自2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，公募REITs在中国的发展进入了快车道。毕马威特别推出《数说REITs | 市场观察之季度回顾期刊》系列文章，为有意参与REITs的原始权益人、基金管理人、投资者及其他利益相关方定期总结最新的政策和回顾市场数据。

1. 国家级政策

7月14日，国家发展改革委发布《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》，鼓励民间投资项目发行基础设施REITs，该政策将进一步丰富公募REITs的发行主体类型。嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金和嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金即为2023年民营企业申请发行REITs的典型。

9月30日，国务院办公厅印发《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》，鼓励在依法界定各类景区资源资产产权主体权利和义务的基础上，依托景区项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

10月20日，证监会对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条进行修订，正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。截至2023年12月底，已有4只消费类REITs通过审批。

11月8日，国务院办公厅转发了国家发展改革委、财政部《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》，积极支持符合条件的特许经营项目发行基础设施领域REITs。

12月29日，国家发展改革委、国家数据局、中央网信办等5部门联合发布《关于深入实施“东数西算”工程加快构建全国一体化算力网的实施意见》，提出支持绿色数据中心集群、传输网络、城市算力网、算电协同等项目探索发行REITs。

上述政策将进一步增加公募REITs发行主体和公募REITs类型的多样性。

2. 地方性政策

2023年下半年，多个省（市）、自治区均发布了多项鼓励及推进公募REITs发行的政策文件，对REITs发行提供经费支持和补助，主要补贴对象为原始权益人，按融资规模、中介费用、募投资金等指标给予补助，将显著促进各地原始权益人申请发行公募REITs的积极性。部分地方政府政策列举如下：

▲ 来源：公开信息整理

3.公募REITs投资者多样化

2023年下半年至今，多家基金管理人发布公告，将公募REITs纳入FOF投资范围，截至目前，市场超半数FOF产品均可投资公募REITs。9月10日，国家金融监管总局在《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》中，将REITs的风险因子从0.6调整为0.5；12月6日，财政部、人社部在《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》中提出社保基金可投资于公募REITs，有望未来进一步增加公募REITs市场的投资者多样性。社保资金、公募FOF资金的投资可以为公募REITs市场带来长期稳定的资金，有望发挥长期资金的定价能力，引导公募REITs估值趋向合理范围，支持我国公募REITs市场进一步扩容和可持续发展。

4.存续期公募REITs信息披露规范

2023年10月27日，上交所和深交所分别发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第5号 — 临时报告（试行）》，进一步完善基础设施REITs存续期的规则体系建设，持续提升信息披露的及时性、有效性和规范性，明确各市场参与主体的信息披露责任，多维度规范与REITs业绩表现、规范运作和底层资产运营情况等事项相关的披露。

5. 多层次REITs市场建设

2023年，多层次REITs市场的建设取得了显著进展。2月20日，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，允许符合要求的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等；12月下旬，国内首单持有型不动产ABS“华泰-中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划”成功设立；截至年末，合计有 10家机构获得不动产私募投资基金管理人试点资格。不动产私募投资基金作为Pre-REITs市场的重要参与者，是构建多层次REITs市场的关键一环。随着公募REITs市场的不断发展，不动产私募投资基金的“募、投、管、退”路径将进一步畅通和完善，对于推动房地产市场稳健发展、更好盘活存量资产、扩大有效投资具有重要意义。

在公募REITs的日常交易中，换手率是一个反映流通性强弱的重要指标，它体现了一定时间内市场中基金份额转手的频率。公募REITs市场的换手率在市场形成初期较为活跃，于2022年一季度达到峰值（日平均换手率2.62%），后随解禁高峰期过去逐步回落。截至2023年4季度末，公募REITs受整体市场行情影响，2023年3-4季度日平均换手率为1.01%，低于2021年来的季度平均水平。尽管低于历史季度平均水平，但中国公募REITs的换手率较成熟市场的公募REITs仍相对较高（美国、日本、新加坡REITs市场日均换手率：0.81%、0.34%、0.21%）1。

*注1：源自中金公司研究部披露的2022年1月4日至2022年8月19日REITs市场换手率

针对不同的资产类型，换手率差异较大。产权类资产较经营权类资产换手率相对偏高；在大类资产中产业园的换手率最高，收费公路的换手率最低。

▲ 来源：市场公开信息及毕马威分析

1.市场规模

截至2023年4季度末，中国公募REITs的规模较二季度末上升，募集资金规模人民币1,005亿元，29只公募REITs的总市值为人民币823亿元，较二季度末下降人民币49亿元。

从底层资产类型来看，产业园占比为31%、物流仓储占比为10%、租赁住房占比为14%、收费公路占比为28%、水务/发电占比为17%，其中，房地产类（产权类）公募REITs占比接近6成。

图：中国公募REITS底层资产分布

▲ 来源：市场公开信息及毕马威分析

2.本季度市场动态

本季度内，有一只新上市的公募REITs产品，具体如下：

▲ 来源：市场公开信息及毕马威分析

3.本季度市场表现

本季内，29只公募REITs的平均跌幅为5.6%，同期沪深300指数下跌10.7% 。

具体到底层资产来看，除产业园类均跑赢沪深300指数。其中，涨幅最大的为租赁住宅，平均涨幅为1.9%；跌幅最大的为产业园，平均跌幅为16.4%。

▲ 来源：市场公开信息及毕马威分析注释：后复权后价格

截至2023年12月31日，共有16只公募REITs已跌破发行价，分别为博时蛇口产园REIT、华夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT、平安广州广河REIT、华夏越秀高速REIT、华安张江产业园REIT、中金山东高速REIT、国金中国铁建REIT、中金安徽交控REIT、华夏中国交建REIT、中金湖北科投光谷REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT、华泰江苏交控REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和建信中关村REIT中。

4.估值水平及派息率

本季内公募REITs平均估值水平略有上升，市场整体P/NAV2倍数为0.92x，较二季度末上升4%。其中，租赁住宅受益于稳定的出租率，估值倍数上升幅度最大，涨幅约24%；产业园和物流仓储类资产受出租率持续下滑拖累，估值倍数下跌幅度最大，跌幅分别约17%和8%。同时，本季内水务/发电类的估值倍数最高，达到了1.04x，超过平均估值水平12%。

*注2：P/NAV的定义：季度末收盘价（不复权）/距该季度末最近一期披露的期末基金份额公允价值参考净值（若无，则采用最近一期披露的期末基金份额净值或发行价）

▲ 来源：REITs年/中报、招募说明书、万得

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