在城市化浪潮与政策红利的双重催化下，中国长租公寓市场已从萌芽迈向成熟。年轻一代的租住需求升级、资本市场的持续涌入、产品形态的迭代创新，共同勾勒出这一领域的活跃图景。
本期，让我们基于调研数据从行业驱动逻辑、业态演变、投资风向与城市样本切入，解码长租公寓市场的底层逻辑与未来机遇。
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租房周期延长 部分已突破10年
长租公寓在中国的强势崛起，本质是人口流动规律与政策导向双重引擎的共振成果。随着超大城市虹吸效应凸显，全国超 40% 流动人口涌入，其中 20-39 岁青年群体占一线城市总人口的 35%-50%。在晚婚晚育趋势与家庭小型化（户均人口降至 2.62 人）的双重影响下，租房周期显著拉长，部分群体租房时长已突破10年。
这一现象背后，高昂的房价与购房压力构成经济桎梏，而 “轻资产生活” 理念的盛行促使新生代更注重居住体验而非房产持有。加之《住房租赁法》落地与 “租售同权” 政策推行，租户权益得到切实保障；长租公寓、保障性住房品质升级，配套服务日益完善，共同推动住房租赁市场迈向长期化、规范化发展新阶段。
金融端，REITs金融工具与租赁用地供应改革双轮驱动，保租房公募REITs年化收益稳定在4%-5%，为行业注入强流动性。
而一线城市房价收入比超国际标准两倍，彻底重塑年轻人选择逻辑：
1、高房价倒逼：北上深房价收入比超25:1，租房成本仅占收入的30%，经济性优势凸显；
2、观念升级：URI调研显示68%的90后认为“租房≠将就”，愿为短通勤支付租金溢价20%；
3、政策杠杆：“纳保”项目税收减免达15%，REITs发行规模破百亿，资本退出渠道打通。
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供给激增超60% 小户型占70%
长租公寓的竞争已从房源数量转向效率与体验的较量。全国头部品牌管理房源三年激增超60%，2024年存量突破180万套，但供需错配仍是痛点。值得一提的是，长租公寓以“小户型+高性价比”快速填补市场缺口，占比高达69%。
市场的进化路径清晰可见：
1、供需错配：租赁市场面临显著的空间失衡困境，外环外项目占比高达 61%，大量房源与人口密集的核心城区及就业集中区域空间错位，致通勤成本高、居住便捷性差，加剧供需结构性矛盾，亟待通过资源优化配置与智能调配手段破局；
2、需求分层化：20-35岁租客占80%，企业定制户型（如IT人才社区/网红社区）、银发公寓等垂直产品；
3、运营生态化：头部品牌成熟项目出租率94%，社群活动参与率超50%，租客投票决定公共空间改造，黏性提升30%。
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投资逻辑从“赚快钱”到“赚慢钱”
URI调研显示，93%的机构押注长租公寓赛道，但投资逻辑已从“赚快钱”转向“赚慢钱”。早期 “高收低出” 的激进模式风险频发，随着市场进入存量时代、政策大力扶持租赁市场，叠加 90 后、00 后品质租房需求崛起，行业发展逻辑生变。如今，企业转向精细化运营，通过长期稳定租约控成本，借智能化管理提效；同时拓展保洁、生活服务等增值业务，以提升居住体验与溢价空间，谋求长期稳健收益。
经调研，重资产收购仍占主导地位，占比约90%，但联合开发、存量盘活等模式崛起，国企通过REITs退出实现年化收益5.2%。
市场分化加剧：
1、赛道选择：长租公寓市场呈现明显分化，中高端公寓与保障性租赁住房（“纳保”）形成差异化赛道。受政策红利倾斜及经济下行影响，“纳保” 等大众化项目关注度倍增，成为市场新焦点；
2、成本博弈：近年，60%的机构下调收购价预期，存量改造成本较新建低30%，不良资产重组收益率冲高至18%；
3、退出创新：保租房REITs二级市场溢价率8%，险资通过“买入-运营-REITs退出”闭环实现年化收益6.5%。
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沪版范式构筑城市生态基底
在城市空间革新浪潮中，上海率先将长租公寓从传统配套工程升级为城市生态的核心基座。截至 2024 年，全市长租公寓存量达40万套，虽61%布局于外环外区域，却凭借创新运营实现租金坪效反超内环 10%，打造出极具示范价值的“上海范本”。
其成功密钥聚焦三大维度：
1、产城融合：张江科学城以 “15分钟职住圈” 为核，依托智能算法精准匹配企业扩产需求与房源供给，实现产业升级与居住保障的动态协同；2、发展领域：临港试点社区创新推行 “节能积分制”，将人均能耗降低 18%，租客可通过减碳行为直接抵扣物业费，探索出可持续居住新模式；3、社区治理：租客 “社区议会” 自治机制，居民通过民主投票主导健身房、共享办公空间改造，活动参与率突破 60%。
上海通过构建职住平衡指数等数据化运营体系，彻底打破“产 人 城”割裂格局，推动城市空间从功能分离迈向深度耦合，为全国长租公寓高质量发展提供可复制的创新路径与实践样板。
结
语
当租房从“过渡选项”变为“生活方式”，长租公寓的使命已超越居住本身——它是青年安放理想的容器，是资本长线布局的载体，更是城市更新的操作系统。
未来胜负手在于“资管能力”的较量——从粗放扩张转向精细运营，从单一房源竞争升维至全生命周期管理。若能攻克产品标准化、退出渠道多元化、服务社群化三大命题，长租公寓或将从“租房选项”跃升为“居住新范式”，成为城市化下半场的价值锚点。
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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:林夏
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
