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北京海淀区树村HD00-0705-0035-1地块（简称“35号地”），进入用地预申请，交易起始价58.64亿元，受理时间截至2025年3月6日。

这块位于上地街道的居住用地一出现，就被视为“王炸”。

如果时间倒退到3年前——那时融创还没暴雷，孙宏斌很有可能出手拿下35号地。

海淀，是融创的福地。

17年前，融创开发了西山壹号院，开创了“壹号院”产品系；4年前，又打造了学府壹号院，——在35号地西边，只隔了一个200米的公园。

远有两个壹号院和圆明天颂，近有功德寺双子座、朱房村双子座。

树村35号地块，自带网红气质。

先来看一看它的参数和设计要求：

1、位于上地街道，纯居住用地，占地39737.8平方米，地上建筑规模73299.74万平方米，呈南北走向；

2、容积率1.6，控制高度18米，预计为6层洋房；

3、地块南面，有一条宽15米的东西向街坊路；

4、地块东边是一条狭长的绿化防护带，再往东是军事用地；南面是办公研发用地；西面是树村公园；北面是一块公园绿地；

5、设计要求：外立面材质需使用石材、铝板，建筑形式、体量、色彩与圆明园遗址公园风貌相协调，新中式风格；坡屋顶形式。

初看这些参数，一幅顶豪的景象扑面而来。

35号地可以对标的项目有两个：

1、学府壹号院。它的南北区容积率都在1.6左右，控制高度也是18米。

这是新型共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售指导价11.2万/㎡。

2、海开圆明天颂。2021年11月开盘，238套房源，同样是大户型豪宅，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价11.5万/㎡。

但近期挂牌的二手房房源，成交价达到16.5万/㎡。

由于圆明天颂的容积率只有1.1，且是4-5层洋房，因此35号地的主要参照对象，是学府壹号院。

花姐认为，35地块的素质整体上，弱于学府壹号院。

一是，35地块是南北走向——面宽只有150米左右，而学府壹号院是东西走向——面宽超过300米；

二是，35号地的实际容积率高于学府壹号院。

虽然出让文件都显示它们的容积率都是1.6，但35地块有个公开的秘密。

如果你足够细心的话，对35号地的参数进行计算，会发现用“地上建筑规模”除以“用地面积”之后，得出容积率为1.84。

之所以出让文件写着1.6容积率，是因为它把东面6074.54平米的防护带HD00-0705-0035-2地块，纳入统一核算容积率、绿地率。

不仅如此，35号地还有一条宽15米、长170米的街坊路来吞噬容积率，共计面积约2550平米。

如果扣除防护带和街坊路占地，35号地用于建房子的实际容积率约为1.955。

学府壹号院南区扣除街坊路之后，实际容积率为1.72。

如此算来，35号地要在1.955容积率、限高18米的条件下建房子，楼间距是个最大的考验。

往北2公里之外的功德寺双子座，已经做了很好的示范。

它们的实际容积率达到2.24,、限高30米，导致房子间接过密，大部分房子的楼间距与楼高之比低于最小值。

换句话说，35号地的整体楼间距，会小于学府壹号院南区，更无法和它的北区相比。

反观35号地东面两公里的朱房村双子座，容积率2.4，建筑限高48米，楼间距就相对会拉得很开。

花姐认为，35号地和功德寺和樾玉鳴与和樾望雲一样，最大的考验只有一个，楼间距太密了。

随着35号地进入预申请行列，2025年北京第一批供地清单中，只剩下通州潞城的0705、0706、0707、0708、0810地块，尚未有动静。

顺义新城0201-86、93、96地块，以及后沙峪SY00-2101-2007、2008地块已经上架，竞拍结果预计在2月底诞生。

离2025年北京第二批供地的日子，不远了。