8月最后一天的晚间，央行对房贷出了好几个重磅政策。这其中就包含了之前大家关心的存量房贷利率调整的具体方案，毕竟涉及到各位朋友的切身利益，所以一直以来关注度都很高。

此前，就存量房贷调整也专门写了分析文章，里面的观点很鲜明了，那就是如今的情势已经发生了变化，银行再次落实类似要求已经变得“有心无力”。但是没想到，央行这次的方案，可以认为居然直接出来“保护银行”，这一点倒是让我挺惊讶的。

下面来看看央行政策，也就是《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》具体的内容：

首先，看政策的标题就知道，这个政策的范围限定在存量首套住房贷款利率。也就是说，贷款的时候被认定为二套房贷利率的，是不在存量房贷利率调整的政策范围之内的。而我们都知道，在现行的政策体系下二套房贷利率加点才是真的高，所以真正需要降存量房贷利率的二套房贷尤其是“一卖一买”换房之后被认定为二套房贷的这部分群体。然而，这些人暂时还没有被纳入到政策优惠的范围之内。

当然，政策也开了一个口子，写的是“或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款”，这个具体怎么操作，就等等后续各个城市落地的力度了。

其次，也是最关键的，降低存量首套房贷利率附加了比较强的限制条件。根据最关键的第二条：“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”

这里的限定条件有两个：第一个是不得低于原贷款发放时的政策利率下限，第二个是不得低于所在城市的政策利率下限。

也就是说，如果是2021年在房贷调控最严格的时候买房，房贷利率最高的群体，还是执行2021年最高的政策利率下限，而不是执行现在的政策利率下限。举个例子来说，当时购房者买房的时候房贷利率下限是LPR+40BP，尽管现在所在城市因为房价一直下跌使用了首套房贷利率动态调整机制降到了LPR-50BP，那么购房者房贷利率最多也就下调到LPR+40BP，没资格享受LPR-50BP的优惠条件。

真正办过房贷的都知道，一般情况下，如果收入流水和征信没有任何问题，也不是作家、演员、做小生意的这种收入不是很稳定的情况，那么银行都是很乐意按照政策利率下限来贷款的。换言之，大部分人基本上都享受不到这个存量房贷利率下降。

这也很好解释，毕竟历史还是要尊重，过去的调控政策是要遵守的。在调控严的时候去买房，就得遵守当时的政策利率约束，不能随意调整。

最后，这个政策真正利好谁？我想了一下，大概率是那些存量LPR转轨的时候，没有选择LPR挂钩、还选择贷款基准利率挂钩，即选择了固定利率的那批人。

虽然当时选LPR挂钩简直就是送分题，但是还有很多人受到各种因素的影响没有选。我记得我发小当年就给我发了一段文字，大意就是如果和LPR挂钩能省钱，这种事情轮不到普通人，之类的阴谋论。

结果这几年因为疫情加上经济形势不理想，LPR和当时转轨相比已经降了65BP。这部分群体不论是通过置换贷款还是协商变更，都是能享受利率下降切实的好处的。当然，这部分人有多少，占不占主流我是不知道的，

因此，相比之下还是央行的另外一个政策给力，也就是《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。这里面有两个大招，一个是不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，之前限购城市是30%和40%，等于降了10个百分点。另一个是将二套住房利率政策下限调整为不低于LPR+20BP，之前是加LPR+60BP，直接降40BP。当然，这些政策都是央行规定的下限，具体怎么执行还要看地方的。

所以，存量房贷降低是没戏了，除非一卖一买换房（懂的都懂）。