今天看到这个问题“房价下跌是否不利于消费”，我刚好之前稍微做了点功课，就简单分享一下：

一、理论分析

房价下跌对消费影响主要集中在三个方面：传导效应、财富效应和挤出效应。

①传导效应，即房价下跌引发成交量下降，进而拖累房地产下游消费。作用对象是房产交易者。作用渠道为：房价下跌通常会加剧购房者观望情绪，从而导致房地产成交量走弱，进而带动房地产下游消费走弱，包括：建筑装修材料、家电、家具、家居（部分轻工产品）。

②财富效应，即房产持有者以房地产衡量的财富缩水，进而削弱其消费信心和意愿。作用对象为房产持有者。作用渠道为：房价下跌使得房产持有者拥有的总财富缩水，从而导致房产持有者消费信心下降，进而带动整体消费走弱。

③挤出效应，即潜在购房者面对房价上涨时需要更多储蓄购房从而挤出消费，但当房价下跌时，挤出效应为负、对消费形成正贡献。作用对象为：未持有房产者（潜在购房者）。作用渠道为：房价下跌使得未持有房产者（潜在购房者）未来用于购房的潜在开支下降，从而降低潜在购房者的储蓄率，进而带动消费提升。此外，通常在房价下跌时，房租也跟随一同下降，从而提高了上述群体的可支配收入。

结合当前的国情分析，随着房产持有者增加、青年群体整体购房意愿下降，房价下跌时财富效应对消费带来的拖累更加明显，而（负向）挤出效应则由于购房群体减少而对消费的拉动作用减弱。所以理论上看，还是对消费有拖累。

二、实践层面的数据验证

考虑到房价涨跌标准比较多，我们选取一线城市二手房价格作为主要参照物。一线城市2010年前后逐步进入以二手房成交为主的阶段（如北京为2008年），二手房价更具有代表性。因此，选取二手房价环比作为核心指标，选取环比连续3个月及以上为负的时间段的6次下跌区间。

①2011年10月-2012年3月，连续6个月下跌，累计下跌2.5%。②2014年5月-2014年9月，连续5个月下跌，累计下跌3.6%。③2017年6月-2017年12月，连续7个月下跌，累计下跌1.1%。④2018年9月-2019年1月，连续5个月下跌，累计下跌1.1%。⑤2021年9月-2021年11月，连续3月下跌，累计下跌1.0%。⑥2022年10月-2022年12月，连续3月下跌，累计下跌1.2%。需要注意的是，第③、④次全国房价仍在上涨。

我们把国家统计局数据中社会消费品零售规模的数据和细项拿出来，对应到上面每次的数据里面，可以看到：

（1）随着时间推移房价下跌对地产下游消费抑制能力变强。当处于房价下跌区间，房产下游消费家具、家电、建筑装潢和汽车消费增速均不同程度出现回落。前两次房价下跌，房产下游消费同比边际变化幅度较小、仍保持着中高速增长，后三次地产下游消费增速在房价下跌期间下行更加明显（最后一轮受到疫情冲击影响）。

（2）随时间推移，房价下跌对居民总消费抑制能力增强，房价下跌时，全国商品零售数据边际呈现回落。即使剔除了地产下游消费后，规上企业商品零售增速也有所收窄。

根据以上分析，虽然还有一些无法控制和剔除的因素，但从总量这个层面看，房价下行的大多数时间里，消费都在走弱。