标准答案：事不过三、有变化重新来。

虽然第二次拍卖不成功以后就可以进行财产抵债了，但是，还有一次拍卖的机会，三次以后仍不成功，最高法院还是留了一个口子，一条不让申请人绝望的路径。

但是，还是尽量避免流拍吧，一次拍卖成功不好吗，毕竟越往后路越不好走，山高路远沟深。

为什么房子会两次流拍吗，根据以前经历的不少案例的总结，常见原因无非是评估价虚高。

比如某地一套老破小挂出天价，谁买谁冤种。

比如去年某五线城市一套别墅两次流拍，就是因为评估价比市场价高了三成，后来降价20%才卖掉。

还有产权纠纷。比如拍卖房子还背着前妻的官司。

拍卖房屋硬伤如漏水、结构问题。或者干脆宣传不到位，连个竞拍的人都没凑够3人，

所以，流拍不一定是房子本身的问题，更多时候是“姿势不对”。

那两次流拍后，法院会怎么操作呢？

咱们按法律流程一步步捋。一是降价再拍卖。两次流拍后，再给一次拍卖机会，所谓事不过三。

法律规定，每次拍卖的保留价可以比前一次降不超过20%。比如第一次起拍价100万，第二次可以降到80万，第三次最低能到64万。

这招简单粗暴，但往往有效。比如浙江某市拍卖案例中，一套商铺第一次流拍后降价15%，第二次就成功拍出。不过要防范的是，降价不是无底线的，得保证清偿优先债权和费用后还有剩余，否则法院得先和申请执行人商量。

二是以物抵债。如果第二次降价拍卖仍然还卖不掉，法院就可以问申请执行人或者其他债权人：“这房子你要不要？按此次拍卖保留价抵债。”这时候，申请执行人要是点头，房子就直接过户给他，债务一笔勾销。

比如深圳有个案子，老赖欠了500万，房子二拍流拍后以480万抵给债主，债主虽然亏了20万，但总比一分钱拿不到强。

三是变卖。如果三次流拍，连抵债都没人要，法院还能启动变卖程序。在七日内发出变卖公告。变卖和拍卖的区别在于：拍卖要公开竞价，变卖可以直接按市价挂牌，时间也更灵活（最长挂60天）。

比如上海的某套法拍房，三拍流拍后挂到中介平台，最终以市场价的九折成交。不过变卖价不能低于三拍的保留价，否则得可能重新走流程。

四是强制管理。这招比较冷门，但挺有意思。法院既然卖不出去，也可以找个“管家”把房子租出去，用租金慢慢还债。

比如北京朝阳法院有个案例，老赖的商铺被强制出租，月收3万租金，五年就把债务填平了。这办法适合地段好但难卖的房产，既能还钱，又不让房子闲置。

五是法院终结本次执行。要是上面所有招数都用遍了还是搞不定，法院只能暂时收工，解除查封冻结，将房产退还被执行人，等老赖将来有钱了再接着执行。

听起来有点丧，但这也是为了节约司法资源。比如某地法院曾终结执行一套凶宅，的确是卖不出去，也无法处置，案件基本死了，但令人意外的是，结果三年后老赖中了彩票，债主立马申请恢复执行。

如果市场价格发生变化，法院可以重新启动评估拍卖。但仅限于三次流拍、不能依法变卖或者以物抵债的。

对于申请人而言，两次流拍后的最优解决方案是什么？

其实没有标准答案，得看每个案件的具体情况。但以本人执行案件的经验：“以物抵债+自行变卖”组合拳往往效率最高。

比如去年的案例，房子二拍流拍后，申请人先以物抵债拿到产权，再自己挂中介变卖，反而比法院拍卖多卖了10%。这招既避免了三次拍卖的漫长流程，又能让债主灵活处置资产。

可惜的是，不是每个人都有这样的好运气，更何况如今房地产行业整体低迷。但是每个申请人也不要焦虑，因为房产拍卖的暂时困难局面。

金庸先生在《天龙八部》描写了虚竹破解珍珑棋局的那一幕——眼看无路可走，他却一子“自杀”大片黑棋，反而盘活全局。

法院处理流拍房产也是这个道理：降价是“舍”，抵债是“转”，变卖是“变通”。法律从来不是铁板一块，它的智慧恰恰在于，能在绝境中给所有人留一条生路。

所以啊，遇到老赖房子流拍别慌，法律工具箱里的家伙事儿多着呢。毕竟，连虚竹这样的傻和尚、梦情郎都能逆袭人生，咱们申请人还怕搞不定一套房！

毕竟，心里发虚的是老赖们。