房财经网 北京大兴区的土拍，最没戏剧性。

1月27日，龙年除夕的前一天，大兴经济开发区DX00-0302-0021、0022地块竞拍，北京大兴发展集地开发有限公司（简称“大兴集地”），以底价23.2亿元拿下。

看买家名字，就大致可猜到，这又是一宗当地城投公司托底的交易。

大兴集地成立于2022年9月，由北京大兴发展欣地、北京大兴发展兴福临、北京万兴建筑集团，分别持股66.67%、17%和16.34%。

其中，大兴发展欣地由大兴发展兴福临空和万兴建筑集团，分别持股51%和49%。

大兴发展兴福临空的唯一股东，是大兴国资委旗下的北京大兴发展国有资本投资运营有限公司（简称“大兴发展”）。

而万兴建筑集团是一家民营企业，老板叫吕保明，一个50多岁的男人。

穿透股权后，大兴集地的间接持股情况是：大兴国资占51%，民营资本占49%。

据万兴建筑集团官网介绍，它是唯一一个北京市民营百强企业中，大兴区的建筑企业。

吕保明捆绑国资一起拿地，已不是第一次。

在2024年7月3日，大兴集地曾在大兴土拍市场有所斩获。

当时，大兴新城推出四块地：DX00-0406-0003、0011、0007（幼儿园），DX00-0404-0033（综服）地块。

用地面积6.71万平米，地上建筑面积11.95万平米。

它们由大兴城镇建设综合开发集团有限公司（简称“大兴城建”）和大兴集地联合体拿下，底价21.46亿元。

大兴城建的母公司为大兴发展。在这块地，大兴集地持股84.1561%，大兴城建持股15.8439%。

按股权比例计算，它最终由国资持股58.76%，吕保明等民营资本持股41.24%。

作为“乙方”的万兴，联手"地头蛇"在干"甲方"的事儿。

在北京土地开发市场，大兴是培养“地头蛇”最多的区域。至少有四个：兴创置地、兴创地产、大兴城建、大兴集地。

另外，海淀区有华大基业地产——代表作：圆明天颂、颐海澐颂；

朝阳区有朝阳城开——代表作：北京宸园、中建璞园PARK；

昌平区的未来科学城置业——代表作：北京国贤府、中海寰宇未来、越秀星耀未来。

在过往的案例中，“地头蛇”们有的自己开发，有的只做财务投资。

随着北京楼市的变化，大兴发展旗下的地产平台，也不断调整战略。

最初，它们以自己开发为主，后来做配角，现在又回到自己开发的轨道。

曾经和大兴发展打得火热的，是央企中建三局旗下的企业。

2022年3月，中建壹品联手兴创置业，打造了御璟星城；几乎同时，它还联合湖北联投与兴创置地、大兴城建，开发了大兴星光城。

2023年6月,中建三局城市投资运营有限公司与大兴城建,联手打造兴城之星；同年8月中建壹品与兴创置地，联合拿下颐和公馆。

2024年2月，中建壹品独自拿下元启项目，8个月后兴创置地受让了40%股权。

但从2024年下半年开始，中建三局连续缺席大兴四场土拍。

7月3日的大兴新城0003、0011、0033、0007地块；7月23日的大兴新城051、052地块，以及黄村七街0248、0255地块；9月19日的西红门镇6030、6029地块；2025年1月27日的大兴经开区0021、0022地块。

