市场深度调整，楼市回归理性。

远郊新区高大上的高楼、规划、配套都需要一定时间兑现，人们居住需求却往往迫在眉睫。

更重要的，等待时间越久，风险越大。

购买逻辑，已经明显开始向城市中心回归：要考虑地段位置、周边配套成熟度、市场价格变动、以及交付即时性。

2024年天津楼市的主战场，绝对在市区。

河西、南开两区推新不断，河东现房降价围剿，就连占地最小的和平也能挤出宅地供应，一出手就是王炸。

反观河北区，土地供应跟不上，老盘卖成现房，新盘惨遭哑火，后续力量接不上，市场肉眼可见的艰难。

但靠降价、优惠补贴的形式，多年老盘也逢了春。

2023年，河北区新房共计签约17.9万平米，环比2022年上涨77%。市区现房+降价，以及新政的加持，以价换量去库存的效果十分显著。

这也意味着2023年河北区在售新房项目或多或少都有降价。

比如成交量占全区1/3的“销冠”——中海·招商十里观澜也在控总价、送车位、装修补贴，营销方式多样。

津运文苑、津运鑫苑已实现交付，对购房者来说现房所见即所得，眼见为实更安全。

园区实景

园区实景

目前中海·招商十里观澜已进入清盘阶段，洋房143平米的所剩无几，总价480-580万。小高128平米，送1个车位，补贴25万装修，折合总价400万左右。

首创天阅海河单价一降再降，从签约数据来看，2021年2月份首创天阅海河高点时整盘均价卖到过4万1，妥妥的市区高端盘。

社区入口实景

2022年项目成交均价31000元/平米左右，2023年项目成交均价27000元/平米左右。

底线一直在刷新。

目前项目余房20套左右，现房，都是大户型，170-220平米，总价490万起，今年主推公寓产品。

同样作为现房的还有财富绿道丹庭、中冶德贤华府。

在河北区，相对来说这两个项目价格还算稳定，都不是新产品，处于顺销状态。

月均套数在个位数左右。

上周财富绿道丹庭推出特惠房，高层84平米，一口价160万。

推出特惠房的还有中国铁建花语津郡，共22套，全部是高层产品。

面积为88、96、122平米，总价175万起。

河北区的老盘可谓余量不多、青黄不接。

而作为区内唯一在售新盘，中车津浦智慧港3月首开，销量不佳，惨遭哑火。

首开1号楼，均价26000元/平米，赠送一个车位。

上周六日还推出4套特惠房源，89平米高层总价217万起，单价低至2.4万左右。

综合来看，项目地块体量较大，共36万方，包含商业、教育、产业园区等多种配套。

住宅部分共计20栋楼座，纯高层。首推一期八栋高层，产品有为76、89、108、120平米四种。

项目效果图

项目最大卖点在于位置和配套。

位于河北区中环线内，周边有地铁6号线以及在建中的地铁7号线，一站地到达新开河万达广场。

并且项目配备九年一贯制学校。

产品方面迎合了当下喜好，带落地窗。76、89两户型可拆改处较多，适合刚需、刚改。

缺点也很明显。

首先周边铁路可能会为部分楼栋带来噪音。

其次，项目虽然有九年一贯制学校，但毕竟是新项目，未来落实情况，有待观察。

最后一点，因为它是城市更新项目，历史遗留原因城市界面不太成熟，有待进一步改善。

河北区以内生市场为主，新房成交量长期处于市内六区“老末”的位置。

究其原因，不论是产品和价格，都能在其它区域找到平替。

在供应量跟不上的时候，以价格撬动市场也成了必然。