10.3%，导致各大开发商疯狂抢拍，一个又一个地王层出不穷。

2024年，虽然房地产唱衰了10个月，但也没拦住上海两个地王，重庆一个地王的出现。

两个年份还有一个共同点——投资需求增强强烈。为什么呢？因为银行利息太低了，炒股风险又很大，思来想去，还是买房吧。各位看看当下的环境，银行利息是不是低了？股市12月份还有多少新开户？

再多的也无需多说。城镇化建设上次加速就是在2016，今年又喊出了宅基地换城镇楼房的手段，还说要把城镇化比例再往上抬升。

几乎所有条件都具备了，难道房价马上就要起飞？

其实不然。因为分析来分析去，却忽略了最直观的因素——买房人的感受，以及居民部门的一个负债情况。

前者决定行动的驱动性，后者，决定行动的可行性，缺一不可。

信心和情绪的问题，行情就能解决，说难，也不难。

关键还是要看经济维度的可行性。

2008年：居民杠杆率只有20%，2016年，杠杆率不到40%，

如今居民杠杆已经超过60%。

城镇化率只有46%，如今已达65%。

人口增长率5.1%，如今只有-1.5%。居民杠杆率决定了购买力，人口增长率决定了购房需求，城镇化率决定了城市边界扩张的能力。

2016年是为了让房地产市场更上一层楼，发挥蓄水池的功效。

但是当下，这么多手段使出来，却是为了让房价不再下跌。

当今世界的运行逻辑，本质上就是债务产生货币，货币驱动投资和消费。

经济好的时候，居民加杠杆，投资和消费。经济不好的时候，国家加杠杆，发力基建、投资、甚至是给居民撒钱，带动新一轮经济周期增长。

不仅是中国，美国、日本，全球都是如此。

一旦遇到危机，政府就需要站出来，放水、增发国债，购买资产，甚至是全民发钱。

慢慢地，预期和信心提升，消费好转，资产价格和企业的投资回报率也会提升，居民的资产负债表就会得到修复，房价就会慢慢涨起来。

所以，国家对于楼市和房价的态度要看准，是“稳”，而不是“涨”。

基于经济规律和逻辑本质来看，求稳，就意味着还处于下行通道，不说话，可能涨了，“抑制市场过热”，说明涨到头了。

求稳阶段，实际上对于什么房价见底，触底反弹的讨论，除了炒房投机的群体，没有多少现实意义。

短期看空，中长期坚定看好一线和核心城市优质地段，优质产品还有反弹的观点不变。

写在最后：

基于对当下国内楼市真实情况的梳理和分析，能够得出哪些结论和启发？

经过以上的梳理和分析，实际上结论非常清晰：

市场表象几乎一致，但内在逻辑完全相反。这样的楼市，还是谨慎一点的好。

太多的废话和分析也没必要了，文章最后，分享一点个人的中肯观点：

对于这个时代有条件能“走出去”，“能折腾”的年轻人，未来能去大城市一定要去大城市。

能有条件去人口结构年轻，出生率高，当下落后百废俱兴的发展中国家和地区的，就一定要去看看机会和发展空间。

未来肉眼可见的时间维度内，在中国，只有大城市的土地资产才有投资的价值。

市场经济中有一个定律：强者恒强、弱者恒弱，没有谁能扭转趋势，最后弱者直接退市。

选择大城市，就是选择和强者为伴。

而选择走出国门，去海外看看，哪怕是炒房投机，也好过国内很多供需关系早已扭曲的城市。

还是那句话，经济社会，一切资产和财富的价值，都离不开人这个关键要素，都不能脱离真实需求这个支撑。

中国目前所处的人口问题，是自2016年开始，新出生人口开始下滑。

叠加头部城市的虹吸效应和就业收入吸引力，其实很多人口当下已经开始持续减少的城市房产，已经是工业垃圾了。

再看中国当下的居民杠杆率63.5%，已经逼近两个发达国家水平——美国和日本的居民杠杆率分别是72.1%和65.3%，继续向上肯定是有难度的。

在房子这个事情上轻松躺赚的时代，已经结束了，未来还是租金收益率说了算。

而且，从预期管理的角度再看12月份的大会表态，国家的态度肯定是积极，是利好，但是从现实来看，能不能实现，需要多久实现，实现到什么程度，其实都是要打问号的。

经济承压下行的特殊阶段，希望要有，心态要好，但是对于风险，同样也要高度重视。

这是不是良心分析，良心观点，没有利益驱动和引导的客观思考？

以上，就是基于12月重磅会议的热度，对当下国内楼市的一次专题阶段梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱\u0002

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

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