不论是兴城之星南面的DX00-0407-0007地块——大兴城建+兴业恒盛以9.7亿元底价成交，还是元启北面的6029地块，中建三局方面都没有参与。

于是，大兴区的土拍，兜底者只有大兴发展，偶尔还有本土民营建筑商万兴建筑作陪。

三年来，大兴新城板块至少供应涉住宅地块11宗，用地面积57.21万平米，规划建面120.26万平米，总成交价299.19亿元。

除去售罄的大兴星光城和御璟星城，再扣除合作的股份之后，大兴发展在买地上，至少还砸了上百亿资金。

实际上，大兴发展并不富裕。

2021-2023年度及2024年上半年，它的营业收入分别为183.99亿元、213.88亿元、321.14亿元和50.53亿元。

净利润分别为3.786亿元、3.76亿元、7.81亿元和0.21亿元。

截至2024年9月底，大兴发展的资产负债率为66.86%，手握现金约150亿元。

掌舵大兴发展的是王烨，生于1980年，曾任大兴区魏善镇镇长。在没有外来地产商加持，大兴发展接二连三托底土拍，它将如何破局呢？

下面，花姐详解2022年以来，大兴新城的11宗宅地进展。

1、大兴经济开发区0021/0022地块

这是一个临铁项目，旁边是地铁19号线二期南延的新媒体产业基地站，用地面积约4.87公顷，地上建筑总规模11.66万平方米。容积率2.2-2.5，绿地率30%，控高80米。

2025年1月27日，大兴集地以底价23.2亿元拿下，楼面地价只有1.99万/㎡。而在4个月前，兴创置地22.25亿元底价拿下北面西红门6030、6029地块，楼面价约3.38万/㎡。

两地块相距5公里左右。

2、西红门镇6030/6029地块

2024年9月19日，兴创置地独自以底价，拿下西红门镇6030/6029地块，案名和盛臻品，成交楼面价3.38万元/平米，销售指导价6.6万元/平米。

它的用地面积2.98万平方米，规划建筑面积6.57万平方米，其中住宅用地面积6.14万平方米，容积率2.50，限制高度45米。此外地块还需配建一处4240平方米的幼儿园用地。

它位于南侧距离南五环路620米，西侧距离京开高速230米。

目前的进展是，已经发布了招标公告，包括方案设计和勘察，项目公司已于2025年1月13日取得地产开发二级资质。

十分奇怪的是，它南面是中建壹品与兴创置地合资的元启项目，为何中建壹品没有出手拿地？

3、大兴新城0255/052地块

2024年7月23日，兴创置地摘得北京大兴新城核心区DX00-0101-051、052地块，黄村七街DX00-0201-0248、0255地块，成交金额32.17亿元，销售指导价5.9万元/平方米。

涉宅用地方面，DX00-0101-052地块占地面积27807.942平方米，建筑面积69519.855平方米，容积率为2.5，控高为45米（局部60米），建筑密度30%，绿地率30%。

DX00-0201-0255地块，占地面积30427.379平方米，建筑面积60854.758平方米，容积率为2.0，控高为60米，建筑密度30%，绿地率30%。

目前的进展是，052地块已经发布了招标公告，包括方案设计和勘察，但0255地块尚未有动静。

052地块东边的颐和公馆，是中建壹品与兴创置地合资的，这次，中建壹品也没有出手？

4、大兴新城0003/0011地块

2024年7月3日，大兴城建和大兴集地联合体，以21.46亿元底价，摘得大兴新城DX00-0406-0003、0011、0007以及DX00-0404-0033地块，成交楼面价约2.63万元/平方米，销售指导价5万/平方米，浮动8％。

它的占地面积约6.71万平方米，建筑规模约11.95万平方米。用地性质为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334托幼用地，容积率1.6/1.7，控高30米（局部36米）。

目前的进展是，DX00-0406的3个地块设计招标工作已经完成，中外建工程设计与顾问有限公司中标、兴坤建筑中标售楼处和样板间工程，但DX00-0404地块尚未有动静。

