在执行程序中，当案外人以未登记的不动产主张排除强制执行时，法院需在申请执行人债权与案外人实体权利间谨慎平衡。本文通过三类典型案例，解析司法实践中“排除执行”的核心要件与裁判逻辑。
类型一：以房抵债型——合法占有优先于普通债权基本案情：甲欠乙债务，签订以房抵债协议并交付房屋，但未过户。后甲因欠丙债务，房屋被查封拍卖，乙提出执行异议。裁判规则：
若以房抵债协议合法有效，且乙已实际占有房屋，可排除普通债权执行；关键要件：债务真实、协议无恶意串通、已合法占有、非自身原因未过户。法律依据：《最高人民法院关于执行异议复议规定》第28条：无过错买受人物权期待权保护；《民法典》第209条：不动产登记生效原则的例外情形。实务提示：签订书面抵债协议，明确抵债金额与房屋价值相当；及时办理交房手续，保留水电费缴纳、物业交割等占有证据。类型二：借名购房型——真实权利优于外观登记基本案情：乙借甲名义购房，房屋登记在甲名下并由乙实际居住。甲欠丙债务，房屋被查封，乙主张排除执行。裁判规则：
借名关系真实（如购房款由乙支付、实际居住）且无规避政策情形的，可排除执行；关键要件：借名合意、实际出资、合法占有、房屋用于家庭居住。法律依据：《民法典》第220条：确权诉讼可推翻登记推定效力；《九民纪要》第124条：借名购房不违反限购政策的可确权。实务提示：避免借名购买限购房产，否则可能被认定“恶意规避政策”；保留购房合同、转账凭证、装修记录等原始证据链。类型三：先售后押型——购房人权利压制在后抵押权基本案情：甲将房屋出售给乙并交付，未过户。后甲又将房屋抵押给丙，丙申请执行拍卖，乙提出异议。裁判规则：
若购房时间早于抵押，且乙已支付大部分房款并合法占有，可排除抵押权执行；关键要件：买卖合同有效在先、已支付价款、实际占有、非过错未过户。法律依据：《执行异议复议规定》第29条：消费者购房人超级优先权；《民法典》第406条：抵押不破租赁规则的类推适用。实务提示：及时办理网签备案，防止卖方“一房二卖”或恶意抵押；剩余房款可提存至法院，补足付款义务后排除执行。核心要件总结：三大共性原则合法权利基础：案外人对房屋享有真实债权或物权期待权（如买卖合同、抵债协议）；实际占有使用：已合法占有房屋并用于生活或经营，且无擅自处分行为；无过错未登记：未过户非因案外人自身拖延或过错，如政策限制、卖方拒不配合。权利优先性：案外人权利性质（如生存居住权）优先于普通金钱债权或在后担保物权。风险防范指南及时确权：借名购房、以房抵债后，尽快通过诉讼确认权属；证据固化：保留购房合同、付款凭证、交房记录、占有证明等原始材料；登记推进：符合过户条件时，立即办理转移登记，避免“夜长梦多”。法律底线：恶意串通、规避限购、虚构债务等情形，将导致排除执行请求被驳回，甚至承担法律责任。
（本文依据最高人民法院裁判规则及《民法典》相关条文整理，具体案件需结合证据综合判断。）
