各地“新春第一会”聚焦营商环境与房地产。

商业银行是各级政府“提款机”，资金多源于居民存款，如今因地方债务问题，不少地方银行濒临破产，影响经济活力。

房地产是债务根源，当下市场产能过剩，政府采取收储做公房等救市措施。

虽有人担忧楼市重蹈日本覆辙，但我国吸取教训，政策有力、发展空间大，2025年全力救市下，房价跌势有限，普通人可在潜力城市布局资产。

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最近这一周，各地省市都忙着开“新春第一会”，目的很明确，就是要在开年的时候给大家鼓鼓劲、提提士气。

仔细瞧瞧这些会议内容，不管是经济发达的上海、深圳，还是正在努力振兴的辽宁，讨论的焦点都集中在两个关键词上：营商环境和房地产。

先说说营商环境，各地都在想办法优化它，让企业在当地发展得更顺畅。

而房地产呢，大家都盼着它能尽快企稳回升，重新恢复活力。

这两个关键词，可和咱们老百姓的生活息息相关。

咱都知道，银行在经济里扮演着重要角色。

从全国范围来看，商业银行在很大程度上就是当地政府的“提款机”。像锦州银行、鞍山银行这些城市商业银行，都是对应地方政府的资金来源；广东发展银行、福建兴业银行这类股份制银行，就是某个省的“取款机”；中农工建四大行，那可是中央的“提款机”。

国债主要靠中农工建买，地方债、城投债则主要由地方商业银行来认购。

那银行哪来这么多钱买债券呢？

主要就是靠居民存款。

但现在有个大问题，居民存款实际上已经亏掉了至少三分之二。

到2024年12月，中国居民存款加起来有152.25万亿，人均存款超10万元。

可目前城投债加上地方隐形债，债务规模达到99万亿。

这就意味着，存在银行里的钱，差不多有三分之二已经被这些债务套住了。直白点说，很多地方银行其实已经处于破产边缘了。

这也就解释了大家在A股市场上看到的一些奇怪现象。

为什么很多人炒A股都喜欢炒小盘垃圾股？为什么海外财团资金不买咱们的银行股？为什么每次A股救市银行股大涨，基金却不买？

根源就在于地方银行的债务问题，以及背后的信用风险。目前，网上能查到已经有十家地方银行出现信用崩塌，这就好比一个城市的信用“塌房”了。

“提款机”都出问题了，谁还敢来投资？谁还敢接这个城市的工程？

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现在，地方政府拖欠工程款的情况也不少，截止到2024年6月，全国已经有100多个地方政府被列入失信黑名单，其中不乏副省级城市和省会城市核心区。

一个城市一旦被列入失信黑名单，招商引资、基础建设、资金周转等工作都会受到严重影响，整个经济活力也会大打折扣。

咱们都清楚，债总是要还的，不解决债务问题，经济发展就会越来越慢。

这可不是危言耸听，经济增速逐年下降，失业率都不公布了，生意也越来越难做。那债务问题怎么解决呢？这就得说到房地产了。

过去房地产的发展模式是疯狂造新区。

先圈地，然后投入大量资金修路、修地铁、建学校、盖医院等等。这些前期投入的资金主要靠地方银行融资借贷。

那怎么回本还债呢？

就靠拍住宅用地。

可现在房地产市场不景气，前期投入收不回来，旧债还不上，到处都是坏账。

所以说，债务的根源还是在房地产。

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大摩的中国首席经济学家邢自强说，全世界很多国家的房地产都经历过大起大落的周期，像美国、丹麦等国家，经过4-5年的调整就进入了新常态，房地产不再拖累经济。

只有日本，经历了长达十几年的调整。区别就在于中央政府和中央银行是否积极主动承担处置风险的责任。

现在关键是需要中央政府出钱解决问题，但又面临一些争议，比如从谁手上买卖不出去的商品房，什么价格买，会不会让过去无序扩张的开发商解套。

其实，美国和欧洲在应对类似危机时，都没有过多纠结这些问题，而是先解决整体风险。

中国这次房地产调整，主要指标跌了百分之六七十，如果再跌，老百姓的住房体系可能崩盘，房企破产还会导致银行出现大量坏账。

房地产可是拉动中国经济的重要支柱产业，它要是长期负增长，四十多个相关制造业都会衰退，还会减少几千万农民工、建筑工人的就业。

从去年9月24日政治局开会后，各种经济工作会议都在讨论救市措施。目前主要措施是收储。

现在房地产市场产能过剩，有20亿平方米的新房库存，至少会造成10万亿现金流回不来。房价相比高峰期打了6折，现在可以低价收储，把库存变成国有产权房屋，给老百姓做公房。

香港50%、新加坡70%的住房是公屋，一般国家也有20-25%，而我国保障房占比只有5%，正好利用这次机会补充。

而且收储做公租房，租金和收储价格都打6折，投入产出平衡，还能把租金作为资产组合包在资本市场发债券，有4%左右利息收入，老百姓也更愿意买这种债券。

不过，这里也有个问题，开发商库存能打六折卖，普通老百姓手里的房子能打六折卖吗？

这也是后续需要思考和解决的。

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在网上，一直有不少人都在说，咱们现在的楼市就像从前的日本，房价似乎注定要一路狂跌。

但实际上，从政策和吸取日本教训来看，咱们绝对不会像日本那样，房价暴跌60%那么恐怖。

先看看日本当年的情况。

日本房地产泡沫破裂后，救市分三个阶段。

一开始是迷茫期，央行行长没意识到楼市下跌的严重后果，救市动作迟缓，降息就花了5年才降到0.5%，白白错过黄金救市期。

接着是摇摆期，经济恶化后虽进入零利率时代刺激了一下经济，但政府换届频繁，政策摇摆不定。

比如前几年还减税刺激经济，后来新内阁一上台就提高消费税率，直接把经济复苏势头打断，GDP又连续8个月衰退。直到2012年安倍晋三推出“三支箭”，才迎来曙光期，经济开始好转。

和日本相比，咱们有很多优势。

首先，咱们有日本的前车之鉴，对房地产危机认识深刻，一旦救市就是全力出击，而且一开始就重视财政政策对挽救居民负债表衰退的作用。

其次，咱们体制不一样，政策能一以贯之，不像日本因为换届导致政策波动。就像之前08年、15年救市，上头指明方向，政策马上就能落地执行。去年12月会议明确，2025年要采取适度宽松货币政策和更积极财政政策，这可是日本实践过的有效办法，而且咱们中央赤字空间更大，政策落地力度更强。

另外，咱们发展空间比日本大得多。

日本失去30年，很大原因是没赶上互联网产业风口，内部创新能力不足，社会还比较僵化，大企业和终身雇佣制让社会结构固化，互联网企业在世界上都排不上号。

咱们可不一样，在全球热门的AI领域，中国是能和美国掰手腕的，AI研究产出全球第二，高校上榜数量增长最快。

新质生产力对GDP贡献超30%，创新活力十足。而且咱们还有14亿人口的庞大内需市场，潜力巨大。

所以说，咱们真没必要太悲观，房价跌不了多少了。

2025年全力救市下，信心会慢慢回来。普通人在这个牛熊转换关键期，要是有条件，不妨在有发展潜力的城市布局资产，只要国家持续发展，核心城市房价未来大概率还会涨，错过现在的价格底部可能就再也没机会了。