5、元启

2024年2月22日，中建壹品以48.76亿元，摇中大兴区西红门镇DX04-0102-6035地块，溢价率15%。

该地块土地面积约4.7万平方米，建筑控制规模11.76万平方米，容积率2.5、控高45米。

2024年10月，中建壹品将元启40%股权转让给了兴创置地。

元启于2024年8月领取预售许可证，共计1052套，截至目前网签66套，成交均价5.35万元/平米，成交金额3.5亿元，地价覆盖率只有7.18%。

十分奇怪的是，从2024年12月起，元启没有新增网签记录。

6、京玺

2023年12月6日，中铁置业+兴创置地以19亿元，竞得北京市大兴区黄村镇DX00-0208-6021地块。

用地规模26969.646平方米，地上建筑规模70121.08平方米，楼面价2.71万元/平米，容积率2.6，控制高度60米。

2024年3月，中铁置业+兴创置地将京玺50%股权质押，住总地产和首开股份，各得25%。

京玺于2024年7月领取预售许可证，供应712套，网签141套，成交均价4.58万元/平米，成交金额5.88亿元，地价覆盖率为30.94%。

7、大兴新城DX00-0407-0007地块

2023年11月23日，大兴新城西片区0007地块，由大兴城建和兴业恒盛联合体，以底价9.7亿元竞得。

土地面积26907.215㎡，建筑控制规模≤43051.544㎡，容积率1.6，成交楼面价约2.25万元/㎡，销售指导价5万元/㎡。

它位于南五环至南六环之间，地处大兴黄村板块，北侧是兴城之星。

于2024年3月开盘，供应242套，网签177套，成交均价4.49万元/平米，成交金额14.39亿元。

目前的进展是，2024年12月6日领取了建筑工程施工许可证，总包商为中建三局集团北京有限公司，方案设计单位是中咨海外咨询有限公司。

8、颐和公馆

2023年8月3日，中建壹品竞得大兴新城DX00-0101-053、055地块，成交金额28.75亿元。土地面积45954.22平方米，规划建筑面积91908.44平方米。

2024年3月，中建壹品将颐和公馆40%股权，转让给了兴创置地。

颐和公馆于2024年3月取得预售许可证，供应630套，截至目前网签198套，成交均价4.9万元/平米，成交金额10.06亿元，地价覆盖率34%。

9、兴城之星

2023年6月20日，中建三局城投+大兴城建联合体，以10亿元底价，摘得大兴新城DX00-0407-0002地块。

它的土地面积27822.391平方米，规划建筑面积44515.825平方米。

兴城之星于2024年3月领取预售许可证，共计242套，截至目前网签190套，成交均价4.49万元/平米，成交金额为15.47亿元，地价覆盖率为150%。

10、大兴星光城

2022年2月，兴创置地以底价48.2亿元，摘得大兴区黄村镇DX00-0202-6007、6014、6011、6002地块。

该地规划建筑面积17.83万平方米，建设用地面积7.82万平方米。

三个月后，兴创置地将大兴星光城79.25%股权、4.15%股权，分别转让给武汉品联置业和大兴城投。

在武汉品联置业里，中建壹品持股63.2%。

大兴星光城于2022年9月开盘，供应1506套，成交1467套，成交均价51376元/平米，成交金额74.33亿元，地价覆盖率154%。

11、御璟星城

2022年2月，中建壹品与兴创置地联合体。以35.7亿元竞得大兴区西红门镇 B2-08DX04-0101-6004、6006、6008地块。

该地块规划总用地面积10.41万平方米，计容建筑面积21.14万平方米。

它于2022年8月开盘，供应1007套，网签978套，成交均价6.19万元/平米，成交金额62.07亿元，地价覆盖率174%。

花姐点评：

大兴区是中建壹品的福地，不论是在大兴星光城还是御璟星城身上，它都大赚了一笔。

但那已是2022年和2023年上半年的事情了，彼时，北京楼市表现还不错。

从2023年下半年开始，北京楼市转凉，即便中建壹品拿下了颐和公馆和元启，后来也都把40%股权，转让给了兴创置地。

结果也是可以预见的。这两个盘卖得很一般，尤其是元启，地价覆盖率只有7.18%。

之后，中建壹品开始远离大兴土拍。

大兴本土国资大兴发展，只好自己来兜底，还拉上了当地的明星建筑企业万兴建筑。

从目前在售项目和已供地的面积来看，大兴新城至少有70万平米住宅待售，以每套100平米来换算，就是7000套供应。

面对这个数字，外来的房企，谁敢来玩？