近期，细心的朋友路过位于福州二环路西侧的中防万宝城出口处，会发现出口处挂着“永基奥特莱斯”的牌子。

一、地下迷宫

说到中防万宝城，熟悉福州的朋友第一反应就是“地下迷宫”。

中防万宝城位于福州市区的苏万宝商圈，占地面积约8.2万平方米，地下商场面积约19万平方米，用于商业面积约12万平方米，商铺总量约2800户。

项目地下共建有三层，为了实现在交通连接方面的功能，设置了62个出入口、74部电梯、7条24小时过街通道，1400个停车位，与地面上各大商业体由下而上连接贯通。

市中心地段，地下联通宝龙、万象、苏宁商圈，停车位不少，也有地铁2号线加持，这一切看起来似乎不错。而且在项目销售阶段，中防万宝城销售分割式商铺（40年使用权）承诺返租，吸引了不少人群投资购买。

看起来条件不错，又能返租，2017年11月商场开业之初，这里的商铺出租率一度达到了约八成。

但是理想很丰满，现实很骨感。开业后，由于中防万宝城出入口、通道多，布局设置复杂，游客进入其中晕头转向，容易迷路，进得去出不来，停车场被福州市民吐槽为“地下迷宫”。失望过后，商场人气下滑，逐渐人流惨淡，商铺生意也随之每况愈下。

二、雪上加霜

商场人气下滑，商铺生意每况愈下，叠加软硬件及市场、运营、外部环境等方方面面的因素，中防万宝城长期招商不尽如人意。

在出租率持续走低，在入不敷出的情况下，返租难以为继是完全可以预见的事，更是让商场的整体运营雪上加霜。

三、引进团队

一年多来，中防万宝城通过尝试筹资、融资，寻找合作企业、国有企业收购及轻资产商管理公司参与运营等多条渠道和经营模式，最终确定引进奥特莱斯团队，拟打造城市中心奥特莱斯品牌折扣集合店，成为集品牌零售、餐饮、休闲娱乐、体验为一体的地下商业综合体。

入驻中防万宝城的商管团队为宁波永基奥莱商业管理有限公司，营业范围包括：商业综合体管理服务；园区管理服务；停车场服务；工程管理服务；物业管理；市场营销策划；体育赛事策划；项目策划与公关服务；房地产经纪；房地产咨询等。

据透露，奥特莱斯团队于2022年2月入驻中防万宝城，计划2023年4月开业。

四、肚子君观点

从理论上说，中防万宝城有着市中心地段，地下联通宝龙、万象、苏宁三个商圈，停车位多，地铁2号线加持等天然优势。

但是内部布局设置复杂，“迷宫问题”能否得到改善或者解决还未可知。

另外现阶段的福州商业综合体群雄并起，东街口商圈誓要重返王座；东二环、五四北双泰禾广场雄踞晋安；仓山、台江、高新区、白湖亭四座万达各占一方；华润万象城、中骏世界城、SM广场等新生力量跑马圈地。更何况周边苏宝万三大商圈环绕，在这种情况下，中防万宝城向奥莱模式转型，还有多少生存空间？

其次由于中防万宝几乎售卖了一半以上的物业使用权，没有足够的自持部分，如何平衡整体运营需要和为数众多的小业主之间的利益？加之双方产生矛盾过后，重新建立信任和良好的合作关系的难度更大，更加考验运营方的能力和智慧。

最后，目前福州市民相对比较熟悉的连江贵安、闽侯南通奥特莱斯项目，运营状态是否成功，只能是仁者见仁、智者见智了。

当然，对于商铺的小业主们来说，有新的动作至少还有希望，至于结果如何，只能等待时间来证明。

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