URI城市租住观察到：2025年第一季度，国内首批6单租赁住房REITs交出首份成绩单。从营收规模到盈利水平，从资产运营到现金流分配，总体运营数据稳健，部分产品涨幅显著，但统一看，市场格局初显分化。

URI城市租住洞察 租赁住房REIT整体特征分析：

1. 抗周期属性凸显：保租房REITs因租金受政府监管、需求刚性，在经济波动中表现稳健。据从业者透露，2025年一季度中证REITs价格指数保租房板块涨幅更达29.8%，保租房行业总回报指数上涨34.8%，该数据的支撑表明，机构布局信心较为坚定；

2. 政策与市场需求驱动：城市化进程加速及青年群体租房需求增长，叠加“十四五”规划建设870万套保租房目标，推动行业长期发展；

中金厦门安居保租房REIT扩募项目正式申报至上交所

URI城市租住风险提示：

尽管保租房REITs表现亮眼，但需关注市场流动性阶段性不足、部分项目供给过快带来的竞争压力，以及宏观经济复苏不及预期可能对租金收入的影响。

Q1财报解读：

营收之冠

规模背后的城市能级

国泰君安城投宽庭REIT以4466.74万元营收一骑绝尘，近乎第二名中金厦门安居REIT（2010.95万元）的2.2倍。上海品牌保租房项目的规模化优势突出，叠加高能级城市租赁需求，成为营收领跑关键。其他产品则呈现阶梯式分布：

华润有巢REIT（1946.75万）与华夏北京保障房REIT（1851.87万）紧咬第三、四位，政策导向型项目初显韧性；招商蛇口REIT（1791.03万）与红土深圳安居REIT（1346.21万）暂居末位，区域市场饱和度与运营效率或成掣肘。

盈利性方面

规模扩张与成本管控

从净利润数据看，华夏北京保障房REIT以860.94万元（净利率46.5%）摘冠，显示其成本控制良好，政策红利支撑明显。反观营收冠军城投宽庭REIT净利率仅4.5%，暴露规模快速扩张下的成本压力。中金厦门安居与红土深圳安居分列二、三位，但后者因房产税优惠到期，净利润同比承压。而招商蛇口REIT成唯一亏损者，据调研新项目成本压力或拖累整体表现。

URI观察到：

规模化扩张未必带来利润同步增长，行业已从粗放扩张转向精细化运营，单纯追求规模可能陷入“增收不增利”的困境。

出租率方面

供需平衡的隐形战场

出租率是资产价值的晴雨表。中金厦门安居REIT表现亮眼，以99.26%近乎满租领跑，租金单价稳中有升，凸显厦门租赁市场活力。梯队分化明显：

第一梯队（>97%）：厦门安居、深圳安居依托精准客群定位；

第二梯队（95%-97%）：北京保障房、华润有巢凭借政策支持稳健运营；

第三梯队（<95%）：招商蛇口（92.4%）、城投宽庭（91.14%）受配套商业拖累（如太子湾项目商业出租率仅68.06%），反映出商业业态与居住需求的错配风险。

现金流方面

分派率的明暗较量

现金流分派率是投资者关注的核心指标。国泰君安城投宽庭 REIT、中金厦门安居 REIT 和华夏基金华润有巢 REIT 经营活动产生的现金流量净额较为充裕，分别为 2323.18 万元、1625.28 万元和 1499.53 万元。从现金流分派率来看，国泰君安城投宽庭 REIT 以 3.20% 居首，6支的现金流分派率集中在 2.68% - 3.20% 区间，能为投资者提供较为稳定的收益。红土创新深圳安居 REIT 经营活动产生的现金流量净额为负，或是因在运营初期有较多资金用于维护、管理成本较高等因素。

结

语

租赁住房REITs一季度业绩的分化，或可视为行业转型的缩影—政策红利渐退倒逼企业从规模扩张转向运营提效，区域市场租金弹性和出租率爬坡能力考验底层资产的韧性，而商业配套的低迷则凸显业态组合优化的必要性。

未来，进一步聚焦精细化运营与资产质量提升，税收政策的动态调整、租金市场化定价的灵活性以及现金流的长期稳定性，可能成为企业突围的关键变量。在此过程中，能否平衡短期压力与长期布局，或将在一定程度上影响参与者的市场站位。

数据来源：公开数据 URI城市租住复核整理、URI 城市租住Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

内容复核:木兮

运营编辑:树懒