福州高新区和主城区隔乌龙江相望，江水奔流向东，水山相伴，别有一番风景。得房望江，也是惬意之事。按理说望江地块有江景加持，价格应该更贵些，但是实际上楼面价却比相邻的距离乌龙江更远的地块低。这是怎么回事？肚子君就和朋友们一起来看一看。

一、设计方案公示

近日，福州高新区官网发布榕耀花园项目总平与建筑景观设计方案公示。

项目位于福州市闽侯县上街镇马排村，乌龙江大道西侧，用地面积32514.52㎡，用地性质为居住商业混合用地、公园绿地；容积率上限3.2；建筑限高80米。

项目总建筑面积约为119783.16㎡，社区共规划8栋18-27层住宅以及计容面积9320㎡的沿街社区商业。

二、地块情况

2022年5月18日，闽侯县自然资源和规划局现场公开拍卖出让宗地榕高新2022-02号地块。

地块位于上街镇马排村，土地面积32514.52㎡，其中实用地面积29112.55㎡（合43.67亩），另有5.10亩公园绿地面积对外开放使用。受让人需建设商业计容面积9320㎡，建成后由福州高新区国有资产营运公司优先集中归侧选择回购其中5000㎡，回购单价为13500元/㎡。

拍卖仅有1家竞买人报名，最终地块以底价8.3亿元拍出，按计容面积测算平均成交楼面价8909元/㎡，地块商品住宅销售指导均价为21000元/㎡。该地块项目的备案名即榕耀花园。

项目位于福州高新区的高新大道、乌龙江大道两大主干道之间，驾车的话可快速经两条主干道上浦上大桥到达市区。公共交通方面远期也有规划的地铁3号线、A1线拟途经片区，不过目前还是纸上谈兵，具体要以实际批复为准。

项目北侧为规划绿地公园，方便以后的业主休闲散步；东侧规划商业商务用地拟规划高层办公楼，未来会对项目部分楼层的瞰江效果有所影响。

商业配套方面地块周边2公里范围左右分布有群升广场、正荣财富中心、紫光浦上商业小镇、正祥中流砥柱等多个商业中心，而且周边还有紫光科技园等企业研发办公群和产业园区，人口逐渐聚集，配套也不断完善。

三、肚子君观点

说了这么多，那为什么地块有江景加持，楼面价却比相邻的距离乌龙江更远的地块低呢？

其实就是大势所趋。从2021年12月份至今，福州高新区最近出让的三幅马排村住宅用地起拍楼面价呈现下降趋势。相邻的地块是榕高新2021-03号地块，起始楼面价10004元/㎡，于2021年12月以10143元/㎡的成交楼面价拍出。

附近的榕高新2021-04号地块，2021年12月首次出让起始楼面价为9961元/㎡，结果流拍。2022年成为榕高新2022-01号块，起始楼面价下降至9514元/㎡，但第二次出让依旧未能拍出。

大势之下，到了榕高新2022-02号出让，虽然具有更好的江景界面，不过平均起拍楼面价还是继续下降到了8909元/㎡，较相邻地块降低逾1千/㎡，而且地块商品住宅销售指导均价略为提高到了21000元/㎡。

降低地块价格，略微提高地块商品住宅销售指导均价，给了开发企业更大的经营空间。希望地块价格降低了，开发企业资金压力减小，能投入更多精力在项目建设上，保障项目质量，也能在价格上给购房者一定实惠。

另外项目位于乌龙江畔，项目也将成为乌龙江沿岸的一道风景，不知大家对项目的设计方案有什么看法？欢迎在评论区留言评论

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